Econas høringssvar – ta hensyn til unge med gode fremtidsutsikter
Finanstilsynet bør vurdere fastrente, forsikringer, BSU og annen sikkerhet for betaling som virkemidler og forsikring for å sikre stabilitet og mer fleksibilitet. Det vil gi store fordeler for unge i etableringsfasen hvis man åpner opp for økt belåningsgrad og lavere egenkapitalkrav.
Dagens forskrift er rigid og hemmer spesielt unge i etableringsfasen med utsikter til solid inntektsvekst. Det medfører risiko for hyppigere boligskifter enn nødvendig, og at man innsnevrer unges muligheter til å planlegge. Åpner man opp for økt belåningsgrad og lavere egenkapitalkrav med sikkerhet i fastrente og for eksempel BSU-innskudd vil man i vesentlig større grad «sikre bygging av nye boliger i hele landet og mulighetene for familier med flere barn til å lånefinansiere kjøp av egnet bolig i trygge og stabile bomiljø.».
Med fastrente på 4,5 prosent i 10 år vil en som har lånt 7 gangeren inntekten ha 5,6 ganger inntekten i lån når fastrenteperioden er over, forutsatt annuitetslån. For å være på fem ganger inntekten 10 år etter må man i denne perioden ha en nominell lønnsvekst på 1,1 prosent. Det er en urealistisk lav lønnvekst for de aller fleste. Unge nyutdannede økonomer har en svært sannsynlig lønnsvekst på 3,5 prosent hvert år. Mest sannsynlig er en lønnsvekst på minst 5 prosent.
Unge nyutdannede Econa-medlemmer hadde fast avtalt medianlønn på 570 000 kroner. Ser vi på kullet fra 2013 fast avtalt medianlønn på 915 000 kroner. Med fastrente som sikkerhet er det kun arbeidsuførhet som er en reell risiko for manglende betalingsevne i fremtiden selv med høy belåningsgrad. For arbeidsuførhet bør bankene ha forsikringer som sikkerhetsgrunnlag.
En annen større risiko er midlertidig arbeidsledighet. Stiller man en buffer i BSU eller andre kontanter til bankens disposisjon som sikkerhet for et uår er risikoen for at manglende betalingsevne svært liten. Den risikoen kan eventuelt bankene selv vurdere om de er villige til å ta.
Fastrente er et stabiliserende tiltak som tar ned husholdningers sårbarhet. Da er det også rimelig at de som bidrar til stabilitet også kan få mulighet til å utnytte noen fordeler. Flere på fastrente avtaler kan man anta at også vil stabilisere boligmarkedet.
Økt bruk av fastrente vil også påvirke finansforetakene. De kan ta opp lån som gjør fastrentelån til en faktor som gjør deres finansielle situasjon mer ustabil på grunn av usikkerhet i egne låneopptak. Det bør selvfølgelig reguleres på et fornuftig nivå.
Dagens forskrift er rigid og hemmer spesielt unge i etableringsfasen med utsikter til solid inntektsvekst. Det medfører risiko for hyppigere boligskifter enn nødvendig, og at man innsnevrer unges muligheter til å planlegge. Åpner man opp for økt belåningsgrad og lavere egenkapitalkrav med sikkerhet i fastrente og for eksempel BSU-innskudd vil man i vesentlig større grad «sikre bygging av nye boliger i hele landet og mulighetene for familier med flere barn til å lånefinansiere kjøp av egnet bolig i trygge og stabile bomiljø.».
Med fastrente på 4,5 prosent i 10 år vil en som har lånt 7 gangeren inntekten ha 5,6 ganger inntekten i lån når fastrenteperioden er over, forutsatt annuitetslån. For å være på fem ganger inntekten 10 år etter må man i denne perioden ha en nominell lønnsvekst på 1,1 prosent. Det er en urealistisk lav lønnvekst for de aller fleste. Unge nyutdannede økonomer har en svært sannsynlig lønnsvekst på 3,5 prosent hvert år. Mest sannsynlig er en lønnsvekst på minst 5 prosent.
Unge nyutdannede Econa-medlemmer hadde fast avtalt medianlønn på 570 000 kroner. Ser vi på kullet fra 2013 fast avtalt medianlønn på 915 000 kroner. Med fastrente som sikkerhet er det kun arbeidsuførhet som er en reell risiko for manglende betalingsevne i fremtiden selv med høy belåningsgrad. For arbeidsuførhet bør bankene ha forsikringer som sikkerhetsgrunnlag.
En annen større risiko er midlertidig arbeidsledighet. Stiller man en buffer i BSU eller andre kontanter til bankens disposisjon som sikkerhet for et uår er risikoen for at manglende betalingsevne svært liten. Den risikoen kan eventuelt bankene selv vurdere om de er villige til å ta.
Fastrente er et stabiliserende tiltak som tar ned husholdningers sårbarhet. Da er det også rimelig at de som bidrar til stabilitet også kan få mulighet til å utnytte noen fordeler. Flere på fastrente avtaler kan man anta at også vil stabilisere boligmarkedet.
Økt bruk av fastrente vil også påvirke finansforetakene. De kan ta opp lån som gjør fastrentelån til en faktor som gjør deres finansielle situasjon mer ustabil på grunn av usikkerhet i egne låneopptak. Det bør selvfølgelig reguleres på et fornuftig nivå.