Representantforslag fra stortingsrepresentantene Hans Andreas Limi, Roy Steffensen, Silje Hjemdal og Helge André Njåstad om en bedre politikk for anskaffelse, bytte og eie av bolig

Til Kommunal- og forvaltningskomitén                                                                               6. november 2023

Høringsnotat: 1) Representantforslag om et boligmarked med muligheter for alle 2) Representantforslag om å rive færre og gjenbruke flere bygninger for en mer miljø- og klimavennlig byggenæring 3) Representantforslag om en bedre politikk for anskaffelse, bytte og eie av bolig       

Norge står nå i den største krisen i boligforsyningen siden bankkrisen 1988-1992. Igangsettingen er på vei ned mot 11000 boliger i år mot et rent demografisk behov på rundt 30000.

Det haster med tiltak for økt boligbygging, hvis vi skal unngå finansiell ustabilitet og utbalanser i årene som kommer.

Vi styrer mot en nedgangskonjunktur på Fastlands-Norge, samtidig som vi er på vei inn en supersyklus i olje og gass.

Knappheten på boliger vil gå fra vondt til verre i årene som kommer.

Dette vil også skape problemer for arbeidsmarkedet, fordi koblingen mellom arbeidsmarkedet og boligmarkedet er ekstremt viktig i en moderne økonomi.

Regjeringen forutsetter at boligmarkedet og kommunene skal fikse tilstrekkelig boligbygging på egen hånd og gjennom det opprettholde den norske boligmodellen, hvor 8 av 10 til enhver tid eier egen bolig.

Det er ikke mulig slik utviklingen i boligbyggingen er nå, og vi risikerer store problemer i boligmarkedet og norsk økonomi, hvis man ikke gjøre mot -konjunkturelle grep nå.

Det svake nyboligsalget betyr at impulsen fra boligbyggingen på BNP vil fortsette å være negativt i lang tid fremover.

I følge SpareBank1 Markets vil fallet i nybyggingsmarkedet vil redusere bemanningen i bygg og anlegg med hele 20 prosent, noe som utgjør 2 prosent av sysselsettingen i Norge.

Arbeidsledigheten vil trolig øke markant fremover.

Denne situasjonen er paradoksal, fordi vi vet det er behov for boligene som nå ikke blir bygget. Bare i Oslo er det bygget om lag 40 000 for få boliger siden år 2000, og den sterke folkeveksten nå gjennom blant annet flyktninger fra Ukraina bidrar til enda større ubalanser i boligmarkedet.

Den rekordsterke veksten i leieprisene i Norge ut av pandemien vitner om en svært sterk etterspørsel etter å bo i Norge, selv om bruktboligprisene for øyeblikket er på vei nedover.

Lav boligbygging vil legge grunnlaget for en sterk rekyl i bruktboligprisene, når renten må settes ned igjen i 2024 på grunn av svak utvikling i norsk økonomi grunnet blant annet lav boligbygging.

Nylig avgått kommunal- og distriktsminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) lanserte i juni en kampanje kalt boligdugnaden for å øke tilbudet av utleieboliger i Norge.

Det er få satsninger fra regjeringen for å øke boligtilbudet i Norge.

Hvis ikke vi gjør politiske grep for nå for å løse boligkrisen, vil vi dessverre øke risikoen for finansiell ustabilitet fordi lav boligbygging i årene som kommer gi oss enda høyere boligpriser og enda mer husholdningsgjeld. Stabil boligbygging er finansiell stabilitet.

Det er mange gode forslag i representant-forslag, men ingen av disse adresser de akutte utfordringene i nyboligmarkedet.

Våre akutte forslag ble sendt inn i forbindelse med statsbudsjettet og vi gjentar dem her:

Mer midler til Husbankens grunnlån til boligbyggere. Den forslåtte økningen på 3 milliarder i budsjettet er for lite. Det er i tider som nå Husbanken skal være en motkonjunkturbank, samtidig som de bidrar til det grønne skifte med enda mer energieffektiver boliger.

Kommunale boligkjøp i nyboligmarkedet. Låneordninger fra staten og øremerkede midler til kommunene for å kjøpe nye boliger på kontrakt for å få i gang boligprosjekter og stimulere til boligbygging der boligene trengs.

Lavere formuesskatt på sekundærboliger. Formuesskatten rammer de svakeste mest gjennom økte leiepriser. Skatt på sekundærbolig gir færre utleieboliger og enda høyere leiepriser.

Bygging av studentboliger der behovet er størst. Bevilgningen til 1650 studentboliger i 2024 er for lite. Enda flere studentboliger vil gi lavere vekst i leieprisene og avlaste presset på det ordinære leiemarkedet. Målet bør være 3000 årlig.

Fra elbilstøtte til boligstøtte. Den foreslåtte økningen til Enova på 400 millioner er lite gitt hvor mye forbrukerne betaler. Vi trenger en gradvis overføring av elbilstøtten til boligstøtte. Forbrukervennlig støtte til lav-terskel energieffektivisering i norske boliger, som vi bidra til redusert energiforbruk og grønn omstilling. Det er estimert at 10 TWH kan frigjøres i eiendomsmassen i Norge. Økningen i Enova-midler også motkonjunktur-tiltak til en byggenæring på vei inn i lavkonjunktur.

Kost-nytt gjennomgang av byggereglene. De lave rentene de siste 15 årene har fordekket de reelle kostandene med de omfattende kravene til nye boliger. Flere av forslag omfatter forenkling. Dette er bra, men byggereglene må kost-nytte evalueres med mål om å redusere byggekostnadene i Norge.

Avskaffelse av utlånsforskriften. Med normalisering av renten har forskriften gått ut på dato. Inflasjonen fører også realgjeldsnedgang og derav økt finansiell stabilitet. Høyere pris på penger begrenser i seg selv faren for finansielle bobler.

Med vennlig hilsen

Eiendom Norge

Henning Lauridsen                                                                                         Erik Lundesgaard

Administrerende direktør                                                                            Sjef for kommunikasjon og politikk

NEF er bekymret for konsekvensene av at regjeringen synes å prioritere boligpolitikk for lavt. Samtidig har vi en pågående krise i nyboligmarkedet som heller ikke påkaller nevneverdig oppmerksomhet fra regjeringens side.

Så langt i 2023 har vi registrert det største fallet i boliginvesteringer siden 90-tallet, og det er ingen bedring i vente.  Det har vært en kontinuerlig forverring i markedssituasjonen de siste 24 månedene. Markedet er preget av innstilte prosjekter, svært få nylanseringer, nedbemanning og et stigende antall konkurser. All erfaring tilsier at jo dypere krisen blir, jo lenger tid vi det ta før kapasiteten i boligproduksjonen er tilbake til normale nivåer.

Statistikk fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at målt som andel av befolkningen i samme alder, var det en nedgang i førstegangskjøpere fra rundt 2010 og fram til 2017. Deretter økte andelen fram til 2022 før den på nytt begynte å falle som følge av renteoppgangen og et høyt prisnivå. Andelen førstegangskjøpere er fortsatt lavere enn for ti år siden.

Samkjøperindeksen som utgis av NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at rundt 60 prosent tilpasser seg høye boligpriser ved å kjøpe sammen med partnere, venner, søsken eller foreldre. Tall fra SSBs levekårsundersøkelse i 2018 indikerer at nær 40 prosent i aldersgruppen 20-39 år får foreldrehjelp. I Oslo er denne andelen nær 50 prosent.

Men ikke alle har mulighet til å tilpasse seg et krevende boligmarked ved hjelp av foreldrebanken eller en samkjøper. Regjeringen har derfor fokusert på alternative boligkjøpsmodeller. Dette kan være et godt alternativ for noen, men bare som et supplement til det ordinære markedet. Slike alternativer må ikke bli en sovepute som kommer i veien for en aktiv boligpolitikk.

Derfor må regjeringen erkjenne boligkrisen og invitere bransjeaktørene til et aktivt samarbeid for å dempe skadevirkningene, og søke gode langsiktige løsninger. Boligpolitikk ble løftet høyt i regjeringsplattformen, men innsatsen har primært vært knyttet til tiltak som vil hjelpe noen få. Det er varslet en stortingsmelding til våren, 2,5 år inn i stortingsperioden.

Befolkningen vokser sterkt. En svak boligforsyning vil med stor sannsynlighet svekke eierraten og skape større forskjeller mellom folk i årene som kommer. Presset på eierlinjen i den norske boligmodellen vil øke så lenge boliginvesteringene faller.

NEF støtter i hovedsak representantforslagene fra Høyre og Fremskrittspartiet. Dette er forslag som er egnet til over tid å snu den negative trenden med lav boligbygging, høy boligprisvekst og færre boligeiere.

Regjeringen må gå foran i boligpolitikken og både inspirere og insentivere kommunene til å føre en aktiv boligpolitikk.

Mange av tiltakene i representantforslagene fra Høyre og FrP vil gi raskere, smidigere og rimeligere saksbehandling av byggesøknader og planprosesser. Det vil være et viktig bidrag til å komme ut av krisen.  Ved å fjerne etableringshindre og redusere transaksjonskostnader kan boligomsetningen bli mer effektiv. En styrking av BSU-ordningen vil være et positivt insentiv for unge som vil å spare opp egenkapital til kjøp av bolig.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for 41 boligbyggelag. Disse har 1 231000 medlemmer og forvalter 608 000 boliger i over 15 800 boligselskap over hele landet. Boligbyggelagene bidro til bygging av cirka 4 000 boliger i 2022.

Vi kommenterer under hvert enkelt spørsmål for hvert av de tre Dok-8-forslagene:

Representantforslag om et boligmarked med muligheter for alle (Dok:8 263 S (2022-2023))

Forslag:

1. Stortinget ber regjeringen gjennomgå plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift med mål om å forenkle regelverk og søknadsprosess og få ned saksbehandlingstiden.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen utrede muligheten for en felles nordisk byggteknisk forskrift og krav for å redusere kostnader og bidra til økt konkurranse.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen starte en særskilt dialog med de store byene for å sikre raskere saksbehandling av byggesøknader og planprosesser.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen utrede en egen frist for kommunens utsending av et komplett mangelbrev i forbindelse med behandling av byggesøknad, slik at saker reelt blir behandlet i henhold til plan- og bygningslovens frist på 12 uker.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen utrede en endring i reglene for byggesaksgebyrer slik at gebyret først reduseres kraftigere sammenlignet med gjeldende regler for reduksjon, og deretter frafalles helt dersom søknaden ikke behandles innen lovens frist.

NBBL har ingen kommentar til forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen legge til rette for økt digitaliseringstempo innenfor byggesaksbehandling og planarbeid, herunder pilotprosjekter for bruk av kunstig intelligens.

NBBL støtter forslaget. NBBL foreslår: Stortinget ber regjeringen sette i gang et lovarbeid med gjennomgang av plandelen av loven for å tilrettelegge for digitalisering, «Digitaliseringsproposisjon».

1. Stortinget ber regjeringen utrede en pilotordning hvor private initiativ for bygging av studentboliger kan få tilgang til husbanklån på lik linje med studentsamskipnader og studentboligstiftelser.

NBBL støtter forslaget. NBBL foreslår også: Stortinget ber regjeringen flytte studentboligtilskudd fra Kunnskapsdepartementet til Husbanken.

1. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med et lovforslag som legger til rette for at flere boliger kan tilbys gjennom alternative boligkjøpsmodeller, herunder regjeringen Solbergs forslag om å åpne for at kommuner kan stille krav om alternative boligkjøpsmodeller i byggeprosjekter.

NBBL ser positive sider med forslaget, men samtidig vil det være uheldig at kommunene kan stille enda flere krav enn i dag. Det er viktig at konsekvensene av et forslag er nøye vurdert. NBBL mener at god dialog om boligbehov og boligsammensetning mellom utbygger og kommune, kan være en bedre løsning enn krav om disposisjonsform i plan og bygningsloven.

1. Stortinget ber regjeringen legge frem forslag til én enhetlig metode for fastsettelse av skattegrunnlaget for kommunal eiendomsskatt for å sikre likebehandling.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen legge frem et forslag om økt skattefradrag for BSU.

NBBL støtter forslaget.

Representantforslag om å rive færre og gjenbruke flere bygninger for en mer miljø- og klimavennlig byggenæring (Dok 8:269 S (2022-2023))

Forslag:

1. Stortinget ber regjeringen innføre et krav til kommunene om klimaregnskap for områdereguleringer og kommunedelplaner etter modell av kravet om klimaregnskap i byggesaker.

NBBL støtter prinsippet om at planleggingen også må vurdere klimaeffekter, men det er for tidlig å innføre slike krav. Vi støtter imidlertid et arbeid med å standardisere beregninger på områdenivå. Utvikling i teknologi, materialer og byggeprosess gjør det krevende å finne riktige tall for utbygging som skal skje 5 til 20 år frem i tid.

1. Stortinget ber regjeringen sørge for at staten samler inn og tilgjengeliggjør klimaregnskapene for byggesaker for å kartlegge helheten i reelle utslipp knyttet til byggeaktivitet.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen legge til grunn for statlige virksomheter og aktører at bygninger ikke skal rives for å bygge nye der rehabilitering eller ombygging er mulig.

NBBL har ingen kommentar til forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen innføre en hovedregel for kommuner om rehabilitering og gjenbruk av bygninger fremfor riving i behandling av områdereguleringer og kommunedelplaner.

NBBL støtter ikke forslaget.  Det må vurderes konkret i hver enkelt sak.

1. Stortinget ber regjeringen legge frem et forslag til endring i plan- og bygningsloven for å gi kommunene hjemmel til å avslå riving i byggesaker av klimahensyn.

NBBL støtter ikke forslaget. Dagens regelverk har hjemmel ved at kommunene kan fatte vedtak om midlertidig forbud mot tiltak. Forslaget vil sette så store begrensninger på bygging av nye boliger at det vil medføre økte boligpriser og ekskludere store grupper fra å kjøpe sin egen bolig. Intensjonen med forslaget er klimapolitisk, men vil virke sosialt urettferdig.

1. Stortinget ber regjeringen innføre krav om maksimal mengde generert avfall per kvadratmeter på byggeplasser.

NBBL støtter at dette vurderes.

1. Stortinget ber regjeringen utrede insentiver som kan gjøre det mer lønnsomt å gjenbruke istedenfor å rive bygninger, og deretter komme tilbake til Stortinget på egnet måte. Utredningen må som et minimum ta for seg byggenæringens egne forslag, som raskere byggesaksbehandling for ombruk istedenfor riving, om det bør innføres momsfritak eller lavere moms for rehabilitering, om dokumentavgiftsreglene kan endres, og om dokumentasjonskrav for brukte materialer kan forenkles.

NBBL støtter forslaget.

Representantforslag om en bedre politikk for anskaffelse, bytte og eie av bolig (Dok 8:239 S (2022-2023))

Forslag:

1. Stortinget ber regjeringen legge frem tiltak som skal sikre et sunnere og bedre boligmarked basert på færre inngripende reguleringer og færre bestemmelser som fordyrer anskaffelse, bytte og eie av bolig.

NBBL støtter ikke forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å starte utfasingen av skatter og avgifter som er innrettet for å gjøre det dyrere å anskaffe og bebo sin egen bolig, som dokumentavgift og den kommunale eiendomsskatten.

NBBL støtter ikke forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen avbyråkratisere og forenkle byggesaksbehandlingen, begrense innsigelsesretten og gjennomgå fordyrende tekniske krav med tanke på at slike ikke skal bidra til unødig høye bygge- og bokostnader. Innenfor godkjente reguleringsplaner bør prinsippet om forenklet byggesak gjelde.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen sette et tak på byggesaksgebyrer eller innføre andre insentiver til at kommunene effektiviserer behandlingsprosessen.

NBBL støtter ikke statlig gebyrfastsettelse, men støtter incentiver for effektivisering av saksbehandlingen.

1. Stortinget ber regjeringen påse at fylkeskommuneners areal- og transportplaner ikke legger så sterke føringer på kommunene og lokaldemokratiet at de hindrer boligbygging og gode lokale løsninger og bidrar til sentralisering og ensretting av boligtilbudet.

NBBL har ingen kommentar

1. Stortinget ber regjeringen i forbindelse med statsbudsjettet for 2024 komme tilbake med forslag om en styrking av BSU-ordningen.

NBBL støtter forslaget.

1. Stortinget ber regjeringen avvise alle forslag fra Skatteutvalget om økte skatter på folks bolig.

NBBL støtter ikke forslaget. Foreløpig er saken om endret boligskatt avvist av regjeringen. Beskatning av fordelen av å bo i egen bolig, har NBBL avvist i høringen.

Finans Norge er opptatt av et velfungerende boligmarked. Representantforslagene 263 S (2022-2023) og 239 S (2022-2023) reiser flere viktige problemstillinger. Vi vil med dette kommentere på forslagene knyttet til ulike boligkjøpsmodeller, regulering av utlånsmarkedet og BSU-ordningen. Til forslagene om alternative boligkjøpsmodeller, vises det også til vårt høringssvar til Kommunal- og distriktsdepartementets forslag om endringer i borettslags- og eierseksjonsloven for å legge til rette for boligkjøpsmodeller, som var på høring med frist 20.10.23. (https://www.finansnorge.no/dokumenter/horinger/2023/horingssvar-om-endringer-i-boliglovene-for-a-legge-til-rette-for-boligkjopsmodeller/)

• Det er behov for bedre regulering av avtaler knyttet til alternative boligkjøpsmodeller. I dag fremstår modellene som svært kompliserte, til tross for at dette omhandler den viktigste investeringen til private husholdninger.
  
  
• Fremveksten av boligkjøpsmodellene har sammenheng med begrensningene i finansiering av boligkjøp som følge av bankenes utlånsregulering. Hvis man ønsker flere inn på boligmarkedet, er det imidlertid bedre å se på utlånsreguleringen enn å “omgå” skrankene gjennom utvikling av nye boligkjøpsmodeller. Den nåværende utlånsforskriften ble laget for en annen tid da det var stort press på boligmarkedet. Kombinasjonen høyere renter, en flatere boligprisutvikling og sterkt forbrukervern gjennom finansavtaloven gjør at kan være riktig å se på kravene i forskriften. En enkel løsning vil være å øke fleksibilitetskvoten.
  
  
• BSU er et viktig virkemiddel for å gi unge insentiver og mulighet til å spare opp tilstrekkelig egenkapital til å komme inn på boligmarkedet – og dermed også bidra til regjeringens boligpolitiske mål om å gi flere mulighet til å eie sin egen bolig. Sparingen har økt over mange år, men etter at skattefradraget ble endret er sparingen redusert med flere milliarder. Vi støtter forslaget om økt skattefradrag for BSU og evt. andre tiltak som gjør det mer attraktivt for ungdom å spare til egen bolig.

Boligkjøpsmodeller
Boligkjøpsmodellene som i dag praktiseres, varierer fra tilbyder til tilbyder, og er ikke undergitt noen særskilt regulering eller standardisert gjennom regelverk eller på andre måter. Dette er et område som i dag fremstår som komplisert og uoversiktlig, men som omhandler den viktigste investeringen private husholdninger gjør. Både fra et bank- og forbrukerperspektiv er det enkelte utfordringer knyttet til boligkjøpsmodellene. Det gjelder særlig deleie-modellene.

Det er viktig at f.eks. spørsmål knyttet til utløsning av kjøpsopsjoner, rettsvern for kjøpsrettigheter og pant i ideelle andeler blir regulert skikkelig. Kredittfaglig vil slike pant ofte vurderes som mindre verdifullt og mer komplisert, ikke minst i tilfeller av mislighold og realisasjon. Dette går ut over kjøpere og utbygger av slike prosjekter som får dyrere finansiering. Vi vil også påpeke at boligkjøpsmodellene generelt sett forutsetter et boligmarked i vekst. Det er viktig å belyse konsekvensene ved et boligprisfall dersom man skal tilrettelegge for slike modeller gjennom regulering.

Bankene har en helt sentral rolle ved finansiering av bolighandel – både for kjøpere og selgere i slike prosjekter. Vi mener det er viktig at banknæringen tas med i prosessen med å vurdere slike modeller. I sin forberedelse av høringsnotatet om endringer i borettslags- og eierseksjonsloven, hadde Kommunal- og distriktsdepartementet benyttet et erfaringsnettverk bestående av kommuner, utbyggere, meglere og aktører som ivaretar forbrukerperspektivet. Verken Finans Norge eller noen av våre medlemmer ble invitert til å gi innspill i prosessen. Det mener vi er beklagelig både fordi det fra et kredittfaglig ståsted er en rekke utfordringer med å finansiere enkelte av slike prosjekter og fordi bakteppet for etablering av slike modeller nettopp er kjøpernes mangel på egenkapital eller evne til å betjene lån. Vi ber derfor komiteen om å oppfordre regjeringen til å sørge for at banknæringen blir involvert på hensiktsmessig vis i videre arbeid med alternative boligkjøpsmodeller.

Utlånsregulering
Fremveksten av alternative boligkjøpsmodeller har nær sammenheng med begrensningene i finansiering av boligkjøp som følger av bankenes utlånsregulering. Alternative boligkjøpsmodeller vil særlig være egnet for kjøpere som har tilstrekkelig inntekt, men ikke har nok egenkapital.

Dersom målet er å få flere inn på boligmarkedet, mener Finans Norge imidlertid det er bedre å se på utlånsreguleringen enn å «omgå» skrankene gjennom utvikling av nye boligkjøpsmodeller. Særreguleringen av Oslo med en enda mindre fleksibilitetskvote enn for resten av landet gjør det enda mer krevende for bankene å sørge for at forbrukere med god betjeningsevne kommer seg inn på boligmarkedet.

Den nåværende utlånsforskriften, som gjelder ut 2024, ble laget for en annen tid da det var stort press på boligmarkedet. Kombinasjonen høyere renter, en flatere boligprisutvikling og sterkt forbrukervern gjennom finansavtaloven gjør at det etter Finans Norges mening vil være mer hensiktsmessig å se på utlånsreguleringen, jf. forslaget i Dokument 8:239 S (2022-2023). En enkel løsning vil være å øke fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften, samt tillate at boligbyggelag/borettslag, eventuelt kommuner stiller garanti for en andel i nye prosjekter. Dette kan både være normale prosjekter og leie-til-eie prosjekter. 

Boligsparing med skattefradrag (BSU)
Finans Norge støtter forslagene om å styrke BSU. Ordningen innebærer skattefavorisert sparing til bolig for personer mellom 18 og 34 år. Vi mener det er beklagelig at budsjettforliket mellom SV og regjeringen for statsbudsjettet for 2023 resulterte i en svekkelse av ordningen gjennom å redusere satsen for skattefradraget for BSU fra 20 til 10 prosent.

Norske husholdninger har siden BSU ble innført i 1992 gradvis økt sparingen i BSU. I august 2023 var innestående beløp i BSU på 46,5 mrd kroner (SSB, Banker og kredittforetak). Dette er en nedgang fra 49,5 mrd kroner i september 2022. Fra 1.1.2021 ble det også gjort endringer i ordningen slik at det nå kun gis skattefradrag for BSU-sparing for personer som ikke eier eller delvis eier bolig. Dette er uheldig, ettersom også kjøp «oppover i boligmarkedet» forutsetter ytterligere egenkapital. Ikke minst gjelder dette når prisveksten avtar. 

BSU er et viktig virkemiddel for å gi unge insentiver og mulighet til å spare opp tilstrekkelig egenkapital til å komme inn på boligmarkedet – og dermed også bidra til regjeringens boligpolitiske mål om å gi flere mulighet til å eie sin egen bolig.