EgdePlan AS

Innspill til Forslag til endringer i plan- og bygningsloven (pbl) og kart- og planforskriften , med frist 05.08.2024.

Er endringen nødvendig for å oppnå en mer sosial bærekraftig planlegging? Kan en ikke styre dette gjennom mer aktivt bruk av utbyggingsavtale jf. pbl §17-3 2. ledd?

Det har vært et prinsipp i planlegging etter plan og bygningsloven at en ikke kan regulere hvem som skal bruke/ etablere seg på eiendommen. Med foreslått endring vil en utfordre dette prinsippet. Endringen i pbl som forslås krever at eierformen på boliger avklares allerede kommune- /reguleringsplanarbeidet.

Behovet i boligmarkedet er dynamisk og vil kunne endre seg i planleggingsperioden. En kommuneplanprosess kan ta 2-5 år og reguleringsplanprosessen kan ta 4-10 år.

I kjølvannet av boligkrakket i 1988, ble det en kraftig svikt i etterspørselen etter nye boliger på 1990 tallet, som førte til at mange kommuner som hadde ervervet tomter og investert i ny infrastruktur tapte penger og de kommunale tomteselskapene ble avviklet.

Punkter som bør diskuteres før lovendringen trer i kraft:

Det er viktig at prinsippet for medvirkning sikres uavhengig av boligsammensetning i et nabolag, jf. pbl § 12-10 2. ledd:

Registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslag til reguleringsplan med opplysning om hvor det er tilgjengelig.

I varsling om oppstart av planarbeid er det ikke tilstrekkelig å varsle kun styret i borettslag eller sameie, men også de som faktisk bor i nabolaget. En må derfor se på lovverket i forbindelse med digitalt varsel om planoppstart, slik at en kan få tilgang til nødvendige registeret for varsling direkte til de som eier/leier og ikke bare via styret. Dette blir viktigere om intensjonen av denne endringen slår til, da det vil bli flere som vil bo i denne type boliger. En må sikre at det ikke blir et skille på hvem som varsles i plan- og byggesaker i et nabolag, ut ifra hvilken eierform en har på boligen en bor i.

Vi har savnet veiledning på hvordan en skal regulere rene studentboliger. Ved å innføre studentboliger som eget formål vil dette løses. Men eierformen rundt formålet studentboliger må avklares. Er en studentsamskipnad regnes som offentlig eier? Eller privat?

Det finnes unntak i TEK17 for studentboliger på grunn av at boligene er tenkt som midlertidig boliger for personer under utdanning. En må sikre bedre kvalitet på boligene, inkludert uteomhusareal, dersom disse studentboligene skal tilrettelegges for familier. En må også vurdere om det er barnets beste å bo i ett miljø med overvekt av studenter uten familie.

Hva med de andre bofelleskapene som; omsorgsboliger, bokollektiv, HVPU boliger el. er det vurdert om også disse vil få sitt eget formål?

Hva betyr: … skal tilbys med boligkjøpsmodeller… Kan en tilby, for å så endre det etter at ferdigattest er gitt, med begrunnelse at det ikke var interessenter for dette i markedet?

Ved innføring av endringen i pbl, må en avklare hvem som skal følge opp bestemmelsene etter at planarbeidet er ferdig og ferdigattest er gitt. Kan en tvinge frem et borettslag eller sameie?

Før endringen iverksettes må det kartlegges hvilket annet lovverk som blir berørt av denne endringen.