Bustadmeldinga - Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet

Om Bostøttealliansen

Bostøttealliansen ble etablert i mars 2019 og er en samarbeidsallianse bestående av 20 organisasjoner som sammen arbeider for en bedre bostøtte for de som trenger den.

Partnere i Bostøttealliansen:

Huseiernes Landsforbund, BYBO (Kirkens Bymisjon), Retretten, Kommunale boligadministrasjoners Landsråd, Trasoppklinikken, RIO - en landsdekkende brukerorganisasjon i rusfeltet, Velferdsalliansen, A-larm, Norsk forbund for utviklingshemmede, Fattignettverket i Norge, CP-foreningen, Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon, Actis - Rusfeltets hovedorganisasjon, Leieboerforeningen, Norges Handikapforbund, Foreningen Human Narkotikapolitikk, FO, Norske Boligbyggelags Landsforening, Pårørendealliansen og Pensjonistforbundet

Bostøttealliansen om Bustadmeldingen

Bostøttealliansen støtter at bostøtten fortsatt må være statlig administrert og at man ikke skal fortsette å kutte bostøtten grunnet ujevn utbetaling av arbeidsledighetstrygd, arbeidsavklaring og noe varierende inntekt.

Innledende beskrivelser i kapittelet om bostøtte er god, og vi håper at ambisjonene om å forbedre bostøtten følges opp i praksis. Meldingen tar likevel ikke grundig opp samvirket mellom bostøtte og øvrige boligsosiale ordninger. Grenseflaten mot sosialhjelp og nivået på behovstøttens egenandel nevnes, uten at man antyder en tydelig retning. Regjeringen er utydelig når det gjelder kvalitative og prinsipielle avklaringer om bostøtteordningen.

Vi mener derfor at meldingens behandling av bostøtte er overfladisk, og etterlyser en grundigere analyse. Spesielt savner vi en tydelig retning når det gjelder forbedringer av støttenivået, seleksjon og innretningen av ordningen. I vårt høringssvar ønsker vi å påpeke flere kritiske utfordringer med bostøtten som må adresseres:

En bostøtteordning for trygghet og stabilitet

Husbankens bostøtteordning har imidlertid blitt kraftig svekket det siste tiåret, som følge av at satsene i regelverket ikke har fulgt veksten i priser, inntekter og boutgifter. Bostøttealliansen mener at bostøtten ikke lenger fungerer som et boligsosialt virkemiddel. De siste årene har vi også sett varierende ekstraordinære tiltak, som gir usikkerhet. Bostøttealliansen mener vi må komme bort fra midlertidige avbøtingsordninger.

Også ekspertutvalget som leverte sin innstilling i 2022 slo fast at bostøtten ikke har holdt tritt med prisutviklingen i boligmarkedet, og at ordningen både er vanskelig å forstå, tilfeldig og usammenhengende.^[1]

Dyrtid

Behovet for bostøtte øker sterkt. Vi befinner oss nå i en tid preget av stigende levekostnader, med stans i boligbyggingen og økte leiepriser som særlig vil ramme de sårbare på boligmarkedet. Åtte av ti bostøttemottakere er leieboere.

Hele 44 prosent av forbruket gikk til bolig for husholdninger med lavinntekt i 2022.^[2] NAV bekrefter dette dystre bildet ved å rapportere om et stigende antall sosialhjelpsmottakere. En kraftig styrket bostøtte er et helt nødvendig og treffsikkert dyrtidstiltak.

Flere avvises fra bostøtten

Den synkende finansiering gir uro for vanskeligstilte på boligmarkedet. Mange alderspensjonister er presset ut av bostøtteordningen, og uførereformen av 2015 har ført til beklagelige skjevheter.  Avslaget på bostøtte har økt fra 29 prosent til 41 prosent i løpet av de siste sju årene. 40.000 flere har med det fått avslag på søknad om bostøtte.^[3]

Inntektsgrensene i bostøtteordning er for lave. Vi mener at vanlige boligutgifter som strøm og oppvarming styrkes i det ordinære beregningsgrunnlaget. Vi etterlyser videre en ny vurdering av formuesbegrensningen basert på ligningsverdi av bolig. For eksempel sank andelen startlånmottakerne som fikk bostøtte i 2019 til 2 prosent, da likningsverdi på bolig inngår i inntekstberegningen.^[4] Boutgiftstaket må ellers justeres i tråd med faktiske bokostnader.

Bostøtten dekker stadig mindre av boutgiftene

Også tildelt bostøtte krymper i forhold til økende boutgifter, og tallene avdekker en bekymringsfull utvikling. Bostøttealliansen viser til at bostøttens del av mottakerens boutgifter falt fra 37 prosent i 2010 til 29 prosent i 2023. Dette er en markant nedgang som etterlater husholdninger i en vanskelig situasjon. Det betyr at stadig flere må stramme inn på andre nødvendige utgifter eller flytte til dårligere boliger.

Mindre av boutgiftene tas med i beregningen

Taket for bostøtte har krympet i relasjon til bokostnadene. For 2010 ble støtten til rundt 50 prosent av alle søknadene beregnet på bakgrunn av alle de faktiske boutgiftene, men i dag er det bare ca. 23 prosent som får medregnet alle boutgiftene. Dette er resultatet av at boutgiftstaket ikke holder tritt med den faktiske utviklingen i kostnadene ved å opprettholde en rimelig levestandard.

Bostøtten beregnes på bakgrunn av differansen mellom godkjente boutgifter og en egenandel. Differansen multipliseres med angitt dekningsgrad (73,7 %). Bostøttealliansen mener at denne dekningsgraden bør være 100%, og at parameteren gjør ordningen vanskelig å forstå.

Bostøtten synker relatert til bokostnader og lønnsutvikling

Bostøttealliansen understreker nødvendigheten av å basere bostøtten på faktiske boutgifter, og at bostøtten har blitt hengende kraftig etter.

Våre beregninger viser at om bostøtten den skulle fulgt lønnsutviklingen ville den totale ordinære rammen vært 4.4 mrd. kroner – 1,1 mrd. kroner mer. Om man skulle kompensert for veksten i boutgiftene ville det krevd godt over 5 milliarder i bostøtte. Dette stemmer også godt over ens med Husbankens egen analyse av bostøtten i årsrapporten for 2022.^[5]

Strømstøtten kuttet

Fra april 2024 fjernet regjeringen den ekstra strømsatsen fra bostøtten. Bevilgninger til dette var for 2022 og 2023 var på henholdsvis 1,9- og 1,3 milliarder kroner. Det gir ytterligere fall i ytelsene og økt utstøting fra bostøtteordningen. Regjeringens kutt gjør at 43 000 husstander får mindre bostøtte, og 25 000 mister støtten helt. Bostøttealliansen krever at den ekstraordinære strømstøtten videreføres, og så legges inn i rammen for den ordinære beregningen, slik også ekspertgruppen tilrådde.

Bostøttealliansens hovedkrav

Bostøttealliansen oppfordrer til solidaritet og politisk mot til å adressere utfordringene i bostøtteordningen. Vi ønsker en solid styrkning av bostøtteordningen, slik at den sikrer en stabil og trygg boligsituasjon for personer med lave inntekter og høye boutgifter.

• For å møte de prekære utfordringene for de vanskeligstilte på boligmarkedet foreslår Bostøttealliansen en økning på minimum 1,1 milliard kroner i den ordinære rammen for bostøtte. Dette må til bare for å ta igjen etterslepet fra lønnsutviklingen siden 2010.

• Videre må også den midlertidige strømordningen i første omgang opprettholdes, og så inkluderes i den ordinære støtteberegningen.^[6] Satsene til den enkelte må så indekseres i tråd med økningen i reelle boutgifter, for å bedre sikkerhetsnettet og forutsigbarheten for personer i en vanskelig økonomisk bosituasjon.

• Bostøttealliansen understreker behovet for en helhetlig og prinsipiell gjennomgang av bostøtteordningen, også i relasjon til Husbankens øvrige virkemidler, og dens plass i sammenheng med den øvrige sosiale boligpolitikken. Staten må ha forvaltningsansvaret gjennom Husbanken, og bostøtten må virke sammen med andre boligsosiale ordninger, som startlån og kommunale tilskudd.

Vi ber om en bostøtteordning der boligkvalitet, inntektsgrenser, strømutgifter, boutgiftsberegninger og dekningsgraden bidrar til en helhetlig og bærekraftig bostøtteordning som tjener sitt overordnede formål - å sikre en akseptabel bolig og trygghet for personer med lave inntekter og høye boutgifter.

Kilder:

[1] Rapport fra ekspertgruppe, Bostøtten Opprydning og forankring, 2022,

[2] SSB, Forbruksundersøkelse 2022

[3] Husbankens statistikk

[4] Menon Economics, Utredning av bostøtten med fokus på effektene for brukerne,

Menon-publikasjon nr. 106/2020, s. 22.

[5] Husbankens årsrapport 2022, Vedlegg 1: Analyse av bostøtte, s. 119

[6] Snittet på den ekstra strømstøtten er 1,6 mrd. kroner de siste to årene.

Nasjonalforeningen for folkehelsen er en frivillig, humanitær organisasjon som jobber med folkehelse, forskning på hjerte- og karsykdommer og demens, og er en interesseorganisasjon for personer med demens og deres pårørende.

Nasjonalforeningen for folkehelsen takker for mulighet til å gi innspill til boligmeldingen. Da Stortinget behandlet Bo trygt hjemme-reformen mot slutten av 2023, var eldreboligprogrammet er en vesentlig del av reformen. Der ble det også varslet at reformen og boligmeldingen må sees i sammenheng. Nasjonalforeningen for folkehelsen registrerer at boligmeldingen i all hovedsak gjengir tiltakene som ble vedtatt i forbindelse med behandlingen av Bo trygt hjemme-reformen.

Vi mener regjeringen i boligmeldingen treffer godt på situasjons- og problembeskrivelsen knyttet til boligbehovet til eldre med risiko for kognitiv svikt, men etterlyser mer konkrete tiltak. Å gjøre startlån til eldre bedre kjent fremstår som et av de mer sentrale grepene, i tillegg til å vurdere innretningen for lån til livsløpsboliger og å legge til rette for at det blir bygget flere aldersvennlige boliger.

I dag er det over 100 000 mennesker med demens i Norge, og antallet er forventet å øke vesentlig i løpet av de neste tiårene. Befolkningen i Norge lever stadig lenger, og alder er den største risikofaktoren for demens. Samtidig vil det være færre i yrkesaktiv alder, noe som vil legge press på tilgang til helsepersonell og det vil også være færre yngre pårørende. Mange med demens både ønsker og kan bo hjemme, om boligen er tilpasset og gode og koordinerte tjenester kan gis hjemme.

Men det er behov for andre typer boliger, og flere ulike boformer tilpasset personer med demens. Utviklingen av disse vil fordre et tettere samarbeid mellom Helse- og omsorgsdepartementet og Kommunal- og distriktsdepartementet. I Bo trygt hjemme-reformen pekes det på behov for å øke kunnskap om boformer som er egnet for personer med demens. Når det gjelder boligene mange bor i, er de ofte så uegnet at det trengs andre boløsninger. Nasjonalforeningen mener dette arbeidet må prioriteres, og må bygge på systematisert kunnskap om boformer som Omsorg +, bokollektiv for personer med demens, sosiale boformer med fellesarealer og tilknyttet helsepersonell, som for eksempel trygghetsboliger. Trygghetsboliger omtales ikke i boligmeldingen, men Nasjonalforeningen for folkehelsen legger til grunn at serviceboligene som det vises til har samme funksjon. Boformer der eldre og unge kan bo under sammen tak, som for eksempel studentboliger i tilknytning til omsorgsboliger og sykehjem, bør også vurderes.

Boligmeldingen gjengir tall fra Statistisk sentralbyrå, som anslår at om lag 20 prosent av boligene i Norge er tilgjengelig for bevegelseshemmede, eller kan tilpasses uten altfor store kostnader, og at universell utforming ivaretas av krav til tilgjengelighet. Det er positivt, men universell utforming må også ta hensyn til særtrekk ved kognitiv svikt, som for eksempel kontrast- og nøkkelfarger, og å unngå bruk av mønster. Botilbud til eldre med risiko for kognitiv svikt og demens må være tilpasset ulike behov og stadier i sykdomsforløpet, inkludert individuelt tilpasset velferdsteknologi.

Selv om mange eldre har god økonomi, er det fortsatt slik at en stor andel ikke kan finansiere nødvendige tilpasninger av egen bolig, eller har mulighet til å flytte til en mer aldersvennlig bolig. Det bygges også for få egnede boliger, spesielt i distriktene. Bolig er først og fremst den enkeltes ansvar, men det er behov for finansieringsordninger der markedet ikke kan bidra eller strekker til, og for eldre med dårlig økonomi.

Nasjonalforeningen for folkehelsen mener det ikke vil være tilstrekkelig å gjøre eksisterende låneordninger bedre kjent. Mange eldre med dårlig økonomi vil også kunne kvie seg for å ta opp lån uten en reell mulighet til tilbakebetaling. Tilskudd til tilpassing av egen bolig vil være mer aktuelt for denne gruppa. For mange kan det likevel være utfordrende å gjøre endringer i boligen uten bistand.

Utbygging av egne eldreboliger i offentlig regi, tilsvarende løsninger som finnes for å få unge inn på boligmarkedet, vil være viktig som bidrag til at eldre kan ta ansvar for egen alderdom og flytte til en bolig egnet for svekket helse, mens de enda er friske.

Fortsatt behov for sykehjemsplasser

Veksten i antall eldre er allerede i gang, og vi står overfor en varig endring i alderssammensetningen i befolkningen. I 2021 fikk vi for første gang over én million pensjonister, og mange av dagens yngre eldre vil i løpet av få år ha behov for sykehjemsplasser. Til tross for at det et politisk mål at eldre skal bo hjemme så lenge som mulig, er det for personer med demens ofte ikke et alternativ å bli boende hjemme til livets slutt. Det er heller ikke forsvarlig av hensyn til pårørende, som får tunge omsorgsoppgaver. Antallet sykehjemsplasser har stått på stedet hvil de senere årene, og det er behov for å øke kapasiteten.

Selv om bygging av sykehjemsplasser ligger under ansvarsområdet til Helse- og omsorgsdepartementet, ønsker Nasjonalforeningen å minne om at sykehjemsplasser også i fremtiden må utgjøre del av botilbudet til personer med store helse- og omsorgsbehov.

Mina Gerhardsen
generalsekretær

FFO har følgende innspill og merknader til komiteens behandling av boligmeldingen:

 Startlån

• FFO støtter ikke at starlånsordningen skal utvides til nye målgrupper eller brukes som et distriktspolitisk virkemiddel.

Det er bra at regjeringen er opptatt av startlånet som et godt virkemiddel for å kunne eie egen bolig. Samtidig frykter vi forslagene til regjeringen knyttet til startlånsordningen kan medføre at den blir et svekket boligsosialt virkemiddel for personer med langvarige boligfinansieringsproblemer, og da for grupper som nå er prioritert – som personer med utviklingshemming. Denne låneordningen er svært viktig for at unge uføre, med stabile og lave inntekter – skal få eie egen bolig. FFO støtter fortsatt den målrettingen av ordningen som ble gjort i 2014.

Regjeringen peker på startlån som distriktspolitisk virkemiddel, samt å utvide ordningen til unge og førstegangsetablerere med lav egenkapital. Vi mener det må utvikles andre virkemidler og tiltak for å sørge for økt bosetting i distriktene, eller gis annen type bistand til førstegangsetablere, som ikke inngår i dagens målgruppe for startlånet.

Bostøtte

• Bostøtteordning må endres slik at alle unge uføre og uføre på minsteytelser får rett på bostøtte knyttet bostøttens inntektsgrenser.

FFO mener bostøtten skal være en støtteordning for personer med kortvarige behov, samtidig som ordningen må bli mye mer forutsigbar over tid for personer med permanent behov for støtte til å dekke boutgifter. For funksjonshemmede som lever på varige og lave trygdeytelser vil bostøtten gjøre det mulig å ha en trygg og stabil boform.

Det holder ikke å anerkjenne bostøtten som et viktig boligsosialt virkemiddel, uten å samtidig være mye tydeligere på endringer og retningsvalg for bostøtten – noe vi hadde forventet at regjeringen ville legge frem i denne meldingen. Det haster med å utvide ordningen til grupper som i dag har høye boutgifter og lave inntekter, men likevel ikke har rett på bostøtte – slik som mange uføre. FFO er derfor skuffet over at det ikke nevnes at denne gruppen i stor grad er falt ut av ordningen, noe som ble påpekt av ekspertutvalget. Derimot opplever uføre som fikk rett til bostøtte nå i dyrtiden, på grunn av det midlertidige regelverket med lavere egenandel og høyere inntektsgrenser - at de nå faller ut av ordningen igjen. Noe som medfører økte bokostnader og lavere nettoinntekt.   

Bolig til personer med utviklingshemming

• Flere personer med utviklingshemming må få tilgang på egen bolig raskere etter at de fyller 18 år, og flere må få bistand til å eie boligen.
• Personer med utviklingshemming må fortsatt være en prioritert målgruppe innenfor startlånsordningen.
• Det må fastsettes et tak på 5-6 samlokaliserte boliger, som kun kan fravikes om den utviklingshemmede selv eller deres representanter ønsker det.
• Kommunen skal ikke kunne samlokalisere tjenester, for eksempel å samlokalisere boliger med avlastning eller kommunale dagsenter.

Det er bekymringsfylt at kun 25 prosent voksne med utviklingshemming eier egen bolig, og at 20 prosent blir boende i foreldrehjemmet i flere år etter at de har fylt 18 år. Kommunenes boligpolitikk må i praksis følge opp FN-konvensjonen om rettighetene til mennesker med nedsatt funksjonsevne om at personer med utviklingshemming skal kunne velge bolig og boform på lik linje med andre.

Vi vil understreke at flere med utviklingshemming må få eie egen bolig, og at denne gruppen fortsatt må være en prioritert målgruppe innenfor startlånsordningen. Bostøtte bør også bli et mye mer målrettet virkemiddel for at utviklingshemmede skal kunne ha økonomi til å håndtere utgifter til egen bolig. Vi er derfor bekymret over at så få unge uføre kvalifiserer til bostøtte etter omleggingen av uføretrygden i 2015.

Institusjonslignende bofellesskap for utviklingshemmede ikke må forekomme. I forskningsrapporten fra NTNU samfunnsforskning om utviklingshemmedes bosituasjon (Tøssebro m.fl. 2021) vises det til at i reformperioden på 90-tallet var det satt et «bør-tak» på til 4-5 boenheter. NOU 2016:17 foreslo å sette en grense på seks, men at det kunne gjøres unntak for enkelte foreldreinitierte bofellesskap. Utvalget i NOU 2023:13 foreslår at det bør innføres et makstak på fem samlokaliserte boliger.

FFO mener derfor at det må fastsettes et tak på 5-6 samlokaliserte boliger, men at i de tilfeller hvor utviklingshemmede selv eller deres representanter tar initiativ til boligprosjekter må man ha frihet til å bestemme rammene for prosjektet – også om dette gjelder et ønske om å fravike begrensningen på antall samlokaliserte enheter.

Det er også viktig at kommunen ikke skal kunne samlokalisere tjenester, for eksempel å samlokalisere boliger med avlastning eller kommunale dagsenter. Det er viktig at kommunale tjenester skal følge personen og ikke boligen. Selv om en for eksempel bor i en samlokalisert bolig skal en kunne ha rett til BPA hvis en ønsker det. For noen vil det kunne være en god løsning å kombinere BPA med for eksempel tjenester fra bofellesskapet, mens for andre er det ikke en god løsning. Det er viktig at tjenestene ikke skal kunne samkjøres uten at personen selv ønsker det.

Flere tilgjengelige boliger

• Antallet tilgjengelige boliger må økes raskt.
• Heistilskuddet må reetableres.
• Det bør gjennomføres en undersøkelse knyttet til bruken av boligtilpasningstilskuddet etter at det ble lagt inn i det kommunale rammetilskuddet, samt til status for innstallering av heis i eldre boligblokker.

Valgfriheten i boligmarkedet for personer med funksjonshemning er begrenset, både når det gjelder eie og leie. Mange har derfor begrenset mulighet til å besøke andre og ha et sosialt liv. Status er at rundt 60 prosent av boligene i landet har alle bofunksjonene på ett plan, og i overkant av 30 prosent har ingen hindringer på inngangsplanet. Slik er det både i store byer og på små og mellomstore tettsteder. Dette er boliger som uten vesentlige grep kan gjøres mer tilgjengelige.

Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK 17) har sikret at antall tilgjengelige boliger har økt – selv om takten har vært lav. Solberg-regjeringen gjorde endringer i TEK 17 med den konsekvens at færre tilgjengelige boliger bygges og at boligkvaliteten forringes. Det går ikke bare ut over funksjonshemmede, men også andre grupper, som barnefamilier og eldre.

FFO mener regjeringens politikk bryter med FN-konvensjonen om rettighetene til mennesker med nedsatt funksjonsevne, og er diskriminerende. Vi jobber for at dagens krav til tilgjengelige boliger må endres tilbake til TEK 10 nivå.

Et eget heistilskudd som gikk til installering av heis i eldre boligblokker ble fjernet fra 2023. Vi vet at mange boligblokker mangler heis og at 11 prosent av eldre over 66 år bor i andre etasje eller høyere uten heis. Derfor må status for innstallering av heis i eldre boligblokker undersøkes og reetablering av denne ordningen må vurderes.

Boligtilpasningstilskuddet ble for noen år siden lagt inn i det kommunale rammetilskuddet og vi mener det er behov for å evaluere endringen. Allerede før omleggingen var det ikke alle kommuner som ga tilbud om tilpasningstilskudd til aktuelle borgere i deres kommune. En undersøkelse vil dokumentere hva status er nå, og om det kan være hensiktsmessig å reetablere ordningen for å få flere tilrettelagte boliger til eie og leie.

Det er positivt regjeringen omsider leverer boligmeldingen som ble annonsert i regjeringsplattformen av oktober 2021. Men det er verdt å minne om kun er et drøyt år igjen av regjeringsperioden og at det derfor haster med tiltak mot boligkrisen.

Våre innvendinger til meldingen kan oppsummeres i følgende fire punkter:

1.    Det er ingen hastetiltak for økt boligbygging til tross den største nedgangen i boligbyggingen siden den andre verdenskrig.

2.    Det forslåtte gjenutvidelse av Husbankens startlånsordning er i realiteten kun et kompenserende tiltak for utlånsforskriften som hindrer store grupper med vanlige inntekter i å få boliglån hos private banker.

3.    Ønske om å påby alternative boligmodeller i nyboligprosjekter er et utrykk for utlånsforskriftens krav og er en betydelige dyrere finansieringsmåte enn ordinær bankfinansiering. Dessuten: I hendene på useriøse utbyggere er modellen potensielt tidenes forbrukerfelle.

4.    Utfordringene med stor prisvekst og knapt tilbud i utleiemarkedet er et resultat av villet politikk. Økning i formueskatt generelt og satsene for sekundærbolig spesielt fører til færre investeringer i utleieboliger og øker utleieprisene.

Utviklingen i Sykepleierindeksen utarbeidet av Eiendomsverdi og utgitt av Eiendom Norge illustrerer hvordan muligheten for å bli boligeier er og har utviklet seg det de siste årene.

Ved utgangen av 2023 varierer nødvendig inntekt i Norge for å kjøpe en adekvat bolig (blant de 10% rimeligste) fra snaue 750.000 i Asker og Bærum til drøye 315.000 i Porsgrunn/Skien. I Oslo trengs en lønn på om lag 730.000 for å kunne bli boligeier. 

Dette illustrerer at muligheten til å bli boligeier i Norge i stort er tilfredsstillende målt må gjennomsnittsinntekten for en vanlig lønnsmottager. Men i presseområdene derimot og hovedstadsområdet spesielt er nåløye for vanlige lønnsmotakere uten foreldrehjelp svært lite og nesten umulig. Denne trenden har akselerert dramatisk siden 2017, og sammenfaller med innføringen av streng utlånsforskrift fra og med januar 2017.

Mange av de utfordringene som boligmeldingen adresserer er derfor nettopp en konsekvens av streng utlånsregulering.

Dessuten gjør svikten i nyboligsalget og deretter det kraftige fallet i boligbygging fra og med sommeren 2022, at problemene vil tilta i årene fremover. De boligene som nå ikke bli bygget er det et behov for. 

Finanskrisen 2008 kan tegne som et eksempel på hva som står foran oss. Etter finanskrisen lå boligbyggingen nede i mange år og bunnet paradoksalt nok ut i 2012, som var et år med rekordstor befolkningsvekt. Noe av det samme vil vi oppleve nå. Ubalansene i boligmarkedet mellom stor boligetterspørsel og stramt boligtilbud vil forsterke seg i årene fremover, og mest trolig vil vi få sterk vekst i boligprisene i 2025 og 2026. Dette fordi det er først da tilbudssidesvikten vil begynne å komme til syne med mangel av overleverte nye boliger. Fordi byggetid på nye boliger solgt på kontrakt er 2-3 år har nyboligsalget i dag stor forklaringsverdi for antall fullførte boliger 2-3 år frem til i tid. Med om lag 13000 solgte nye boliger i 2023 ifølge Boligprodusentene betyr det svært lav boligforsyning i særlig 2026. 
Boligbyggingen er som et tankskip, som det tar lang tid å snu. Når nyboligsalget nå er kommet ned til historiske lave nivåer og boliginvesteringene faller i kjølvannet av dette haster det med tiltak, noe vi i Eiendom Norge har varslet om siden begynnelsen av 2023.

Vi mener storting og regjering allerede i revidert budsjett bør bevilge betydelig betydelig mer penger til både Husbankens grunnlån til boligbygging og bygging enda flere studentboliger der behovene er størst.
Dessuten er det på høy tid å avskaffe utlånsforskriften. Gjeldsveksten er det laveste siden 1990-tallet og vi lever ikke lenger i et lavrenteregime som vi gjorde fra 2009 til 2022.

Den kraftige økningen i formueskatten de siste årene rammer også de svakeste mest gjennom enda høyere leiepriser. Skatt er en kostnad og virker inn på leieprisene på to måter. En gjennom at utleier vil heve husleie når kostandene øker. Og to gjennom at utleier selger utleieboligen og plasserer kapitalen andre steder. Sistnevnte reduserer tilbudet og øker leieprisene, og ifølge Eiendom Norge utleieboligprisstatistikk har leieprisene de siste to årene økt like som de foregående ni årene. Dette er dessverre en utvikling vi venter vil fortsette.

Vi trenger ikke flere utredninger nå. Vi trenger politisk handlekraft.

Hilsen
Henning Lauridsen                         Erik Lundesgaard
Administrerende direktør               Sjef for kommunikasjon og politikk

Boligmeldingen gir flere positive signaler og peker på en rekke tiltak som skal til før boligmarkedet kan friskmeldes. Svakheten er at den gir få konkrete løsningsforslag på utfordringene vi ser i boligmarkedet, hvor tilbud ikke møter etterspørsel eller behov. De få signalene som gis er lite konkrete og må følges opp med ressurser og tiltak, skal de føre til flere boliger og bedre balanse i boligmarkedet. 

Samtidig som meldingen peker på hvilke tiltak som bør vurderes, utredes og foreslås, bør den også inneholde noen tiltak som kan innføres nå – og midlertidig bedre situasjonen i boligmarkedet frem til mer permanente tiltak er innført. 

Følgende bør prioriteres:

• Revider boliglånforskriften 
• Innfør saldoavskrivning for profesjonell boligutleie
• Gjeninnfør husbanklån til private for å bygge studentboliger
• Igangsett en full gjennomgang av lover, forskrifter og annet som er kostnadsdrivende i dagens byggeri
• Snarlig fremleggelse av lovforslaget om regler for grunnfinansiering av offentlig infrastruktur

 1. Fleire skal få høve til å eige eigen bustad 

Startlån: Norsk Eiendom er positive til at Startlånordningen utvides, men påpeker at måloppnåelsen bør løses ved å revidere utlånsforskriften, og ikke bruke av lånerammen til Husbanken. 

Utlånsforskriften: Det er bra at regjeringen vil vurdere effektene av utlånsforskriften, men vi mener den umiddelbart bør gjøre justeringer slik at det blir enklere for de husholdninger Startlån og boligmodeller er rettet mot. Da vil behovet for Startlån og nye boligmodeller minske.

En revidert utlånsforskrift bør: 

• øke og målrette bankenes fleksibilitetskvote mot kjøpere i etableringsfase – som ofte har raskere lønnsutvikling og lang yrkeskarriere foran seg
• tilby lengre avbetalingstid og evt. avdragsfrihet for yngre låntagere
• øke lånerammen for nye boliger med lavere felles-, vedlikeholds- og energikostnader og dermed lavere totalutgifter for boligeie
• kreve at hele eller deler av boliglånet får fastrente, for å redusere risiko ved konjunkturendringer

En snarlig revidering av forskriften vil trolig vil være det tiltaket i boligmeldingen som raskest kan bidra til å rette opp skjevhetene i dagens boligmarked. Forslagene bør vurderes og effektueres omgående.

Nye boligmodeller: Disse må ikke forstås som annet enn en omgåelse av gjeldende utlånsforskrift, hvor husholdninger med betjeningsevne, men uten egenkapital gis tilgang til boligmarkedet. Modellene innebærer en høy grad av kapitalbinding for utbygger, som medfører utsettelser av senere boligbygging. Innføres krav om boligmodeller i nye prosjekter, kan det bety utbygging av færre nye boliger og bidra til å ytterligere forsterke problemene i boligmarkedet. Vi fraråder å stille minimumskrav for utvikling av boligmodeller i nye prosjekter.

Hvis regjeringen ikke velger å revidere utlånsforskriften, er boligmodellene en god alternativ inngang til boligmarkedet for dem som ikke oppnår fullfinansiering i banken. 

Norsk Eiendom er positive til lovendringer som gjør det enklere å utvikle, og tryggere for kjøpere å benytte boligmodeller. For at modellene ikke blir en forbrukerfelle, må man påse å revidere flere lover for å sikre forbrukerrettighetene gjennom hele opsjonsperioden, mot feil og mangler i garantiperioden og eventuell konkurs hos tilbyder m.m. 

Norsk Eiendom ferdigstiller nå kontraktstandarder for nye boligmodeller for å sikre forbrukervernet.

2. Leigemarknaden skal være trygg og føreseieleg 

Bransjen er opptatt av at boliger i utleiemarkedet har god kvalitet, forvaltes på en god måte og at det er systemer og rutiner for beboerundersøkelser, -medvirkning og bomiljøtiltak. Dette er viktig for å skape gode hjem, og gir leietaker mulighet til å påvirke egen bosituasjon. Profesjonelle utleiere har bedre forutsetninger for å imøtekomme leietakers behov. 

Vi er stolte av at vårt arbeid med Boligmerket, som vil gi et tryggere og mer transparent leiemarked, og vår veileder om beboerinvolvering er viet plass i meldingen. Med etablering av Boligmerket vil leietakere enklere finne en god bolig, samtidig som utleier synliggjør kvaliteter ved boligen. Vi håper Boligmerket får plass i neste års statsbudsjett, som en av flere merkeordninger med statsstøtte. 

Vi støtter regjeringens ambisjon om å øke andelen næringsdrivende i sektoren samt viktigheten av gode rammevilkår som gjør det attraktivt å investere i og leie ut boliger. Et velfungerende leiemarked er avhengig av aktører som finner næringsvei i å tilby gode trygge boliger. Det er skuffende at det ikke foreslås noen konkrete tiltak som vil bidra til dette. 

To tiltak som vil stimulere investeringsviljen i utleiesektoren er:

• avskrivningsrett for profesjonelle boligutleiere, da likestilt utleie av næringseiendom
• gjeninnføre husbanklån til private for bygging av studentboliger

 3. Ta vare på bustadene vi har, og byggje dei vi treng

Nok nyboligproduksjon i pressområder er avgjørende, skal vi få et velfungerende boligmarked. Det er derfor overraskende at nybygging kun sees som et tillegg, ikke som en nødvendighet for å møte befolkningsvekst og -endringer.

Selv om antallet nye boliger per år relativt sett er lavt sett opp mot eksisterende boligmasse, utgjør nye boliger, i et velfungerende boligmarked, mellom 10 – 20 % av boligomsetningen i året. Nye boliger utløser også flyttekjeder, beregnet til 3-4 flyttinger/omsetninger per nye bolig, noe som gir lavere prispress i boligregionen og enklere inngang til boligmarkedet for lavinntektshusholdninger.

Enklere plan og byggesak: I sum kan alle føringer i lover, forskrifter, normer og retningslinjer bli svært fordyrende i det enkelte prosjekt. Vi er derfor glade for at regjeringen ønsker å forenkle saksgangen til plansaker. Vi savner dog en tydelig marsjordre om at det skal foretas en gjennomgang av alt regelverk, og heller kunne tillate lokale tilpasninger av myndighetskrav. Da kan vi oppnå rimeligere byggeri med riktig stedstilpasset kvalitetsnivå. En gjennomgang tar tid og vil ikke løse dagens boligkrise, men er avgjørende på sikt, også sett i lys av ønsket produktivitetsutvikling i sektoren. 

Grunneierfinansiering: KDD har hatt på høring et godt forslag til regelendring for grunneierfinansiering på offentlig infrastruktur. Forslaget vil innebære økt forutsigbarhet og forutberegnelighet både for utbygger og kommune, og gjøre det enklere å igangsette planlegging og utbygging i områder med mange eiendommer og større infrastrukturbehov. Denne lovendringen kan ikke vedtas fort nok. 

Mer energieffektive boliger: Vi er positive til at det legges opp til utvikling av mer energieffektive boliger, men det bør også gis føring om å etablere lokale energisamfunn for å dele overskuddsproduksjon av elektrisitet, varme og kjøling, der dette er formålstjenlig. 

Styrke kommunene: Regjeringen vil gi kommunene økt hjemmel til å styre boligsammensetningen. Tiltaket er fornuftig hvis det betyr at kommuner skal sette måltall for boligregulering og får hjemmel til å sette krav til om det skal bygges borettslag eller sameie, og samtidig sett i sammenheng med leilighetsnorm i den enkelte kommune, er forslaget fornuftig. 

Små boenheter er billigere enn større, og fungerer som en viktig inngang til eierlinjen. Hvis kommunene kan tillate utbygging av mindre boliger, samtidig som det settes krav om organisering i borettslag, sikres at den som eier boligen, bor i boligen, og kan starte boligkarrieren tidligere i stedet for å havne i sekundærboligmarkedet. 

Tiltaket er ikke fornuftig hvis man mener kommunene kan sette krav om utleieleiligheter eller boligmodeller i nye prosjekter. Slike krav påvirker prosjektøkonomien negativt, og kan føre til utsettelse og redusert boligutvikling.

Husbanken: Norsk Eiendom støtter at Husbanken får et utvidet og forsterket samfunnsoppdrag, og at den skal ha en sentral rådgivningsrolle mot kommunene. Vi håper det kan føre til flere samarbeidsprosjekter hvor det tilrettelegges for at private utbyggere fremskaffer de boligene kommunen trenger, både knyttet til kvalitet og antall boliger.  

Norges Handikapforbund jobber for et samfunn der funksjonshindrede får oppfylt våre menneskerettigheter og kan være fullverdige og likestilte borgere. God boligpolitikk har riktige virkemidler for å sikre flere et trygt og funksjonelt hjem. At under 20 % av boligene er tilgjengelige for funksjonshindrede er en utfordring for samfunnet og den enkelte. 

Universelt utformede boliger gjør at folk kan bo lengre hjemme, forhindre fall og skader, at funksjonshindrede kan besøke slekt og venner og at de får ta del i en større del av boligmarkedet. Norges Handikapforbund mener utfordringsbildet i Bustadsmeldinga er riktig, men savner konkrete tiltak som bidrar til å rette dette. 

I kapittel 5.2.4 leser vi at «Statistisk sentralbyrå reknar med at rundt 20 prosent av bustadene i Noreg er tilgjengelege for rørslehemma eller kan tilpassast utan altfor store kostnader. (..) «Samtidig manglar mange bustadblokker heis, og 11 prosent av eldre over 66 år bur i andre etasje eller høgare utan heis». 

«Slik heimetenesta vurderer det, kan det å utbetre desse bustadene bidra til at behovet for heimetenester, behovet for å flytte til ein ny bustad og fallrisikoen blir redusert i høvesvis 18, 30 og 34 prosent av bustadene. Kvar tredje fallulykke skjer i bustaden eller i eit bustadområde. Helsetenestekostna der for alvorlege fallulykker blant eldre er utrekna til å vere om lag 14,5 milliardar kroner. Fleire tilgjengelege og universelt utforma bustader kan òg redusere behovet for bustadhjelpemiddel.»  

Norges Handikapforbund mener løsningen er at: 

• Tilskudd til etterinnstallering av heis og tilstandsvurdering gjeninnføres. 
• Det må innføres virkemidler, økonomisk og lovmessig, som sikrer at alle boligblokker med tre etasjer eller mer skal ha etterinnstallert heis innen 2035 (med unntak for helt spesielle tilfeller). 
• Tilbakeføre ansvaret for tilskudd til tilpasning av bolig til Husbanken 

Heistilskuddet 
Siden 2008 har Stortinget bevilget penger via Husbanken til tilskudd på inntil 50% av kostnadene til prosjektering og/eller installering av heis. I statsbudsjett for 2023 ble imidlertid heistilskuddet tatt bort. Heistilskuddet var et treffsikkert og etterspurt tilskudd for å øke andelene boliger som kan brukes av funksjonshindrede. Samtidig er etterinnstallering av heis omfattende og kostbart inngrep som tvilsomt blir gjort uten tilskudd. Noen av de boligene som får etterinnstallert heis, er de rimeligste boligene som er tilgjengelig for de gruppene som har lavest inntekt, mens nye boliger med universell utforming og heis er vesentlig dyrere. 

Tilskuddet er også er svært viktig tiltak både for å sikre at en aldrende befolkning kan bo i hjemmene sine lenger, og for at funksjonshindrede skal ha flere tilgjengelige boliger. Etterinnstallering er prosesser som tar noe tid, det er derfor vesentlig å holde høyt tempo i arbeidet. 

Stortinget bør vedta: 

• Stortinget ber regjeringen, i forbindelse med statsbudsjettet for 2025, fremme nødvendige forslag til bevilgninger for å gjeninnføre tilskudd til prosjektering og installering av heis i allerede eksisterende bygningsmasse, for å stimulere til flere tilgjengelige boliger. 

Videre, og som grunnlag for det videre arbeidet, bør det settes klare mål om å gjøre større deler av eksisterende boligmasse mer tilgjengelig, ved bruk av heis. For å komme videre er det viktig å sette rammer og mål for et slik arbeid. Norges Handikapforbund mener Stortinget bør slå fast at et slikt mål må komme på plass:  

• Stortinget ber regjeringen utrede, og fremme forslag om nødvendige virkemidler for å fastsette et mål om at alle boligblokker med tre eller flere etasjer skal få etterinnstallert heis, så fremt dette er fysisk mulig. 

Tilskudd til tilpasning av bolig 
I 2020 ble ansvaret for tilskudd til tilpasning av bolig overført kommunene gjennom rammetilskuddet. Bustadmeldingen sier at tall fra Husbanken viser at kommunene har prioritert disse tilskuddene, men at det ikke finnes noen komplett oversikt over bruken etter overføringen.  

Tilskuddet er utvilsomt et effektivt virkemiddel for å målet om at flere skal kunne bo hjemme lengre. Likevel er tilskuddet ikke øremerket, og vil derfor konkurrere med andre gode tiltak i kommunene. Vi frykter at tilskuddet vil forvitre dersom ikke Husbanken ikke får dette tilbakeført ansvaret. Husbanken har den beste kompetansen for å sikre at tilskuddet forvaltes mest rettferdig og riktig. 

Primært er det vesentlig at Husbanken igjen overtar ansvaret for tilskuddet, men det er også behov for å sikre god oversikt over bruken av midler i dag. 

• Stortinget ber regjeringen overføre ansvaret for forvaltning av ordningen med tilskudd til tilpasning av bolig tilbake til Husbanken.  
• Stortinget ber regjeringen sikre innhenting av fullstendig statistisk oversikt over bruken av tilskudd til tilpasning av bolig. 

Både Heistilskuddet og Tilskudd til tilpasning av bolig er gode og utprøvde virkemidler som gir gode resultater for de utfordringene som Bustadmeldinga skisserer.  
 

Innledning

Kommunesektoren deler regjeringens mål om en god og trygg bolig for alle, og at flere skal eie sin egen bolig. Den norske boligmodellen med høy grad av eierskap har vært vesentlig for god velferd, og bidratt til sosial mobilitet. Utfordringen som kommunene påpeker nå, er at de mest vanskeligstilte har et stadig større hjelpebehov og gapet mellom de som klarer seg og de som trenger kommunal hjelp blir større.

Utfordringer i boligpolitikken og ved boligsosiale virkemidler

Høye boligpriser i pressområder, færre igangsatte nye boliger, sammen med rekordmange flyktninger som skal bosettes fører til at det blir et større press på leiemarkedet ettersom flere ikke får mulighet til å kjøpe egen bolig. Kommunenes oppgaver for vanskeligstilte på boligmarkedet som følge av totalsituasjonen blir stadig mer utfordrende, samtidig som kommunene opplever sterkere forventninger og føringer for hva de skal håndtere fra nasjonalt hold.

Meldingen viser til en rekke igangsatte tiltak eller tiltak på høring som skal avhjelpe situasjonen. Det er positivt at regjeringen har hørt kommunes behov for mere fleksibilitet i boligkjøpsmodeller i form av endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven som legger bedre til rette for boligkjøpsmodeller. Flere utprøvninger av leie- til- eie og deleie vil trolig gi flere tilgang til boligmarkedet, og mulighet til å eie sin egen bolig. Det er også positivt at det er satt ned et husleielovutvalg hvor flere utfordringer på leiemarkedet adresseres. Dette er allikevel ikke tilstrekkelig.

KS har ikke registrert noen avklaringer om bostøtten. Det har lenge vært pekt på behov for en oppfølging av bostøtteutvalgets forslag, særlig gjelder dette en økning av boutgiftstaket – det er savnet. KS forventer at dette avklares i kommende budsjettforslag. Det er positivt hvis regelverket for bostøtteordningen forenkles, men hovedutfordringen er at boutgiftstaket i så liten grad følger utviklingen av leieprisene. Etter trygdereformen opplevde mange med lav trygd at selv om de fikk høyere netto lønn, var den lavere enn tidligere trygd og bostøtte samlet, og dermed mister bostøtten sin effekt. I dag ser kommunene at det er vanskelig å kunne gi startlån til uføre som gir dem en reell mulighet til å kjøpe egen bolig pga. manglende betjeningsevne. En bedret bostøtteordning som kunne vært del av betjeningsgrunnlag for boliglån ville bedret denne situasjonen.

Utleietilskuddet er til tross for gjentatt påpekninger ikke gjeninnført, og kommunene påpeker at dette er spesielt utfordrende selv om ankomsten av flyktninger akkurat nå ikke er like stor som tidligere.

Vi registrerer at startlånet skal være det viktigste boligpolitiske virkemiddelet for å hjelpe flere til å eie egen bolig.  Og at det skal innføres en midlertid forsøkshjemmel i regelverket for startlånet. Det er positivt at det gjennomføres i form av et forsøk, og det kan bidra til forbedring av situasjonen å inkludere blant annet førstegangsetablerer i ordningen. Det må hensyntas at forskjeller i de lokale boligmarkedene i ulike deler av landet fordrer differensierte løsninger, men at man samtidig ikke endrer ordningen på en slik måte at den målgruppen som får startlån i dag blir nedprioritert eller på annen måte tilsidesettes. Startlånsordningen fungerer i dag godt og det er lite mislighold blant låntakerne, men høye boligpriser gjør at de svakest økonomiske stilte nå faller utenfor ordningen.

KS har i innspill til boligmeldingen pekt på at det bør vurderes tiltak for å styrke kommunenes posisjon i forbindelse med kommunale boliger. Kommunene opplever blant annet store forskjeller på aktører i markedet i forbindelse med tilvisningsavtaler. Mens utleiere går gjennom en omfattende vurdering ved inngåelse av tilvisningsavtaler gjennomføres det ikke lignende vurderinger om utleier på et senere tidspunkt velger å selge eiendommen. For eksempel ved at det bør vurderes tiltak for å styrke kommunens anledning til å følge opp tilbydere. Mulighet for samarbeid med profesjonelle private utleiere er viktig for kommunene, og ofte en mer effektiv måte å anskaffe flere utleieboliger på, men dette avhenger av en ordning som fungerer både i oppgangs- og nedgangstider. Dette har det vist seg ikke alltid er tilfelle for tilvisingsavtaler og det er behov for en gjennomgang av de erfaringene som er gjort og en vurdering av hvordan ordningen kan gjøres bedre.

Det er stor oppmerksomhet om leiemarkedet og hvordan det fungerer. Styrking av leietakeres rettigheter og mer medvirkning fra leietakere siden stadig flere er leietakere over lengre tid er viktig. En mer profesjonalisert leiebransje er ønskelig.  Samtidig må eventuelle reguleringer hele tiden avveies mot rammebetingelsene for boligutleie og det faktum at flere utleiere nå trekker seg ut av leiemarkedet som følge av kostnadsutviklingen. Det er ønskelig at det vurderes tiltak som bygger opp under utleiere med langsiktige interesser.

Boligforsyning

Kommunene har et viktig ansvar i å sikre at det bygges nok boliger og at det etableres et bærekraftig utbyggingsmønster. Med utviklingstrender som befolkningsvekst og en aldrende befolkning og samfunnsutfordringer som klimatilpasning, klimaendringer og sosial ulikhet har kommunene mange hensyn å ta. Selv om kommunen har betydelige virkemidler for å tilrettelegge gjennom plan- og bygningsloven, mangler kommunene virkemidler for å sikre en bærekraftig boligforsyning for framtiden.

Det er viktig å ikke glemme at i et markedsstyrt boligmarked påvirkes også boligforsyningen av faktorer som ikke styres gjennom plansystemet. Slik boligmarkedet fungerer i dag er det incentiver for å bygge mer når boligprisene øker, men få incentiver når markedet og økonomien er mer usikker.

Behov for forutsigbare rammer fra nasjonalt hold

Mens kommunene er avhengig av bred politisk enighet om viktighetene av og prioriteringen innenfor det boligpolitiske området, oppleves skiftende styringssignaler fra staten noen ganger som uforutsigbare og kortsiktige. Det tar lang tid, gjerne år, fra oppstart av kommunale planer til realisering og til effekten ses på boligmarkedet. I tillegg er det stadig mer krevende oppgaver som overføres fra staten til kommunene, spesielt i forhold til oppfølgingsoppgaver knyttet til vanskeligstilte på boligmarkedet. I dag er situasjonen den at mange med normale inntekter faller utenfor boligmarkedet. Husbanken har i mange år vært kommunenes viktigste samarbeidspart innenfor politikkområdet og en av statens viktigste aktører for gjennomføring av boligpolitikken. I dag er Husbankens mandat begrenset til å ivareta de mest vanskeligstilte og Husbanken har ikke virkemidler for å ivareta mer generelle tendenser i boligmarkedet. Skal man sikre at alle har en god og trygg bolig, og opprettholde eierlinjen, må staten ta grep i årene som kommer og bidra til at kommunene kan lykkes med sine oppgaver.

 Helge Eide

Områdedirektør samfunn, velferd og demokrati                    Mari Trommald

                                                                                                avd dir. helse og velferd 

Innspill til Meld St. 13 (2023-2024) - bustadmeldinga

Byggenæringen er Norges største fastlandsnæring. NHO Byggenæringen (tidl. BNL) representerer 13 bransjeforeninger med 3700 medlemsbedrifter og 77 000 årsverk.  

Bedriftene tilsluttet NHO Byggenæringen har store forventninger til en ny boligpolitikk som svarer opp utfordringene Boligmeldingen skildrer. Det er flere positive signaler i boligmeldingen, men den har ikke tatt innover seg den akutte krisen i nyboligmarkedet, behovet for energieffektivisering av bygg og kommunenes boligbehov i lys av endret demografi og økt flyktningetilstrømming. Meldingen legges frem med et bakteppe hvor det er rekordlav boligbygging i hele landet, hvor under halvparten av det årlige boligbehovet blir bygd.  

Dagens markedssituasjon medfører at det ikke bygges nok boliger, men boligprisene fortsetter likevel å stige. Denne prisveksten vil trolig forsterkes ytterligere den dagen markedet snur, som følge av mangel kompetanse og arbeidskraft i byggenæringen. Det er derfor viktig at det settes inn tiltak for økt aktivitet i byggenæringen snarest, slik at vi unngår at boligprisveksten tiltar ytterligere. Et samlet Storting har allerede signalisert dette i Innst. 221 S (2023-2024), og det er viktig at tiltak settes inn i forbindelse med behandlingen av RNB.  

Det er viktig at Stortinget i behandling av boligmeldingen både kommer med kortsiktige tiltak som kan bedre markedssituasjonen, og ser på langsiktige tiltak som kan bidra til økt boligbygging ved å forenkle og redusere saksbehandlingstid, samt reduserte klimagassutslipp og energibehov. 

1. Det må bygges flere boliger 

Selv om antallet nye boliger per år er relativt lavt sett opp mot eksisterende boligmasse, utgjør nye boliger, i et velfungerende boligmarked, mellom 10-20% av boligmsetningen i året. Nye boliger utløser også flyttekjeder beregnet til 3-4 flyttinger/omsetninger per nye bolig som gir dempet prispress i boligregionen og enklere inngang til boligmarkedet for lavinnteksthusholdninger. Norge trenger i underkant av 30 000 nye boliger hvert år. Dette er førende for all øvrig boligpolitikk. Det er positivt at regjeringen vil at alle skal ha muligheten til å eie sin egen bolig, men da må dagens høye kostnadsnivå senkes for at folk skal ha råd til boligkjøp. 

1.1 Virkemidler som kan gi raske effekt 

Utlånsforskriften må justeres 

Det er positivt at regjeringen ønsker å vurdere effekten av utlåsnforskriften, vi mener imidlertid at Stortinget bør be regjeringen snarest, og senest innen august, justere utlånsforskriften for å få fart på nyboligsalget. Utlånsforskriften bør utformes slik at lavere vedlikeholds- og energikostnader ved kjøp av ny bolig eller energirehabilitering hensyntas. Dermed øker lånebetjeningsevnen til en låntaker, uten at bankene løper større risiko. Videre bør ny utlånsforskrift hensynta Norges Banks rentebane, og gå vekk ifra stresstesting på et usannsynlig høyt rentenivå. De som har fastrente bør stresstestes på reell fastrente. Øke bankens fleksibilitetskvote der spesielt de som er i etableringsfasen hensystas – som ofte har en raskere lønnsutvikling og yrkeskarriere foran seg.  Endringer i utlånsforskriften vil dessuten kunne redusere behovet for utvikling av nye boligkjøpsmodeller og startlån, som i praksis er en omgåelse av eksisterende utlånsforskrift. 

1.2 Virkemidler som er viktig på lengre sikt 

Tallfesting av boligbehov 

Det er bra at regjeringen vil gi kommunene bedre forutsetninger for å ta en aktiv boligpolitisk rolle, støttet av Husbanken. Kommunene må i den forbindelse gis i oppdrag å tallfeste eget boligbehov, som bygger forutsigbarhet for alle parter. 

Raskere, enklere og billigere plan- og byggesaksprosesser 

NHO Byggenæringen er glad for at regjeringen varsler en gjennomgang av byggesak med mål om enklere og billigere plan- og byggesaksprosesser.  Det er viktig at regjeringen tildeler nødvendige ressurser til forenklingsarbeidet, slik at plan- og byggesaksprosessene faktisk blir enklere, raskere og mer forutsigbare og derav bidrar til å senke byggekostnadene og effektivisere planarbeidet for alle parter. Målet med dette arbeidet må at vi får krav som er hensiktsmessig og gir kvalitet på byggene som bygges. Meldingen signaliserer dessverre ikke når og hva som skal endres, bare nye utredninger med påfølgende tidkrevende prosesser. 

NHO Byggenæringen ber Stortinget om å samle seg om å få fortgang i forenklingsarbeidet gjennom å be regjeringen gjennomføre en vask av alle eksisterende dokumentasjonskrav med sikte på å raskt redusere dokumentasjonsbyrdene med mål om et regelverk som sikrer effektivitet og kvalitet på boligene.  

Transformasjon av grå arealer 

Med politiske føringer om at jordbruksarealer og jomfruelig mark ikke bør tas i bruk til boligbygging, må ny boligbygging i større grad skje gjennom transformasjon av områder som allerede er tatt i bruk. Dette gjelder spesielt nær kollektivknutepunktene. Dette er utfordrende, det kommer ofte sterke 'Not In My BackYard'-reaksjoner fra naboer og lokale interesseorganisasjoner som ikke vil ha bygging med høy utnyttelse i nærområdet. Her må myndighetene gjøre endringer i regelverket for å begrense virkningene av naboprotester, slik at politikere kan gjennomføre ønsket utbygging. Det er viktig at utnyttelsen er høy i slike transformasjonsområder for å sikre at det bygges nok boliger, og at boligene får en sluttpris som er økonomisk og sosialt bærekraftig. 

Profesjonell boligutleie 

Vi støtter regjeringens ambisjon om å økte andelen næringsdrivende i denne sektoren somt viktigheten av gode rammevilkår som gjør det attraktivt å investere i og leie ut boliger. Det trengs imidlertid konkrete tiltak som kan bidra til investeringer i det profesjonelle utleiemarkedet.  

- Avskrivningsrett for profesjonelle boligutleiere, likestilt med næringseiendom 

- Gjeninnføre Husbanklån til private aktører for bygging av studentboliger. 

2.0 En satsing på energi og klima 

2.1 Klimakrav i byggteknisk forskrift 

Tilstrekkelig boligforsyning må oppnås innenfor rammene lagt av de nasjonale klima- og naturmålene. Byggereglene må utformes slik at målene nås. NHO Byggenæringen ønsker konkrete utslippskrav til regelverket, og en plan for hvordan kravsnivåene skal strammes inn mot 2030. Stortinget bør trekke fram det igangsatte klimapartnerskapet mellom regjeringen og byggenæringen som en god arena for å avtale dette, hvor avtale skal signeres mellom partene innen sommeren.  

2.2 Et krafttak for energieffektive boliger 

Det er behov for støtte på 4-5 mrd. årlig for å utløse potensial i tråd med ambisjonene til energikommisjonen.  Støtteordningene må være stabile over tid for å oppnå ønsket effekt, og støtte bør gis til modne tiltak som tetter energitapet. Formålet med støtteordningen må være utrulling av energitiltak fremfor markedsintroduksjon. NHO Byggenæringen mener at støtten bør gis for kWh man sparer, fremfor å definere hvilke tekniske løsninger det skal gis støtte til. For å gå fra ambisjon til gjennomføring må dette følges opp i tett dialog med byggenæringen og i klimapartnerskapet mellom regjeringen og partene.   

3.0 Eldreboligprogrammet - Tilskudd til kommunale trygghetsboliger  

NHO Byggenæringen er forundret over at tilskuddet i Husbanken til kommunale utleieboliger er tatt vekk i 2024 når flyktningetilstrømmingen har ført til at kommuner nå sier nei til å bosette flere, ofte med boligmangel som forklaring. Under flyktningkrisen i 2015-2017 ble det bevilget 2,7 mrd. og bygd og ervervet over 5 000 boenheter. Bygges disse boilgene med livsløpstandard fungerer de godt for boliger til eldre. 

Kommunene bør også gis tilskudd til bygging av trygghetsboliger for å øke den kommunale boligforsyningen. Trygghetsboligene bør bygges med livsløpsstandard, slik at de har etterbruk som eldreboliger, og dermed kan dekke et annet, økende behov for kommunene.  

I mars 2024 la regjeringen fram boligmeldingen «Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet». Dette var den første stortingsmeldingen om bolig siden 2013 og det er godt å se at bolig endelig er på politisk dagsorden igjen. Det er mye å trekke frem fra boligmeldingen, både gode forslag til tiltak og tiltak vi mener er manglende i meldingen. Vi har valgt å fokusere på tiltak som i stor grad angår vår målgruppe, enslige forsørgere.

 Vi ser med glede på at leiesektoren har fått en sentral plass. Tall fra SSB 2023 viser at om lag 50 % av enslige forsørgere med små barn ikke eier egen bolig. Andelen leietakere blant enslige forsørgere synker noe når barna blir større, men det er fortsatt en stor andel enslige forsørgere med større barn/ungdommer som heller ikke eier egen bolig. Drømmen om egen bolig forblir nettopp dette for mange enslige forsørgere – en drøm som oppleves uoppnåelig.

 Med høye boligpriser og høye renter er det stor mulighet for at leie av bolig er eneste alternativ for enslige forsørgere både nå og i umiddelbar fremtid. Dette utfordrer eierlinja i norsk boligpolitikk, og politikerne må ta innover seg at tall fra SSB 2023 sier at ca. 250 000 tusen barn bor i hjem uten to foreldre. Disse barna må også må kunne oppleve å bo trygt, uavhengig av om foreldrene eier eller leier bolig.

 Slik vi ser det, er leiesektoren i Norge i krise. Det er mangel på utleieobjekter og utleieprisene er svært høye, spesielt i byene. I tillegg finnes det for mange useriøse private uteleiere og boliger med svært dårlig standard. Botryggheten oppleves også av mange som lav. Mange barn opplever å måtte flytte gjentatte ganger i løpet av sin barndom grunnet korte leieavtaler og uegnede boliger eller bomiljøer.

 Noen av tiltakene regjeringen foreslår i meldingen knyttet til både eie- og leiesektoren , anser vi som gode og vil kunne bidra til å snu den negative utviklingen boligsektoren.

 Vi vil her trekke fram noen av de viktigste forslagene som vi mener kan styrke enslige forsørgere, samt andre vanskeligstilte på boligmarkedet

• Regjeringen vil styrke Husbanken og gi denne en nasjonal fagrolle for leiemarkedet. Dette er et viktig tiltak som vil kunne bidra til å sikre god og riktig kunnskap i kommunene og i forvaltningen
• Regjeringen vil sende på høring et forslag om endring i PBL for å istandsette kommunene til å kreve at en andel av nye boliger skal ha en viss disposisjonsform, som leieboliger og leie-til-eie. Vi støtter Leieboerforeningens innspill som understreker at det også må åpnes for kommunale boliger og ikke-kommersielle boliger
• At regjeringen ønsker å legge til rette for aktører som tilbyr leie- til eie modeller og andre bostedskjøpsmodeller ser vi som svært positivt for de som ønsker å eie sin egen bolig på sikt
• Regjeringen vil videreføre det nasjonale forskningssenteret BOVEL.
• Styrking av Husbankens rammer for startlån og bostøtte viktige tiltak for å hjelpe de som ønsker dette, fra leie- til eiemarkedet

 Hva mener vi mangler i boligmeldingen

•  Tiltak som stimulerer til en ikke-kommersiell/ideell boligsektor i Norge som kan være et supplement til de andre boligsektorene, og som kan muliggjøre sparing til egen bolig
• En bærekraftig kommunal leiesektor – tiltakene som er nevnt i meldingen er på langt nær tilstrekkelige
• Vi støtter Leieboerforeningen i at vi trenger en boligsosial reform, og at den boligsosiale politikken må få mye høyere prioritering i årene som kommer
• En mulig skattelette ved å leie bolig, slik boligeiere med boliglån drar nytte av nå, bør utredes
• En anerkjennelse av de særskilte utfordringene enslige forsørgere har på boligmarkedet grunnet kun en inntekt i familien

Med vennlig hilsen

Cathrine Austrheim

Leder Aleneforeldreforeningen

Samskipnadsrådet ønsker å takke for muligheten til å bidra med innspill til Stortingsmeldingen om bolig.

Samskipnadsrådet er samarbeidsorganet for landets 14 studentsamskipnader, som tilbyr et bredt omfang av velferdstjenester til om lag 273 000 studenter. Studentsamskipnadene er ideelle private aktører som sørger for at studentene får et helhetlig tjenestetilbud spesielt tilpasset studiesituasjonen. Studentsamskipnadene eier og forvalter omtrent 45 000 studentboliger over hele landet.

Samskipnadsrådet er først og fremst glade for å se at et av tiltakene i meldingen er å sikre flere trygge og rimelige studentboliger. Dette er også samskipnadenes mål. Samtidig ser vi at meldingen mangler konkrete tiltak for hvordan det kan sikres at målet om flere og rimelige studentboliger blir nådd.

I vårt innspill vil vi særlig fokusere på viktige tiltak som vil bidra til å bygge flere studentboliger med lav husleie.

• Studentboliger i leiemarkedet
• Økt tilskuddssats
• Økt kunnskapsgrunnlag
• Tilgang på tomter uten høye investeringskostnader
• Støtte til bærekraftsstiltak som reduserer samskipnadenes investeringsbehov
• Tilskudd til rehabilitering, jf. 1.5.3 i Bustadmeldinga

Studentboliger i leiemarkedet

Boligmeldingen påpeker at husleien er den største utgiften for mange studenter, at studentboliger har lavere husleie enn boliger på det private leiemarkedet og at studentboliger bidrar til å dempe presset på det private leiemarkedet.

Gjennomsnittlig dekningsgrad på studentboliger i Norge er nå ca. 14%. Dette betyr at de fleste studentene leier i det private markedet. I en tid med generell mangel på leieboliger, vil økt dekningsgrad av studentboliger fra samskipnadene bidra til mindre trykk i det generelle leiemarkedet. Det er derfor viktigere enn noensinne at forholdene legges til rette for at samskipnadene kan gjennomføre en høy utbyggingstakt på tross av høye bygge- og finansieringskostnader.

En av de største utfordringene for samskipnadene nå, er å skaffe tomter til veie i konkurranse med private bolig- og næringseiendomsutviklere. Budkamper kan medføre høyere leiepriser enn en samskipnad bør ha, og hvis man vinner fører dette til påfølgende høye investeringskostnader. Bedre tilrettelegging for statlige- og kommunale festeavtaler eller rettede salg (til markedspris) vil bidra til å holde investeringskostnadene til samskipnadene nede, og dermed også til lavere husleie for studentene.

Økt tilskuddssats

Stortingsmeldingens mål om rimelige studentboliger vil sikres gjennom å øke tilskuddssatsen for studentboliger. Tilskudd til studentboliger har som formål å senke husleien til studentene, som er med på å sikre lik rett til utdanning og at studentene kan fokusere på studier og ikke jobb  

Boligmeldingen peker på regjeringens tiltak om å øke kostnadsrammen i 2023 for å kunne bygge flere studentboliger. Dette var et godt tiltak som førte til at flere prosjekter kunne realiseres. Samtidig økte ikke regjeringen tilskuddet som ville realisere rimeligere studentboliger.

Samskipnadene jobber hele tiden for å sette så lav husleie som mulig, derfor har alle lagt til grunn et prinsipp om at husleien skal være kostnadsdekkende. Økt tilskuddsats er ikke bare viktig for å holde husleien så lav som mulig, det vil også bidra til lavere finansieringskostnader for samskipnadene som dermed muliggjør økt utbygging. Dersom samskipnadene forventes å finansiere en stadig større del av studentboligbyggingen selv, vil det svekke deres mulighet til å investere i nye tomter for studentboliger. Studentene må nå betale en høyere husleie fordi økningen i bygge- og finansieringskostnadene ikke dekkes inn med økt tilskudd.

I 2022 utgjorde tilskuddssatsen 38% av kostnadsrammen, mens den nå i 2024 bare utgjør 28% av kostnadsrammen. Dette gir økt husleie og mindre muligheter for å bygge flere studentboliger. Det viktigste tiltaket og verktøyet Stortinget har for å nå målet om flere og rimelige studentboliger er å øke tilskuddssatsen til studentboliger. Samskipnadsrådet mener at tilskuddssatsen skal settes til 40 prosent av kostnadsrammen, og at dette skal gjelde over hele landet.

Kunnskapsgrunnlag

Boligmeldingen trekker fram at vi framover må få en solid kunnskap om leiemarkedet gjennom å satse på forskning på leiemarkedet og få bedre statistikk over leiepriser. Samskipnadsrådet mener også at vi må ha mer kunnskap om hvilke nye tiltak som må iverksettes for å sikre bygging av flere studentboliger.

I 2018 gjennomgikk Kunnskapsdepartementet tilskuddsordningen for studentboliger[1]. Denne ga oversikt over flere verktøy regjeringen kunne bruke for å få fart i studentboligbyggingen. Både foregående og denne regjeringen har iverksatt mange av rapportens forslag. Det har gitt resultater og enda flere studentboliger er blitt bygget.

Vi ser at de store endringene i samfunnet med økte renter, økte byggekostnader og urolige tider på ny vil kunne medføre redusert omfang av effektiviteten studentboligbygging. Derfor mener vi at Kunnskapsdepartementet på nytt må gjennomgå tilskuddsordningen og undersøke tiltak til dagens situasjon.

Eksempler på tiltak som bør vurderes, er blant annet studentboliger som eget arealformål, tilgang på rimelige tomter, tiltak i husbanken, støtte til mellomfinansiering, rammevilkår som tilrettelegger for statlige og kommunale festeavtaler, tilskudd til rehabilitering, enøk støtteordninger og endring i finansieringsmodell. Vi ser at i årene som har gått siden forrige gjennomgang og samfunnsendringene siden da, kan det finnes tiltak som enda ikke har blitt utredet.

Samskipnadsrådet mener at det er behov for et økt kunnskapsgrunnlag på hvilke verktøy og tiltak som kan igangsettes for å nå målet om flere og rimelige studentboliger.

Med vennlig hilsen

Rita Hirsum Lystad
Styreleder i Samskipnadsrådet

[1]Studentboliger i Norge (2018)

Til Kommunal- og forvaltningskomiteen 

 Høringsinnspill til Bustadmeldinga fra Treindustrien 

Treindustrien er bransjeorganisasjon for norske produsenter av byggematerialer i tre, og har også medlemsbedrifter som produserer prefabrikerte konstruksjonspakker og elementer til boligbygg. Sidestrømmer fra produksjonen (flis og bark) går til annen industri slik som treforedlingsindustri og til biobaserte energiformål. Bedriftene i treindustrien spiller en nøkkelrolle i flere verdikjeder, og er hjørnesteinsbedrifter i mange lokalsamfunn.  

Det overordnede målet med boligpolitikken er at folk skal kunne bo i egen bolig i hele landet, og det er bra at meldingen er inne på grep for å gjøre det mulig å bygge boliger i hele landet. Treindustrien er også godt fornøyd med at satsing på oppgradering og transformasjon av eksisterende bygg er viet mye plass i boligmeldingen. Det er et godt premiss for boligpolitikken å ta vare på de boligene vi har, og bygge de vi trenger.

Det må bygges nok boliger 

Det må sikres at det bygges nok boliger for å møte behovet. Det er også nødvendig med grep som gir en mer stabil boligtilførsel. Dette er selvsagt viktig for forbrukerne og for en fornuftig prisutvikling i boligmarkedet, men også for å sikre arbeidskraft og ivareta kompetanse i alle ledd i verdikjeden i byggenæringen. Det bør settes klare mål for boliger både på kommunalt og nasjonalt nivå, for å ha noe å styre etter. Det er også behov for å se flere samfunnsmål i sammenheng. I forbindelse med utvikling av plan- og bygningsloven for å nå målene i naturavtalen må også behov for nok boliger hensyntas.  

Vi står nå i en markedssituasjon der det for tiden bygges langt færre nye boliger enn behovet tilsier. Samtidig skal flere flyktninger bosettes. Kommunene bør gis tilskudd til bygging av boliger til flyktninger. Boligene bør være av en standard som gjør det mulig at de senere kan brukes til ordinære boligformål, eldreboliger, studentboliger eller liknende. 

Treindustrien er positiv til at regjeringen vil utvide mandatet til Husbanken for å støtte opp om det helhetlige boligpolitiske arbeidet i kommunene, der Husbanken også har en viktig finansiell beredskapsrolle i nedgangstider. Det er nødvendig å revitalisere Husbanken og det er bra at regjeringen nå tar til orde for det. Det er viktig at det da også følger nødvendige bevilgninger med. 

Tilstrekkelig boligforsyning må oppnås innenfor rammene av klimamålene. Treindustrien ønsker konkrete utslippskrav i byggeregelverket (TEK). Regelverket må bidra til faktiske utslippsreduksjoner og ikke kun en dokumentasjonsbyrde slik det er i dag, der det kun stilles krav til klimaregnskap og ikke klimaprestasjon. Stortinget bør sørge for at det stilles konkrete krav, og at det kommer en opptrappingsplan fram mot 2030 der kravene strammes inn. Det gir forutsigbarhet, like konkurransevilkår og grunnlag for investeringer i klimavennlige løsninger. 

Ta vare på og videreutvikle dagens bygg 

Gjennom oppgradering og transformasjon av bygg kan man forlenge levetiden og også få nye boliger på en ressurseffektiv måte. Det er positivt at boligmeldingen har adressert dette som et viktig område for boligpolitikken. Det er imidlertid nødvendig med oppfølging og tiltak for å realisere ambisjonene.  

Ved å se transformasjon og påbygg av dagens bygg i sammenheng med andre samfunnsmål kan man få spennende og effektive løsninger. Treindustrien viser blant annet til potensiale ved påbygg i høyden på 1-3 etasjer på lavblokker. Dersom man samtidig energioppgraderer og etterisolerer fasader på hele bygget og installerer heis, kan man i tillegg til flere boliger få mer energieffektive bygg og boliger med mer universell utforming. Det vil være et viktig grep både i kraftsituasjonen Norge står i, og for legge til rette for at eldre kan bo lenger hjemme i egen bolig. Ved å utnytte bygg som allerede er bygget bedre, sparer man også ressursbruk og naturarealer.  

Det bør ses på en rekke virkemidler som gjør det enklere og mer lønnsomt å ta i bruk grå arealer og eksisterende bygg. Virkemidler gjennom Husbanken kan være aktuelt, slik som eksempelvis heistilskudd. Det bør også ses på muligheter for retningslinjer fra statlige myndigheter som gjør det enklere for kommuner å legge til rette for at det kan bygges på i høyden på lavblokker og andre bygg. Gamle reguleringsplaner kan eksempelvis ha høydebegrensninger og andre begrensninger som hindrer en rask utbygging, og ved å lempe på disse vil man raskere kunne komme til mål.  

Energieffektivisering 

Boligmeldingen trekker fram energieffektivisering av bygg, men virkemidlene er for tamme. Det er ikke nok å videreutvikle arbeidet med å informere om energieffektivisering av bygg, det må ses på en kraftfull pakke med også økonomiske og regulatoriske virkemidler. Støtte og insentiver bør gis også til trinnvise tiltak, og utrulling av velprøvde og gode løsninger slik som etterisolering og skifte av vinduer og dører for å tette energitapet i bygg. Det er positivt at det foreslås å se på forskriftsendringer som gjør energimerkeordningen mer relevant for eksisterende bygg. Det bør jobbes for at energimerkeordningen kan bli et godt verktøy for forbedringer i samspill med andre virkemidler.  

Forenkling og kvalitet 

Nye samfunnsmål innen natur, klima og sosial bærekraft innebærer også flere krav til byggeprosjekter, planprosesser og rapportering. For å gi mer forutsigbarhet i planarbeidet er det nødvendig å få klare statlige føringer på avveininger mellom ulike hensyn, og at eventuelle innsigelser blir avklart tidligst mulig. Det ligger et potensiale i å forenkle og digitalisere prosesser. Treindustrien vil oppfordre til at man også legger vekt på kvalitet i byggeprosjekter, slik at forenkling ikke går på bekostning av byggenes kvalitet, klima- og miljøytelse og varighet. Det bør vektlegges at tiltak for forenkling også kommer boligeiere til gode, og gir gode bygg og boområder å bo i.  Bedrifter i treindustrien jobber med utvikling av produkter og byggekonsepter for lang levetid og bestandighet og for å levere på krav til klima, miljø og sirkularitet. Da må ikke andre grep i boligpolitikken medføre at kvaliteten på bygg går ned eller at disse produktene og løsningene ikke får en etterspørsel.  

Boligmeldingen har gode beskrivelser av situasjonen og utfordringer i boligforsyningen, men det er tafatt på konkretisering og tiltak.

Den norske boligmodellen er under press. Det rammer alle som trenger boliger. Høye byggekostnader fører nå til svært lav boligbygging, og kostnadsnivået må senkes for at folk skal ha råd til å kjøpe bolig. Våre siste tall fra februar viser at salg og igangsetting av nye boliger er det laveste vi har registrert. For å sikre boligforsyningen må det bygges nok boliger og boligmarkedet må fungere godt. Det er positivt at regjeringen slår ring om den norske boligmodellen. Meldingen gir imidlertid ingen “bestilling” om økt boligbygging. Meldingen må følges opp med ressurser og konkrete tiltak for at dette skal føre til flere nye boliger. Dessverre er svært mange av tiltakspunktene bare nye vurderinger. Med påfølgende høringer og prosesser i regjering og Storting, vil det ta alt for lang tid før tiltakene blir innført og vi ser effekter i boligmarkedet.

Kommentarer til forslag:

Startlån: positivt at regjeringen vil prioritere startlån og ha forsøk for førstegangsetablerere. Situasjonen er allerede krevende for mange førstegangsetablerer, og ordningen bør endres nå.

Nye boligmodeller kan gi noen flere en inngang på boligmarkedet, som eller ikke ville få muligheten. Det er et stort behov for lovreguleringer og standarder som sikrer seriøsitet. Boligkjøpsmodeller vil kun være et supplement i boligmarkedet fordi de finansielle kostnadene er store

Utlånsforskriften: Dessverre ligger det opprinnelige løpet fast med vurdering fra finanstilsynet og eventuelle justeringer fra 2025. Endringer i utlånsforskriften er et effektivt virkemiddel for å få opp boligbyggingen, f.eks. ved større fleksibilitetskvote, differensiering ved kjøp av ny eller brukt bolig, redusert stresstest og lavere krav ved fastrente.

Leiemarkedet: Det er stor mangel på utleieboliger i forbindelse med bosetting av flyktninger, og prispresset er stort i leiemarkedet. Forslagene i meldingen er ikke tilstrekkelige. Skatteregimet må gjøre utleie mer attraktivt. Økonomien må tilpasses byggekostnadene for at tilvisningsavtaler skal bidra. Ordningen med tilskudd til utleieboliger bør gjeninnføres.

Beskrivelsen av nybygging: Vi skal ta vare på de boligene vi har, og det viktigste tiltaket for å oppnå dette er å opprettholde eierlinjen. Vi er samtidig overrasket over at meldingen kun beskriver nybygging som et supplement til de eksisterende boligene, og ikke som tvingende nødvendighet for å framskaffe boliger som befolkningsveksten tilsier.

Kostnadsutfordringen: Positivt at regjeringen slår fast det er viktig med gode og stabile rammevilkår og at staten og kommunen bør være tilbakeholdne med å innføre krav og regler som kan gi uventede kostnader.

Enklere plan og byggesak: Positivt at regjeringen ønsker enklere og billigere plan- og byggesak. Meldingen beskriver allerede igangsatte eller fullførte tiltak, men det er ikke konkretisert hvilke nye tiltak som kommer. Det varsles nye utredninger og vurderinger, men det vil ta år før nye reelle forenklinger kan virke.

Grunneierfinansiering: Forslaget har vært på høring og blitt grundig behandlet i en god prosess, og ville bety større forutsigbarhet. Forslaget burde fremmes nå.

Boliger tilpasset en aldrende befolkning: Regjeringen varsler et eldrebustadsprogram. Det er uklart hva dette er, men det trengs ikke flere utredninger om tilpassede boliger. Modellen med trygghetsboliger bør sikres finansiering og det bør sikres nok midler til livsløpsboliger.

Informasjons og veiledningstiltak: Det foreslås mange av disse fra regjeringen, og det trengs mer kunnskap og veiledning. Positivt at det pekes på behovet for å rettlede kommunene på utregning av arealreserven og kartlegging av bruken av innsigelser.

Boligbygging i distrikt: regjeringen varsler endringer i innretning av låneordningene for å medvirke til flere egnede boliger i distriktene. Positivt, men uklart når og hvordan.

Energieffektivisering: Vi støtter styrking av arbeidet med energieffektivisering, men savner innføring av støtteordninger for enøk-tiltak i eksisterende boliger. Endringer av energikrav i TEK støttes, men nye krav må tilpasses EUs nye bygningsenergidirektiv. For norsk byggenæring er det uheldig at vi har andre energikrav enn resten av Europa.

Klima- og miljøvennlig bygging: Det er en god tilnærming at regjeringen både vil vurdere hvordan krav i TEK kan bidra til å redusere klimaavtrykket og samtidig se på kostnadsvirkningene. Dette er en god tilnærming. Men det er også her lite konkret og uklart når eventuelle krav kommer.

Styrke kommunene: Kommunene skal få økt hjemmel til å styre boligsammensetningen. Vi mener at det ikke er hensiktsmessig å gi kommunene økt hjemmel når det bygges så lite. En god sammensetning av boligtyper oppnås best gjennom god dialog mellom utbygger og kommunen.

Gjenreise og fornye Husbanken: Regjeringen ønsker å gi Husbanken et utvidet oppdrag. Vi støtter dette og håper å se flere samarbeidsprosjekter mellom kommuner, boligprodusenter og Husbanken.

Oppsummert er forslagene i meldingen uklare og skal vurderes videre. Nå haster det med tiltak! Vi oppfordrer derfor Stortinget til å samle seg tverrpolitisk om en tydelig bestilling til regjeringen på flere konkrete tiltak som kan gjennomføres raskt og som har virkning både på kort og lang sikt.

Forslag til tiltak

Endring av utlånsforskriften

Stortinget bør gi regjeringen i oppdrag å endre utlånsforskriften før sommeren. Erfaringene fra endringene desember 2022 viser at dette er et effektivt virkemiddel for å få fart i boligmarkedet.

Vi mener det bør åpnes for å differensiere mellom nye og brukte boliger da vedlikeholds- og energikostnader er lavere med nye boliger. Det er de løpende totale utgiftene som er avgjørende for husholdningene og da bør disse reduserte kostnadene kunne hensyntas.

Det bør også vurderes om det kan gis lempinger ved bruk av fastrente eller andre sikringstiltak, høyere fleksibilitetskvote og lavere stresstest.

Sikre Husbanken tilstrekkelige rammer

Husbankens ordninger brukes nå i stort omfang, særlig ordningene for boligkvalitet. Hvis alle søknadene blir innvilget vil det gi støtte til 3742 boliger, det er en viktig bunnplanke i boligforsyningen. Søknadene er total nå på over 12,5 mrd som er langt over tildelt ramme. Det er viktig at det sikres tilstrekkelig rammer ut 2024 og for neste år. Dette er primært et budsjettspørsmål, men bør omtales ved behandlingen av meldingen.

Forslag til tiltak for å forenkle og effektivisere plan- og byggesak

Lang og uforutsigbar saksbehandling fører til utsatte og kansellerte boligprosjekter. Forslagene forenklinger.

Kommunene må fastsette og oppfølge konkrete måltall og tiltak for å sikre at det reguleres nok nye boliger.

Det er et stort behov for en opprydding og forenkling av alle veileder, normer og retningslinjer m.m. sentralt, regionalt og kommunalt.

Det er helt vesentlig at detaljeringsnivået som settes via planbestemmelser i arealplaner blir redusert. Standardiserte planbestemmelser og dokumentasjonskrav bør derfor prioriteres.

Regelverket for endring av arealplaner, jf. pbl § 12-14, er for strengt og blir lite brukt. Så lenge intensjonen med planen ivaretas, bør planer kunne endres, for å unngå unødvendige dispensasjoner og gjøre planene mer økonomisk byggbare (eks. med en ekstra etasje eller økt utnyttelse). Det bør innføres forpliktende fremdriftsplan mellom kommune og forslagstiller.

Tiden fra gjennomført oppstartsmøte til vedtatt plan bør ikke ta mer enn 2 år

Endre mva.-regelverket slik at det gis fradrag for mva. på offentlig infrastruktur uavhengig av hvem som utfører arbeidet.

Ny modell for infrastrukturkostnader, grunneierfinansiering bør vedtas snarest.

Byggesak

Plikt til å vurdere om en søknad er fullstendig eller ikke innen en måned.

Saksbehandlingstiden skal ikke nullstilles ved utsendelse av mangelbrev

Knutepunktstrategien: Høy utnyttelse i transformasjonsområder, men større fleksibilitet for å få urban småhusbebebyggelse og mer differensiering.

Innledning

Norsk studentorganisasjon (NSO) takker for muligheten til å svare på høringen om «Bustadmeldinga – Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet». NSO representerer 270 000 studenter ved 34 forskjellige høyere utdanningsinstitusjoner.

Temaene meldingen adresserer er en essensiell del av studentvelferden. Å ha et trygt, godt og rimelig sted å bo legger grunnlaget for god fysisk og psykisk helse for studenten. Det bidrar til at vi mestrer studiehverdagen og anskaffer oss den kompetansen både vi og samfunnet trenger.

Dessverre ser NSO at ambisjonsnivået til meldingen er lavt. Mye av dette blir gjengitt i pressemeldingen sendt ut om meldingen.

Tiltak

NSO har to hovedfokus i meldingen: flere studentboliger og trygge utleieboliger.

Flere studentboliger

I dag mangler vi nesten 15 000 studentboliger for å nå målet om 20% nasjonal dekningsgrad.

NSO mener derfor det er uheldig at regjeringen ikke leverer konkrete tiltak for å bygge flere studentboliger for realisere regjeringens mål om 3000 boliger i året.

De siste årene har politikerne prioritert penger til studentboligbygging, uten at alle studentboligene blir realisert. En av flere flaskehalser er behandlingstiden i kommunen. I enkelte kommuner er behandlingstiden så lang, at samskipnadene har måtte betale tilbake tilskuddet før de har fått byggetillatelse. NSO er glad for at regjeringen ser behov for og arbeider med forenklingstiltak i alle ledd av plan- og byggesaksprosessen, og mener regjeringen i det arbeidet også må forenkle prosessen for studentboliger. En måte å oppnå det er å innføre studentboliger som et eget arealformål i plan og bygningsloven med forenklet behandling. Det bør også gis unntak fra fordyrende rekkefølgekrav som ikke bidrar til å bedre bomiljøet for beboerne.

En annen utfordring, særlig i de store byene, er tilgang på tomter til en overkommelig pris. Det er flere tilfeller av at studentsamskipnader har bydd på en tomt, men måtte se andre kunne by 50% mer for tomten ettersom de skulle utvikle mer lønnsomme bygg. Det er derfor nødvendig å sikre god tilgang til tomter på annen måte. Enten ved å stille tomter til rådighet eller i alle fall selge direkte uten annonsering.

Trygge utleieboliger

For å få flere trygge utleieboliger mener NSO det er avgjørende at boligene som leies ut, holder en minimumsstandard. NSO mener boliger som ikke overholder en viss standard, ikke skal leies ut. Boliger må holde en minimumsstandard før den kan godkjennes som utleiebolig. Sjekken utføres av en tredjepart. For eksempel ved verdivurdering. Boligen må til ny kontroll etter et visst antall år.

Det må også være mulig å si ifra om avvik fra en minimumsstandard uten at det går utover leietaker. I dag er det altfor mange studenter som sier ifra om uverdige leieforhold som opplever at utleier ikke gjør noe med saken, eller svarer med å kaste ut leietakerne fordi boligen må pusses opp. Den samme boligen ligger ofte på finn.no to uker etterpå, uten at feil og mangler er utbedret. Dersom huseier ikke har overholdt kravene som stilles til en utleiebolig, skal det stilles krav om utbedring. Skulle dette føre til merkostnadene for leietaker, skal huseier dekke dette. Leietaker skal få flytte inn igjen i boligen når den er klar til utleie, og avvikene er utbedret.

For å unngå misforståelser og uenigheter er det viktig at både utleier og leietaker har kjennskap til sine rettigheter og plikter, før leieforholdet inngås. NSO mener derfor at det bør innføres krav til kunnskap før man både leier ut bolig, og leier bolig. Dokumentasjonen på at man har denne kunnskapen bør den enkelte lett kunne erverve på internett, med et teoretisk kurs og avlagt prøve. Akkurat som utleier kan stille krav til depositumsgaranti, må utleier kunne vise til utleielappen. Begge parter må dokumentere denne kunnskapen til banken, før de kan opprette en depositumskonto.

Konkrete tiltak

Vi har i tillegg utarbeidet en liste med tiltak som vil være med på å realisere begge målene.

Flere studentboliger

• Innføre studentbolig som eget arealformål i Plan- og byggningsloven
• Forenkle saksbehandling av søknader om å bygge studentboliger
• Stille tomter til disposisjon for studentboligbygging eller i alle fall selge direkte uten annonsering
• Kutte fordyrende, forsinkende og unødvendige rekkefølgekrav
• Innføre nasjonalt unntak for eiendomsskatt på studentboliger
• Gi tilskudd til oppgradering av studentboliger
• Sette et nasjonalt mål om 20% dekningsgrad

Trygge utleieboliger

• Innføre en minstestandard for utleieboliger
• Kontroll- og rapporteringssystem for å sikre at minstestandarden etterleves
• Utleielappen: en test alle utleiere og leietakere må ta før de kan leie ut eller leie bolig

Leieboerforeningens innspill til regjeringens boligmelding 

I mars 2024 la regjeringen fram boligmeldingen Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet. Dette var den første stortingsmeldingen om bolig siden 2013 og Regjeringen Stoltenbergs boligmelding Byggje – bu – leve. Den forrige stortingsmeldingen viste ambisjoner om gode boliger for alle – også i leiesektoren - og om boforhold som skulle fremme velferd og deltakelse. Blant annet skulle regjeringen legge fram forslag til endringer i husleieloven for å utvide minstetiden for leiekontrakter fra tre til fem år, utviding av HTUs virkeområde, styrking av leieboerorganiseringen og tiltak for å skaffe flere offentlige og private leieboliger. Ti år senere er kun ett av disse målene nådd – HTUs virkeområde er utvidet. Leiesektoren er i krise, tilbudet av leieboliger er synkende, leieboere har lav botrygghet og leieboerorganiseringen er på mindre enn 1 prosent – selv om Leieboerforeningen nå ser en økning på hele 22 % i nyinnmeldinger grunnet den vanskelige situasjonen på leiemarkedet.  

Nå har regjeringen lagt fram en ny boligmelding, der leiesektoren har fått en sentral plass. Leieboerforeningen har lest meldingen med stor interesse, og ser at regjeringen har truffet godt med sin problembeskrivelse av leiesektoren. Noen av tiltakene regjeringen foreslår, er også gode og vil bidra til å snu den negative utviklingen i leiesektoren og for leieboere spesielt. Flere av tiltakene allerede gjennomført, som lovutvalg for ny husleielov og utvidelse av HTUs virkeområde.   

Boligmeldingen er omfattende, og Leieboerforeningen har derfor valgt ut de tiltakene som vi mener er viktigst å sette søkelys på. Blant de positive tiltakene vi finner i boligmeldingen vil vi trekke fram at 

• Regjeringen vil styrke Husbanken og gi Husbanken en nasjonal fagrolle for leiemarkedet. Dette er et viktig tiltak som vil bidra til å sikre god og riktig kunnskap i kommunene og i forvaltningen. Leieboerforeningen stiller seg til rådighet som aktør på leiemarkedet.  
• Regjeringen vil sende på høring et forslag om endring i PBL slik at kommuner kan regulere disposisjonsform, som innebærer at kommunen kan kreve en viss andel leieboliger, leie-til-eie mv. i et byggeprosjekt. Leieboerforeningen understreker at det også må åpnes for å kunne regulere til kommunale boliger og ikke-kommersielle boliger.  
• Regjeringen vil videreføre det nasjonale forskningssenteret BOVEL. Senteret har blitt en svært viktig ressurs for å forstå de boligsosiale utfordringene vi står overfor. BOVEL samler kompetanse fra ulike fagfelt og har levert viktig forskning på blant annet kommunal boligsektor i Norge. Leieboerforeningen har lenge pekt på kunnskapshullene i norsk boligpolitikk. De senere årene har vi fått mer kunnskap om hvordan boligpolitikken fungerer, men det er fremdeles et stort behov for kunnskap – ikke minst om den private leiesektoren, og vi er derfor glade for at BOVEL skal finansieres videre.  
• Medvirkning i leiesektoren har fått en betraktelig plass i meldingen. Leieboerforeningen er glade for at foreningens arbeid med leieboermedvirkning på individ- kollektiv og systemnivå nå blir løftet fram av regjeringen, i tråd med den nasjonale boligsosiale strategien Alle trenger et trygt hjem.  

Selv om Leieboerforeningen er fornøyd med at regjeringen tar leiesektoren og leieboerne på alvor, finner vi noen store svakheter når det gjelder tiltakene for leiesektoren. 

• Boligmeldingen nevner ikke-kommersielle og allmenne boliger, men det er ingen konkrete forslag til tiltak for å stimulere denne sektoren. I dag blir kommersielle utleiere pekt ut som en del av løsningen for å dekke behovet for boliger for vanskeligstilte, i tillegg til kommunale boliger. En slik løsning fører til en forskjellsbehandling mellom kommersielle og ikke-kommersielle. En ikke-kommersiell utleiesektor vil kunne levere leieboliger med langsiktige leiekontrakter, overkommelige husleier og et sterkt beboerdemokrati. Det er på tide at Husbanken utvikler en finansieringsordning som skal stimulere ikke-kommersielle aktører.  
• Tiltakene som skal sikre en bærekraftig kommunal leiesektor, er mangelfulle. Det eneste håndfaste tiltaket er det kommunale saksbehandlingssystemet Kobo,  mens det viktigste tiltaket – Husbankens tilskudd til utleieboliger, ikke videreføres. Norske kommuner er tydelige på at de har et stort behov for kommunale boliger. Leieboerforeningen vil bemerke at man ikke kan bo i et saksbehandlersystem. De boligsosiale utfordringene er nå så store at vi trenger en fullstendig gjennomgang av de boligsosiale virkemidlene, og vi trenger en boligsosial reform som setter leieboeren i fokus, heller enn kommunen.  
• Bostøtte er et viktig statlig virkemiddel for de mest vanskeligstilte husholdningene på leiemarkedet. Bostøtten har flere svakheter og ble i mange år ikke oppjustert i takt med prisstigningen. Reglene for beregning av egenandel og taket for boutgifter som tas med i beregningene slår hardt ut, og både regjeringens egen ekspertgruppe og uavhengige forskere har pekt på at det enkelt kan tas grep for at bostøtten skal bli mer treffsikker og hensiktsmessig. I boligmeldingen sier regjeringen gjentatt ganger at den skal fortsette å vurdere mulige endringer i bostøtten, men uten å forplikte seg.  En forbedring av bostøtten som ble innført i desember 2021 som følge av korona, høye strømutgifter og dyrtid ble fjernet i april 2024. Anslagsvis 20 000 husstander vil da falle ut av bostøtteordningen fordi inntektsgrensene blir lavere og egenandelen høyere. Leieboerforeningen mener at Stortinget må videreføre den midlertidige ordningen som ble fjernet 1. april inntil bostøtten er gjennomgått på nytt og forsterket. 

Med vennlig hilsen  

LEIEBOERFORENINGEN  
 

Lars Aasen                                      Anne-Rita Andal  
Daglig leder                                   Organisasjonssekretær 

Siden høsten 2021 har vi ventet på en konkretisering av regjeringens boligpolitikk. I mellomtiden har antall og andel førstegangskjøpere falt til rekordlavt nivå, samtidig som andelen som får økonomisk hjelp fra foreldre har steget til rekordhøyt nivå, jf. statistikk fra NEF, Ambita, Statistisk sentralbyrå og Samfunnsøkonomisk Analyse. I Oslo trenger 2 av 3 hjelp av foreldre for å ha mulighet til å komme inn i boligmarkedet. Forskudd på arv og gave er den viktigste formen for hjelp. https://nef.no/wp-content/uploads/2024/04/Forstegangskjopere_2023Q4_foreldrehjelp-.pdf

Parallelt med utfordringene i boligmarkedet øker presset i leiemarkedet. Sekundærboliger, som er primærkilden til leiemarkedet, har falt til det laveste nivået vi har registrert. Samtidig er tilveksten av profesjonelle leieboliger for lav i forhold til boligbehovet.

Etter å ha finlest boligmeldingen opplever vi den som lite handlingsorientert. Boligmeldingen svarer i viss grad på utfordringer i distriktene, men i for liten grad på de boligpolitiske utfordringene i storbyområdene. Meldingener lite konkret og foreslår en rekke nye undersøkelser, vurderinger og forsøk framfor handlingsrettede tiltak. Med vanlige utredningsprosesser mellom regjering og Storting betyr dette at mange av endringene som regjeringen antyder vil komme flere år fram i tid.

Statistikk fra Boligprodusentenes forening viser rekordlav boligbygging i hele landet. Boliginvesteringene faller mot det laveste nivået siden 1990-tallet, samtidig som etterspørselen etter boliger forventes å øke markant som følge av befolkningsvekst, høyere lønninger, lavere inflasjon og lavere utlånsrenter. Dette er en oppskrift for å skape ubalanser i boligmarkedet. En fersk langtidsprognose fra Samfunnsøkonomisk Analyse indikerer kraftig boligprisvekst de neste tre årene. Veksten vil være sterkest i Oslo, Akershus og Rogaland hvor gapet mellom boligtilbud og -etterspørsel vil være størst.  

Nåsituasjonen og fremtidsutsiktene krever et mer kraftfullt taktskifte i boligpolitikken.

Vi savner en konkret analyse av det demografiske boligbehovet i Norge. Meldingen er uklar på behovet for boligbygging. Det legges ingen nye føringer for kommunene som reguleringsmyndighet. Statistikk og analyser viser at flere storbykommuner ikke oppfyller forventningen i plan- og bygningsloven om å planlegge for «tilstrekkelig boligbygging». Oslo er et eksempel på en kommune hvor gapet mellom boligbehov og boligtilbud har økt i en årrekke. Antallet husstander øker raskere enn antallet boliger, og boligsammensetningen er i utakt med befolkningssammensetningen. 

Vi tror at det er nødvendig å ta i bruk måltall for boligbygging for å kunne oppnå tilstrekkelig boligforsyning i både boligmarkedet og leiemarkedet. Selv om kommunene er nærmest til å definere boligbehovet i sin kommune, kan økonomiske prioriteringer og motsetninger mellom eksisterende og nye innbyggere ofte stå i veien for en effektiv boligpolitikk («Not In My BackYard»). Bruk av måltall og evaluering av måloppnåelse kan knyttes til de statlige planretningslinjene. Husbanken kan få en rolle i å frembringe gode analyser. Behovet er mest påtrengende i storbyområder med høyt press på boligmarkedet og stort fortetningspotensial. Insentivordninger som knyttes til byvekstavtaler eller andre former for belønningsavtaler vil kunne være effektfulle bidrag til å få fart på boligbyggingen.

Vi støtter en satsing på forenkling og digitalisering av plan- og byggesak for å få ned kostnader og øke byggeaktiviteten i hele landet. Meldingen er imidlertid deskriptiv og mangler konkrete tiltak som kan gjennomføres i nær framtid. Dette framstår som passivt og i utakt med den pågående krisen i byggenæringen. Regjeringen burde f.eks. snarest fremme forslaget til endringer i plan- og bygningsloven om grunneierfinansiering av infrastruktur. Hensikten med forslaget er å få et mer forutsigbart finansieringssystem for infrastrukturtiltak for både utbyggere, grunneiere og kommunene. Dette vil tilrettelegge for raskere boligforsyning. Etter mange år med utredninger, to høringsrunder og en svært grundig prosess er det lite rasjonelt å skyve dette ytterligere ut i tid.

Vi støtter en forsterkning av Husbanken og startlånsordningen som virkemiddel for å hjelpe vanskeligstilte og for å forebygge at flere blir vanskeligstilte i boligmarkedet. Det er positivt at startlånsordningen kan bidra til å finansiere boligbygging i distrikter og områder der tilgangen på finansiering i kommersielle banker er begrenset, f.eks. ved samfinansiering av boligbygging der lønnsomheten er lav, men behovet for arbeidskraft er høy. Husbanken kan også bidra til at det blir bygget flere egnede seniorboliger, som kan frigjøre boliger til bruk for nye generasjoner.

Vi vil advare mot en ukritisk satsing på alternative boligkjøpsmodeller som deleie og leie-til-eie. Det er større risiko for både forbrukere og utviklere ved alternative boligkjøpsmodeller, og løsningene vil koste forbrukeren mer enn et ordinært boligkjøp. NEF bidrar derfor til utviklingen av omfattende standardkontrakter for å begrense risikoen. Standardkontraktene blir på 20-25 sider, siden det dreier seg om langt mer kompliserte kontrakter enn vanlige kjøpe- og leiekontrakter. Boligkjøpsmodeller kan være et supplement til det ordinære boligmarkedet, men må brukes med klokskap og ikke framstilles som en løsning på de store utfordringene i boligmarkedet.

Vi vil advare mot forslaget om å gi kommunene en rett til å kreve at utbyggerne tilbyr en stor andel av boligene i et byggeprosjekt som alternative boligkjøpsmodeller. Det vil åpenbart innebære en økt finansiell og juridisk risiko om en stor andel av boligene skal avvike fra normale eier- og finansieringsformer.

Vi vil påpeke at incentivene for privat utleie av sekundærbolig er betydelig svekket som følge av høye skatte- og finansieringskostnader. Det er ikke sannsynlig at et tiltak som boligdugnaden.no oppveier for utfordringene med negativ avkastning på utleie som mange utleiere erfarer. Dersom myndighetene vil stimulere til økt utleie av sekundærboliger i pressområdene, vil et godt tiltak være å innføre en verdsettelsesrabatt på 20 prosent som likestiller sekundærbolig med aksjer.

Sist, men ikke minst: Tiden er moden for å finne en bedre innretning på utlånsforskriften. Det er behov for en regulering av bankenes utlånspraksis, men forskriften bør premiere bærekraftige finansieringsvilkår. Det bør legges mer vekt gjeldsbetjeningsevne enn egenkapital, slik at færre unge blir avhengig av foreldrehjelp i boligmarkedet. Nedbetaling av eget boliglån er en effektiv form for sparing. Betaling av husleie er rent forbruk som forringer husholdningen mulighet til å spare. Husholdninger med god gjeldsbetjeningsevne bør få mulighet til å bygge en trygg økonomisk framtid. Stortingsmeldingen er uklar på dette punkt, og synes å legge mer vekt på alternative boligkjøpsmodeller som et svar på finansieringsutfordringene. Det er i så fall en uheldig prioritering siden utfallet av boligkjøpsmodeller er mer usikkert i sin natur, enn ordinære eier- og finansieringsformer. 

NEF mener at utlånsforskriften bør åpne for at bankene kan tilby boliglån uten høye krav til egenkapital til lånesøkere med god betjeningsevne, forutsatt at låntakeren forplikter seg til risikoreduserende løsninger som lange fastrentekontrakter og kjøp av forsikring mot boligprisfall.

Norges Røde Kors takker for muligheten til å komme med innspill til Bustadmeldinga.

Bustadmeldinga inneholder flere positive tiltak, men Røde Kors savner særlig tiltak for å legge til rette for og styrke frivillighetens bidrag i det boligsosiale arbeidet. Vi er enig med regjeringen i at «(i)deelle organisasjonar har hatt ei sentral rolle i utviklinga av tenester og butilbod til vanskelegstilte i bustadmarknaden», og at «(f)rivillig sektor og ideelle organisasjonar har fleire viktige roller i det bustadsosiale arbeidet, både ved å tilby ulike tenester og bustadtilbod og ved å få fram kunnskap (ss.119-120 i Stortingsmeldingen).

Akuttovernatting

Stortingsmeldingen nevner akuttovernattingstilbudet som drives av Røde Kors og andre organisasjoner for bostedsløse tilreisende. Det er et trygt sted å sove, i ly for vær og vind og for å hindre trakassering og vold. Bostedsløse tilreisende i Norge har ikke et godt nok tilbud om nødovernatting og får ikke dekket grunnleggende menneskelige behov – som mat, husly, tilgang til toalett og muligheter for å vaske seg. Vi må ofte avvise hjelpetrengende personer ved våre akuttovernattingstilbud. Nasjonale og lokale myndigheter må i større grad anerkjenne de humanitære utfordringene knyttet til bostedsløse tilreisende, og ta høyde for dette i utviklingen av sosialpolitiske tiltak.

Røde Kors mener følgende tiltak bør til:

• Sikre akuttovernatting til alle som trenger det, enten gjennom tilstrekkelig støtte til frivillige organisasjoner eller i offentlig regi.

Tidligere straffedømte

Innsatte har større problemer enn normalbefolkningen på områder som fysisk og psykisk helse, rus, arbeid, utdanning, økonomi, forholdet til venner og familie, og også bolig. Tidligere straffedømte er en gruppe med omfattende humanitære behov, som ofte opplever en opphopning av levekårsproblemer[1]. Røde Kors erfarer at mange straffedømte løslates uten egen bolig. Mange har også svært dårlig boevne, som gjør at de lett mister bolig de får, og trenger bistand til å skaffe seg ny bolig.

Nettverk etter soning (NES) er et tiltak som hjelper løslatte som vil gjøre noe med sin livssituasjon, og omfatter en-til-en oppfølging, sosiale møteplasser der deltakerne får trent sine sosiale ferdigheter, aktivisering på fritiden, arbeidstrening og hjelp med å skaffe arbeid. NES tilbyr også hjelp med gjeldsproblematikk og privatøkonomi. NES har et eget prosjekt for unge løslatte samt et tilbud til straffedømtes barn.

Røde Kors mener følgende tiltak bør til:

• Øke støtten til frivillige organisasjoner som samarbeider med kriminalomsorgen og som tilbyr oppfølging i etterkant av soning.
• Styrke botreningstiltak, spesielt for unge straffedømte.

Barn og unge

Det er flott at regjeringen vil prioritere barn og unge i arbeidet med at de som ikke har et sted å bo raskt skal få det. Alle trenger et trygt og fast sted å bo. Dessverre møter Røde Kors mange i våre aktiviteter som ikke har en bolig som dekker grunnleggende behov. Gjennom aktiviteter som Ferie for alle, Familiesenter og nettverkssenter for aleneforsørgere treffer vi tusenvis av barn og foreldre årlig. Svært mange av deltakerne i disse aktivitetene forteller om dårlige boforhold eller mangel på egen bolig. Vår erfaring er at mange av barnefamiliene bor trangt og flytter ofte, og har dårlig standard på boligene med fukt, råte og trekk. I tillegg er boligen ofte plassert i et område som ikke egner seg for barnefamilier. Mange har dårlig økonomi og lever kanskje på én inntekt.

I 2020 publiserte Røde Kors rapporten De får ikke en sjanse[2], om unge med bostedsutfordringer. De viktigste funnene i rapporten er at mange barn og unge har det tøft fordi de ikke har et hjem, at hjelpeapparatet ikke klarer å hjelpe denne gruppen til en verdig bolig, og at bostedsløshet blant barn og unge er et kjent fenomen i både hjelpeapparatet og skolesystemet. Røde Kors har møtt barn som sover ute eller overnatter hos venner eller «kjærester» fordi de ikke har et trygt hjem, ofte på grunn av rus, psykisk sykdom eller vold i hjemmet. Unge i overgangsfasen mellom barn og voksenlivet er særlig sårbare.

Røde Kors mener følgende tiltak bør til:

• Øke kompetanse og ressurser i skolen for å ivareta unge med bostedsutfordringer. Skoleansatte bør ha tilgang til hjelpeapparatet, og kjennskap til hvordan hjelpeapparatet er organisert på by- og kommunenivå, før å møte elevenes bostedsutfordringer.
• Flere boligtilbud for unge, særlige for unge med rusproblemer.
• Øke bevilgningen til tilskuddordningen for inkludering av barn og unge[3].

Med vennlig hilsen

Øistein Mjærum

Direktør, Kommunikasjon og samfunn

Norges Røde Kors

[1] Sosial puls 2022 (rodekors.no).

[2] De får ikke en sjanse (rodekors.no).

[3] Forskrift om tilskudd til inkludering av barn og unge - Lovdata.

Innledning

NBBL mener meldingen i hovedsak har en god omtale av utfordringen i boligsektoren.

NBBL mener derimot at meldingen ikke inneholder tiltak eller ny politikk som vil bedre på hovedproblemet i norsk boligpolitikk; nemlig den historisk lave boligbyggingen. Byggetørken vi nå opplever, sammen med den høyeste befolkningsveksten på 10 år, roper på politisk handlekraft.

Det er bred enighet om at den norske eierlinjen skal bestå, og at det å eie egen bolig er et velferdsgode som flertallet av nordmenn skal oppleve. Stortingets behandling av boligmeldingen må ikke nøye seg med å fastslå dette, men også foreslå ny politikk som gjør det mulig for flere – og ikke stadig færre – å eie egen bolig.

Andelen som eier egen bolig har sunket de siste to tiårene, særlig i lavinntektsgrupper, parallelt med høyere byggekostnader, befolkningsvekst og lav byggetakt i pressområder og stadig høyere boligpriser. Fortsetter utviklingen, vil muligheten til å eie egen bolig være for de få, og ikke et gode for de mange. Det er viktig at det bygges et tilstrekkelig antall nye boliger det er behov for, med boutgifter som kan dekkes med ordinære inntekter. Skal tilstrekkelig boligbyggingen være mulig må boligbygging få «forkjørsrett» i statlig og kommunal forvaltning.

Boligbygging er en forutsetning for at arbeidsmarkedet fungerer, og påvirker og påvirkes av infrastrukturinvesteringer i vei og bane. Derfor må boligbygging brukes som et virkemiddel i samfunnsutviklingen, og ikke komme langt bak i rekke av hensyn i plan - og bygningsloven. NBBL har dokumentert i en rapport at ett år kortere saksbehandlingstid betyr flere hundre tusen i sparte prosjektkostnader, og dermed lavere boligpriser, og milliardbeløp i sparte samfunnskostnader.

Meldingen varsler forenklinger og digitalisering og økt satsing på Husbanken. Det er NBBL tilfreds med, men tiltakene svarere ikke i stor nok grad på utfordringene i nyboligmarkedet. Befolkningen økte med 1,1 prosent (SSB) mens igangsettingen av nye boliger falt med 40 prosent. Konsekvensene av den rekordlave igangsettingen vil få svært store ringvirkninger i årene som kommer for boligpriser, for byggebransjen og ikke minst for folks muligheter til å finne en egnet bolig. Denne negative trenden vil ta lang tid å snu, og meldingen svarer i liten grad på utfordringene.

NBBL støtter regjeringens initiativ for å styrke Husbanken. Husbankens utlånsrammer bør økes allerede i RNB våren 2024. Videre støtter NBBL at Husbanken i større grad brukes som et motkonjunkturtiltak, at Husbanken gis en sterkere rolle i oppgradering av eldre blokker, og at ordningen med startlån for unge voksne uten tilstrekkelig egenkapital blir permanent. Tilbakebetalingsvilkår må gjøres mer fleksible.

NBBL savner prioritering av eldre blokkbebyggelse eid av beboere i borettslag og sameier, som utgjør 385 000 boliger, og 14 prosent av alle boliger og 55 prosent av alle blokkboliger. Det bor spesielt mange yngre og eldre i disse blokkene.

NBBLs videre innspill begrenser seg til omtale av høyt prioriterte forslag og noen vi er uenig i, i tillegg til temaer som mangler i meldingen vi ber komitéen følge opp.

NBBLs kommentarer til forslag i meldingen:

Prioritere startlån som det viktigaste bustadpolitiske verkemiddelet for å hjelpe fleire til å kunne eige eigen bustad

NBBL anbefaler at startlån til unge uten/med lav egenkapital - men betjeningsevene - utvikles til en permanent ordning basert på forsøk i 2024. Men dette kan ikke være det viktigste tiltaket for å flere skal eie. Det viktigste er at det bygges nok boliger slik at boligprisveksten stagges.

Foreslå lovendringar i burettslagslova og eigarseksjonslova som legg betre til rette for bustadkjøpsmodellar

NBBL mener dette er et så viktig tiltak at det må prioriteres høyt.

Auke bruken av verkemidla til Husbanken, slik at fleire personar med utviklingshemming kan eige eigen bustad

Flere boligbyggelag samarbeider med kommuner – og flere kunne gjort det - om bygging av omsorgsborettslag for utviklingshemmede. I dag er det bare kommuner som kan motta investeringstilskudd. NBBL mener ordningen må endres slik at investeringstilskudd kan ytes direkte til omsorgsborettslaget når det er et samarbeid mellom kommuner og private aktører om etablering av omsorgsborettslag.

Fornye Husbankens lån til oppgradering av bustader

I tillegg til å gjøre husbanklån bedre tilpasset eldre blokkers oppgraderingsbehov og betjeningsevne, er det avgjørende at lån suppleres med tilskudd i forbindelse med

større oppgraderinger som gir økt tilgjengelighet og mer energieffektivisering. Slike investeringer er samfunnsøkonomisk lønnsomme, men ikke privatøkonomisk realistisk at blir gjennomført.

• Gjeninnføring av heistilskudd og igangsetting av en 10-årig satsing på etterinstallering av heis som i Finland
• Tilskudd til tilstandsvurdering må gjeninnføres. Det vil stimulere til ambisiøs oppgradering. Tilskuddet bør økes til 70 prosent av kostnadene, og sees i sammenheng med ny energimerkeordning for konsentrert bebyggelse.
• Enovas nye tilskuddsordning er bra, men ordningen må bli mer forutsigbar for søkere. Tilskuddet bør videreføres til 2030 med tilstrekkelige midler.

Gjennomføre eit eldrebustadprogram

Dette støtter NBBL, og vi ber komitéen presisere at det er viktig at planen også inneholder virkemidler til å gjennomføre planen.

Leggje til rette for at det blir bygd fleire servicebustader og andre aldersvenlege bustader

NBBL etterlyser innføring av en ordning med Trygghetsboliger som i Sverige, men tilpasset norske forhold. Tilskudd må kunne tildeles Trygghetsbolig-borettslag – ikke bare kommuner.

Gi tilskot til energitiltak i kommunale bustader

NBBL foreslår at ordningen utvides til å omfatte borettslag i områder med levekårsutfordringer for å unngå energifattigdom blant beboere i denne bebyggelsen.

Digitalisering og forenkling av plan- og byggesaker, Forslag fra regjeringen:

• Digitalisere plan- og byggjesaksprosessane
• Foreslå ei satsing på ei rekkje forenklingstiltak for å gjere plan- og Byggjesaksprosessane raskare
• Redusere talet på mangelfulle byggjesøknader gjennom å greie ut tiltak for å stille klarare krav til dokumentasjon og gi tydelegare reglar for tidsfristar i byggjesaksbehandlinga i kommunane
• Gjere byggteknisk forskrift meir digital og lettare å bruke

NBBL støtter retningen i forslagene fra regjeringen. Det er nødvendig med en større lovprosess med forenkling av planreglene, gjerne en egen digitaliseringsproposisjon. Forenkling, standardisering og digitalisering må gå hånd-i-hånd. Enklere å gjennomføre energitiltak i eksisterende bygg. Vi foreslår gjennomgang av søknadsplikt, dokumentasjonskrav og veiledning om energiforbedring.

Arbeide vidare med nye reglar i plan- og bygningslovgivninga for grunneigarfinansiering av infrastruktur

Dette støtter NBBL.

Vurdere tiltak for redusert tidsbruk i plansaker

NBBL mener dette er et bra initiativ og det viktigste tiltaket er forenkling av regelverk og praksis– jf. se over.

Utvikle kunnskapen og styrkje rettleiinga om moglegheiter for å planleggje for sambruk, fleirbruk og deling i bygg og uteområde

NBBL presiserer at deling og sambruk ligger i borettslag/sameie-organiseringen, og framover vil dette være en god organiseringsmodell som er bærekraftig over tid.

Sende på høyring lovforslag som skal gi kommunene større høve til å styre bustadsammensetjinga

Boligkjøpsmodeller er i dag et godt alternativ for mange, men omfanget bør kunne skaleres opp. Spørsmålet er om et økt tilbud kommer av at det stilles nye krav, eller om det vil være uheldig for målet om tilstrekkelig boligbygging. Et slik krav kan begrense boligbyggingen. NBBL mener heller god dialog om boligbehov og boligsammensetning mellom utbygger og kommune er mer effektivt enn krav om disposisjonsform i plan- og bygningsloven

• Det er stor mangel på studentboliger – særlig i de store byene. Hvert år må flere belage seg på å starte studieåret i sovesaler.
• Anker STI har i dag 1800 studentboliger. Stiftelsen ønsker å bidra til bygging av enda flere gode og rimelige studentboliger, og på den måten bedre bosituasjonen for studenter. Det vil også avlaste det ordinære leiemarkedet og bedre situasjonen for leietakere generelt.

Kort om Anker Sti

• Stiftelsen Anker Studentboliger og Hotel (Anker Sti) ble etablert i 1970 av NHO Oslo, LO Oslo og Oslo Kommune. Stiftelsens ikke-kommersielle hovedformål er å tilby rimelige og gode boliger med leietakervennlige kontrakter til studenter og yrkesfaglige elever.
• Vårt mål har vært å tilby studentene en husleie på linje med studentsamskipnaden (SiO) og vesentlig lavere enn i det kommersielle leiemarkedet. I fjor brukte vi 59 millioner for å subsidiere studentenes husleie, tilsvarende en rabatt på 26% i forhold til den kommersielle markedsleien.
• Anker STI driver næringsvirksomhet i tilknytning til eiendommene (næringslokaler, parkering og overnatting). Overskuddene fra denne virksomheten brukes til og er nødvendig for å finansiere lavere husleie til studentene, flere studentboliger, vedlikehold, oppgradering av eksisterende boliger og formuesskatt.

Om lån og tilskudd til studentboliger

• I følge § 2 i forskrift om tilskudd til studentboliger, fastsatt av Kunnskapsdepartementet (KD), kan tilskudd «gis til studentsamskipnader og i særlige tilfeller studentboligstiftelser».
• KD har i sine retningslinjer for tilskuddet fastsatt at «med studentboligstiftelse menes en stiftelse som i all hovedsak har forvaltning av studentboliger som formål, jf. § 2 i Samskipnadsloven».
• I forskrift om lån fra Husbanken, fastsatt av Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) står det i ​ § 4-2: «Husbanken kan gi lån til oppføring av studentboliger som har fått tilskudd til oppføring, og til oppgradering av studentboliger som har fått tilskudd til oppgradering.»
• Anker Sti har fått avslag på søknad om tilskudd til bygging av nye studentboliger med henvisning til retningslinjene KD/Husbanken har fastsatt, og begrunnelse at vi utover å forvalte studentboliger har næringsvirksomhet. Det betyr at den næringsvirksomheten vi driver, som subsidierer studentenes husleier, regnes som diskvalifiserende for å få tilskudd. Det gjør at vi heller ikke kan få Husbanklån. Det er uheldig all den tid det kan bidra til flere gode og rimelige studentboliger i en tid der det trengs mer enn noen gang.

Hva bør gjøres

• KD sine retningslinjer bør justeres slik at studentboligstiftelser som har næringsvirksomhet for å kunne holde studentenes husleier på linje med studentsamskipnadene, må kunne komme i betraktning for tilskudd og Husbanklån. Det vil sikre flere gode og rimelige studentboliger raskere fra studentboligstiftelser, og være et godt supplement til den gode jobben studentsamskipnadene gjør.

Forbrukerorganisasjonen Huseierne representerer vanlige boligeiere over hele landet. Vi har 278.000 medlemmer, noe som utgjør ca. 10 prosent av alle landets husholdninger. Huseiernes medlemmer bor i enebolig, rekkehus, leiligheter, sameier og borettslag. 

Viktig støtte til eierlinjen og den norske boligmodellen

80 prosent av befolkningen bor til enhver tid i en selveid bolig og 90 prosent av oss er selveiere i løpet av livet. Dette er unikt for Norge og kalles den norske boligmodellen. Huseierne mener alle skal kunne oppleve tryggheten og friheten ved å kjøpe, eie og ta vare på eget hjem.

Det å kunne eie sitt eget hjem er sentralt i den norske velferdsmodellen. Bolig og boforhold spiller en viktig rolle i den norske velferdspolitikken. Bolig er sammen med arbeid, utdanning og helse det viktigste for folks velferd.

Det er viktig for Huseierne at regjeringen i boligmeldingen støtter opp om eierlinjen og den norske boligmodellen, slik det er uttalt i Hurdalsplattformen: 

"Vi vil at flere skal få mulighet til å eie egen bolig, utvikle gode bomiljø, legge til rette for å bygge flere boliger og ha en klimavennlig byggenæring." 

Huseierne: Boligmeldingen ser bort fra økte bokostnader som utfordrer eierlinjen og den norske boligmodellen

Huseierne frykter at den kraftige økningen i bokostnadene er i ferd med å true den norske boligmodellen. Boligmeldingen inneholder flere tiltak for å få flere inn på boligmarkedet, men vi savner tiltak som kan ivareta vanlige boligeiere og opprettholde eierlinjen.

De neste årene vil bokostnadene øke og være høye, viser Huseiernes Bokostnadsindeks. (https://www.huseierne.no/globalassets/boligfakta/boligfakta-2023/r21-2023-bokostnadsindeks_eneboliger-1.pdf). Dette skyldes blant annet sterkt økende kommunale avgifter, økte forsikringskostnader, økte vedlikeholdskostnader og vedvarende høyt rentenivå og høye strømkostnader. I tillegg kommer kostnader til økt energieffektivisering og klimatilpasninger.

Høye renter og kraftig økning i kommunale avgifter

Med den høyeste renten på mange år, er rentekostnadene den høyeste bokostnaden for mange boligeiere. Før jul i fjor vedtok regjeringspartiene og SV at vi skal få styrket bankkonkurransen gjennom bedre informasjon og tilsyn. Vi i Huseierne mener at konkurransen i boliglånsmarkedet må økes, gjennom å gjøre markedet mer transparent og å sikre best mulig informasjon til forbrukerne.

Vedlikeholdsetterslep og økte investeringer øker kommunale avgifter

Det er et enormt vedlikeholdsetterslep og investeringsbehov innen vann og avløp og boligeiernes kostnader for vann og avløp fortsetter å stige i alle landets kommuner. Dette er ikke omtalt i boligmeldingen, til tross for at dette er en stor og stadig stigende utgiftspost for vanlige husholdninger.   

Kostbar energieffektivisering og høye strømpriser

Videre savner vi behandling av utfordringene med energieffektivisering og klimatilpasninger som overvannhåndtering. Begge disse utfordringene vil øke kostnadene for boligeiere betraktelig, og etter vårt syn er ikke dette tilstrekkelig omtalt i meldingen.

Strømprisene vil fortsette å være høye i flere år fremover. Det er bra for alle parter dersom vi klarer å bruke mindre strøm, og ikke minst bruke strømmen smartere enn i dag. I dag er det ytterst få boligeiere som får støtte fra Enova for å gjøre de riktige tingene. Huseierne mener det må innføres gode støtteordninger for moden og velprøvd teknologi for energieffektivisering. Helt konkret mener vi det må innføres støtte til modne og trinnvise tiltak som etterisolering, skifte av vinduer og installasjon av varmepumpe.

 Bokostnadsindeksen, utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse på oppdrag fra Huseierne, er omtalt i boligmeldingen. Men Boligmeldingen inneholder ingen tiltak til hvordan man ønsker å holde bokostnadene nede. Uten tiltak frykter vi for eierlinjen og den norske boligmodellen, fordi flere ikke har råd til å bli boende i boligene sine.

Startlån og BSU

Huseierne støtter at regjeringen vil prioritere startlån som det viktigste boligpolitiske virkemiddelet for å hjelpe flere til å kunne eie egen bolig. Huseierne mener at Husbanken og bankene bør tilby førstehjemslån eller startlån til unge i etableringsfasen med langsiktige og gunstige vilkår slik at flest mulig kan kjøpe sin første bolig. Samtidig mener vi at det årlige sparebeløpet og maksimalt sparebeløp i BSU-ordningen bør samsvare med egenkapitalkravet i boliglånsforskriften.

Eldre og bolig

Huseierne mener at det må legges til rette for at eldre kan bo lengst mulig hjemme i tråd med deres egne ønsker, blant annet ved bruk av velferdsteknologi. Huseierne støtter at det blir gjennomført et eldreboligprogram og vil delta i dette arbeidet.

Flom og skredsikring

Huseierne er opptatt av norske boligeiere skal kunne bo i trygge boliger i trygge boområder. Samtidig ønsker vi å hjelpe norske boligeiere med å tilpasse seg en mer bærekraftig fremtid med større klimautfordringer. 

Vi opplever stadig mer flom, ras og styrtregn. Mange av disse naturskadene vil ramme norske boligeiere og deres hjem. Ekstremværet Hans ble en vekker for mange i 2023. I 2024 skal regjeringen legge frem en stortingsmelding om flom og skred og Huseierne har høye forventninger til denne. Huseierne ber om at det kommer strengere krav til kartlegging av og kontroll med risikoutsatte boområder.

Et godt privat utleiemarked

Huseierne ønsker å bidra til at det fortsatt vil være et sunt, privat utleiemarked i Norge. Forbrukeres utleie er viktig for å skape fleksibilitet og mangfold i boligmarkedet. Derfor må det være enkle og gode regler som sikrer at vanlige forbrukere kan leie ut.

Et godt privat utleiemarked skal bevare gode bomiljøer og prioritere langtidsutleie. Huseierne mener det er viktig at skattefritak for utleie i egen bolig opprettholdes. Vi mener også at forbrukernes mulighet til å drive enkel utleie må opprettholdes og at dagens Husleielov har en god balanse i rettigheter og plikter mellom utleier og leietaker. Vi vil arbeide for at utleiere og leietakere i enda større grad kjenner sine rettigheter og plikter i utleieforhold og vi vil styrke Husleietvistutvalgets viktige arbeid.
Det pågår et arbeid med å lage ny Husleielov. Huseierne er representert i dette utvalget, og Huseierne støtter forslagene fra utvalget om å beholde reglene for privat utleie i egen bolig slik de er i dag.  

Oslo 9. april 2024

Carsten Henrik Pihl, leder politikk, samfunn og bærekraft/sign

c.pihl@huseierne.no

Pensjonistforbundet støtter målet om å gjenreise og styrke Husbanken til støtte for kommunenes boligpolitikk, og ser fram til et aktivt eldreboligprogram. Om eldre skal kunne bo trygt hjemme lengst mulig må myndighetene bistå med informasjon, finansiering, tiltak og løsninger.

Det er av nasjonal interesse at de eldre som kan får tilpasset bolig, og slik bidrar til å avlaste helse- og omsorgssektoren. Andelen aldersvennlige boliger må kraftig opp, og da må Husbanken prioritere eldre som målgruppe. Tiltakene må da ikke begrenses til boligsosialt arbeid for vanskeligstilte husstander, men også støtte opp om brede tiltak for at eldre kan bo i en bolig.

Eldreomsorgen og boligpolitikken må spille på lag. Eldreboligprogrammet må derfor ha en solid økonomisk forankring gjennom en aktiv bruk av tilskudd. Kommunene må få en vesentlig økning i sine frie inntekter. Investeringene i aldersvennlige boliger vil være lønnsomme for samfunnet, sett opp mot kostnader blant annet forbundet med flere sykehjemsplasser, fallulykker og hjemmehjelpstidsbruk. Da bør eldre også ta del i gevinsten av å foreta krevende endringer av sine hjem.  Vi minner samtidig om at også flere vil få hjelpebehov som ikke kan gis i eget hjem. Investeringstilskuddet til heldøgns omsorg må derfor samtidig styrkes. 

Eldre har ulike forutsetninger for å ta ansvar for egen alderdom. De har ulik helsetilstand, økonomi, evne til å hente informasjon og tilgang på tilpasset boliger. Derfor er det behov for ordninger som bidrar til å jevne ut forskjeller og gir økt tilgang på egnede boliger. Vi understreker at kommunene må yte god og aktiv veiledning til sine eldre innbyggere. Husbanken må støtte kommunene med øremerkede midler til kommunal boligveiledningstjeneste med hjemmebesøk, rådgivning om tilpasninger og informasjon om støtteordninger.

Vi har tidligere levert høringsinnspill i forbindelse med Meld. St. 24 (2022–2023) Fellesskap og meistring – Bu trygt heime, og viser også til disse. Bustadmeldinga har flere gode beskrivelser og generelle ansatser som vi støtter, bl.a. med styrking i finansieringen av utleieboliger/tilvisningsavtaler og utvikling av en mer spesifikk ordning med lån til boligkvalitet (oppgradere/bygge livsløpsbolig) til eldre. Vi støtter også at distrikter med tynne boligmarkeder særlig løftes fram, og tilskudd må styrkes betydelig til dette formålet. Regjeringen vil legge til rette for at det blir bygd flere serviceboliger og aldersvennlige boliger. Om målene er gode, må regjeringen i praksis også vise tilstrekkelig vilje til å finansiere et bredt eldreboligprogram og øke tilskuddene.  

Pensjonistforbundet vil kommentere noen sentrale finansieringsredskaper nærmere:

Bostøtten

Pensjonistforbundet viser til at den behovsprøvde bostøtten er sterkt svekket over tid, relatert til lønns- og prisstigningen. Samlet bostøtte til eldre har gått fra 583 millioner kroner i 2010 til 377 millioner kroner i 2023. Om støtten til eldre skulle fulgt prisveksten måtte mer enn dobles. Snittstøtten til eldre sank fra 33 til 23 prosent av beregnede boutgifter i perioden 2010-2023. Samtidig ble 15 000 eldre presset helt ut av ordningen.[1]

Behovet har ikke blitt mindre, da antallet aleneboende minstepensjonister er omtrent som i 2010, og andelen aleneboende pensjonister under EUs fattigdomsgrense steg fra 70 prosent for 2010 til 77,5 prosent for 2021.^[2] 94 prosent av de eldre som fikk bostøtte i 2023 var enslige.^[3] Andelen alderspensjonister med lavinntekt som fikk bostøtte sank fra 20 prosent for 2012 til 12,7 prosent for 2022.^[4] Samtidig har andelen eldre bostøttemottakere som eier bolig sunket kraftig.

Meldingen signaliserer at bostøtten har sin plass, men vi ser ingen tydelig retning for utviklingen av støttenivå og seleksjonskriterier. Grenseflatene mot de andre boligsosiale virkemidlene og sosialhjelp avklares ikke. Vi mener bostøtten er viktig også i forhold regjeringens mål om at flere kan bo i en tilpasset bolig. Man må også ha et visst økonomisk grunnlag for å oppta og holde et startlån, flytte inn i leiebolig eller tilpasse sitt hjem. Vi oppfordrer regjeringen til å gi de eldres bostøtte et kraftig løft, og viser også til Bostøttealliansens notat til denne høringen.

Startlån

Startlån blir lite brukt av eldre vanskeligstilte. Kun 1,75 prosent av midlene gikk til denne gruppen i fjor. Det ble utbetalt i alt 15,6 milliarder kroner i startlån. Kun 273,6 millioner kroner gikk til de eldre. Vi tror ikke dette kun skyldes mangel på informasjon. Likningsformuen på bolig gjør f.eks. at ytterst få med startlån kvalifiserer til fortsatt bostøtte.^[5] Dette kan øke utryggheten og hindre låneopptak. En helhetlig, mer aktiv sambruk av tilskudd, bostøtte og startlån, vil kunne bidra til at flere eldre kan bo i egen bolig.

De kommunale tilskuddene er lave og synkende. Tilskudd til startlån vil være nødvendig for mange for å betjene startlån som er stort nok til å finansiere passende tiltak. Kommunene kan gi tilskudd til startlån, men praktiserer dette ulikt. Boligtilskuddene har også falt mye etter at de ble rammetilskudd til kommunene, fra om lag 96 millioner kroner i 2019 til 57 millioner kroner i 2022. Til de over 67 år har utviklingen gått fra 14 millioner kroner i 2019 til 6,3 millioner kroner for 2023.^[6] Pensjonistforbundet foreslår at Husbanken gir et andelsmessig tilskudd til startlånet. Det vil styrke likebehandling, lånetilgangen og gi insentiv for å tilpasset boligene, samt senke risikoen ved startlåneopptak for vanskeligstilte eldre.

Behovsprøvingen av startlån til eldre bør samtidig lettes. De fleste av avslagene på startlån til eldre skyldes for lav inntekt. Avslaget har økt fra om lag 20 prosent i 2010 til 32 prosent i 2023 for de eldre, og antallet utbetalte startlån er lav (266 for 2023).[7] Man bør også vurdere en egen, utvidet ramme for startlån for eldre, som er stor nok til å ikke bli brukt opp før året er omme.

Lån til boligkvalitet

Vi må få opp andelen aldersvennlige boliger. Regjeringen vil vurdere å tildele lån til oppgraderinger som bare tilfredsstiller krav om aldersvennlighet. Vi støtter en utvikling av ordningen for lån til boligkvalitet (oppgradering/livsløpsboliger) mot en mer spesifikk alders- og formålstilpasset ordning, som vil lette tilgangen til finansiering av alderstilpassede boliger. Lånerammen må være romslig.

Om man i dag fyller Husbankens energikrav for lån til bokvalitet, så har man krav på tilskudd fra Enova.[8] Konsekvensen er at hele 63 prosent av sakene går til oppføring av miljøvennlige boliger, med tilsagn på 4,4 mrd. kr. av en total ramme på 5,5 mrd. kr.[9] Vi mener et tilsvarende tilskudd til lånet for aldersvennlig bolig vil styrke insentivene og dempe risiko ved låneopptak for eldre. Tilskuddet kan eventuelt avgrenses med en moderat formues- og inntektsgrense.

Kilder:

[1] Husbankens statistikk

[2] SSB, Statistikkbanken https://www.ssb.no/statbank/table/12599/tableViewLayout1/  og Andel med lavinntekt, EU-skala 60 prosent

[3] Husbankens statistikk

[4] SSB, Tabell 12598: Indikatorer for økonomisk utsatthet blant ulike lavinntektsgrupper (prosent), etter gruppe, populasjon, statistikkvariabel og år, https://www.ssb.no/statbank/table/12598/tableViewLayout1/

[5] Menon Economics, Utredning av bostøtten med fokus på effektene for brukerne, Menon-publikasjon nr. 106/2020, s. 22.

[6] Husbanken v/ Sigbjørn Spurkeland, Husbankens verkemiddel i bustadpolitikken – tilpassing av bustad. PowerPoint fra konferanse 28.11.2023

[7] Husbankens statistikkbank

[8] Husbanken.no, Veileder for lån fra Husbanken, https://nedlasting.husbanken.no/Filer/7b18.pdf

[9] Husbankens statistikkbank, Lån til boligkvalitet