NBBLs uttalelse til høringsnotat om grunneierfinansiering av infrastruktur
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBLs 41 medlemslag har 1 230 600 medlemmer, og forvalter 608 000 boliger i 15 800 borettslag og sameier. Boligbyggelagene bidrar til anslagsvis 15% av nybygging av boliger i Norge.
NBBL arbeider for rammebetingelser som sikrer en stabil boligbygging, som gir flere mulighet til å bo trygt og godt i egen bolig.
NBBL støtter forslaget
Ny områdemodell grunneierfinansiering
NBBL anbefaler at iverksetting av bestemmelser om grunneierfinansiering følges tett opp av departementet for å sikre smidig implementering, god formidling av praksis og for å fange opp behov for justeringer i lov, forskrift og veiledning. Implementering kan gjerne skje ved pilotering i kommuner, mens evaluering kan organisering som eget program.
Departementet fremmer forslaget for å skape større forutsigbarhet i planlegging og tilrettelegge for raskere boligbygging. NBBL er positiv til forslaget med forbehold om at forutsigbarhet og raskere boligbygging blir resultat av endringene i praksis. Modellen innebærer at mer ressurser må flyttes til tidlig planlegging, sliksom avklaring av tekniske løsninger og kostnader til infrastruktur. For kommunen betyr det oppbygging av kompetanse og kapasitet, og for de private betyr det mer detaljprosjektering og utredning. Begge parter skal gå seg til i et nytt system, med mange nye juridiske fallgruver, samtidig som dagens system opprettholdes som alternativ. Det er derfor ikke gitt at resultatet blir raskere utbygging.
Endringer i regler om utbyggingsavtaler
NBBL viser for øvrig til OBOS høringsinnspill i saken, som vi støtter.
Forslaget gir en ny finansieringsmodell for infrastruktur som skal gi større forutsigbarhet, hindre «gratispassasjerer», og tilrettelegge for raskere boligbygging. Omfang og fordeling av kostnader til infrastruktur blir fastlagt direkte i hensynssone og bestemmelser i plan, som blir et alternativ til dagens modell med utbyggingsavtaler. Hensynssone kan fastlegges på alle plan-nivå. Både ny og oppgradering av eksisterende infrastruktur kan inngå. Kostnader blir fastlagt som kr pr. kvm BRA, og forfaller ved igangsettingstillatelse.
Forslaget følger opp og justerer et lignende forslag som var på høring høsten 2021, et forslag som fikk bred tilslutning, men også kritiske kommentarer fra kommuner og KS. Justeringene fra forslaget i 2021 består i hovedsak av tilpasninger som reduserer kommunenes risiko og kostnader for kommunene.
Forslaget skal gi mer forutsigbar og rettferdig kostnadsfordeling, ved at kostnadene blir tidlig kjent og ved å unngå «gratispassasjerer». Det skal bidra til at et utviklingsområde blir byggeklart tidligere enn i dag, og gi påfølgende raskere utbygging.
Det kommunen som bestemmer om modellen skal benyttes eller ikke. Dagens modell med utbyggingsavtaler vil fortsatt være et alternativ.
Modellen er lagt tett opp til eksisterende praksis i flere kommuner ved fortetting og transformasjon, blant annet Bergen, og er ment for større utbyggingsområder som skal skje over mange år.
I reglene om utbyggingsavtaler foreslås presiseringer og tydeliggjøringer, blant annet om hvilken infrastruktur en avtale kan omfatte, og avgrensninger om at forpliktelser ikke skal overstige det eiendommer belaster infrastrukturen.
Balansering av risiko
Endringene fra forrige høringsrunde i 2021 innebærer i hovedsak at merknader fra kommuner er blitt hørt og hensyntatt. Det justerte forslaget gir redusert risiko for kommunen, blant annet ved å kunne endre kostnadsbidrag for utbygging som foregår over lang tid. Høringsnotatet reflekterer i liten grad at redusert kommunal risiko betyr overvelting av risiko og kostnader på grunneiere/utbyggere. NBBL har notert at flere kommuner ber om ytterligere reduksjon av risiko i forslaget som nå fremmes. Risikoen ved privat boligutvikling er i dag svært høy i flere områder av landet, noe som gir høye risikopremier, økte kostnader og høye priser som boligkjøpere må bære. NBBL forutsetter at et endelig lovforslag ikke øker risikoen for private grunneiere/utviklere mer enn det høringsutkastet legger opp til. NBBL mener det bør være et overordnet poeng med endringene at de bidrar til en balansert risikofordeling og et tettere samarbeid mellom kommuner og private om utvikling, gjennomføring og finansiering, og dermed økt forutsigbarhet for begge parter.
NBBL ber om mer forenkling
Kommunenes tidsbruk i behandling av reguleringsplaner har økt betydelig de siste årene, spesielt i storbyene. Dette skjer samtidig som planene blir stadig mer detaljerte. En stor del av planene tilrettelegger for boligbygging. NBBL mener dette er et symptom på et komplisert regelverk og svært ulik praksis i kommunene, manglende prioritering av boligbygging, og at stadig nye krav og hensyn blir lagt til. NBBL mener det er behov for et forenklingsarbeid som tilrettelegger for digitalisering og mer effektiv planlegging. Et slikt arbeid bør blant annet inneholde:
Overføring av ansvaret for plandelen av loven fra Miljødepartementet til KDD har hatt effekt, blant annet på redusert antall innsigelser og antall innsigelser som har fått medhold. Det har effektivisert planprosessen. Men det er potensiale for å effektivisere enda mer. NBBL opplever at innsigelse ofte brukes som «ris bak speilet» uten at innsigelsen formelt varsles eller blir en realitet. Formell registrering av innsigelse er kun toppen av isfjellet. Slik bruk av innsigelse skaper ekstra tidsbruk og uforutsigbarhet i mange saker, uten at dette fanges opp av statistikk. Dette problemet kan avdempes ved å fjerne den relativt vide muligheten for innsigelse som ligger i loven § 5-4; «eller som av andre grunner er av vesentlig betydning for vedkommende organs saksområde» . NBBL mener at retten til innsigelse kun må gjelde spørsmål av nasjonal og vesentlig regional betydning, og at denne avgrensningen klargjøres i nasjonale veiledere og retningslinjer.
En TEK for hele landet
Når tekniske krav følger en og samme nasjonale standard kan utbyggere/entreprenører konkurrere om samme produkt over hele landet. Det gir forutsigbarhet, og legger grunnlaget for sunn konkurranse, industrialisering, produktivitetsutvikling og kostnadseffektiv boligproduksjon, noe som gir lavere priser for boligkjøpere. Hvis den enkelte kommune stiller egne krav til bygg og byggeprosess vil det hemme konkurransen og øke kostnadene ved boligproduksjon. På oppdrag fra KMD fant Menon Economics (12/2018) et betydelig omfang i bruk av kommunale planbestemmelser med byggtekniske krav, dels av ulovlig karakter. Det ble dokumentert at slike bestemmelser medførte uforutsigbarhet, økt tidsbruk og kostnader i plan- og byggesaksprosessen. NBBL ber om at det tydeliggjøres at tekniske krav til bygg ikke skal inngå i planbestemmelser, om nødvendig ved en egen bestemmelse i loven.
Privat og offentlig bygging av infrastruktur må likestilles
Når kommunen bygger offentlig infrastruktur selv belastes den ikke med merverdiavgift. Men hvis private utviklere blir pålagt å opparbeide den samme infrastrukturen er det opp til den enkelte kommune om investeringen belastes merverdiavgift eller ikke. Det foregår her en vilkårlig økonomisk forskjellsbehandling, avhengig av hvordan et prosjekt organiseres og ansvar fordeles. NBBL mener at regelverket må endres. Ulike modeller for utbygging av infrastruktur må økonomisk likestilles.
Standardisering og digitalisering
Reguleringsplaner med bestemmelser er juridiske dokumenter som fastsetter lovlig bruk av arealer og hva som kan bygges. Reguleringsplan fungerer som «kontrakt» mellom samfunn, grunneiere og berørte, og er et av de viktigste dokumentene til grunn for boligutvikling. Det er viktig at byggeretter og plikter fremgår enkelt og entydig. I dag utformes planer og bestemmelser på mange ulike måter, og hver kommune har ofte sine varianter av krav. Dette skaper ofte merarbeid i planprosessen, tolkningstvil i gjennomføringen, som igjen fører til unødig tidsbruk og kostnader. NBBL mener bestemmelser til planer må utformes og at det er behov for sterkere satsing på standardisering og digitalisering.
NBBL mener regjeringen bør sette i gang et lovarbeid med gjennomgang av plan- og bygningsloven med hovedformål å tilrettelegge for digitalisering, en såkalt «digitaliseringsproposisjon».
NBBL mener hensynet til boligbygging må prioriteres høyere
Hensynet til «tilstrekkelig boligbygging» ble skrevet inn i loven § 3-1 første ledd bokstav d, jf. Prop. 64L (2020-2021). NBBL mener endringen må følges opp for å gis et mer konkret innhold, og sikre en stabil boligbygging.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBLs 41 medlemslag har 1 230 600 medlemmer, og forvalter 608 000 boliger i 15 800 borettslag og sameier. Boligbyggelagene bidrar til anslagsvis 15% av nybygging av boliger i Norge.
NBBL arbeider for rammebetingelser som sikrer en stabil boligbygging, som gir flere mulighet til å bo trygt og godt i egen bolig.
NBBL støtter forslaget
Ny områdemodell grunneierfinansiering
NBBL anbefaler at iverksetting av bestemmelser om grunneierfinansiering følges tett opp av departementet for å sikre smidig implementering, god formidling av praksis og for å fange opp behov for justeringer i lov, forskrift og veiledning. Implementering kan gjerne skje ved pilotering i kommuner, mens evaluering kan organisering som eget program.
Departementet fremmer forslaget for å skape større forutsigbarhet i planlegging og tilrettelegge for raskere boligbygging. NBBL er positiv til forslaget med forbehold om at forutsigbarhet og raskere boligbygging blir resultat av endringene i praksis. Modellen innebærer at mer ressurser må flyttes til tidlig planlegging, sliksom avklaring av tekniske løsninger og kostnader til infrastruktur. For kommunen betyr det oppbygging av kompetanse og kapasitet, og for de private betyr det mer detaljprosjektering og utredning. Begge parter skal gå seg til i et nytt system, med mange nye juridiske fallgruver, samtidig som dagens system opprettholdes som alternativ. Det er derfor ikke gitt at resultatet blir raskere utbygging.
Endringer i regler om utbyggingsavtaler
NBBL viser for øvrig til OBOS høringsinnspill i saken, som vi støtter.
Forslaget gir en ny finansieringsmodell for infrastruktur som skal gi større forutsigbarhet, hindre «gratispassasjerer», og tilrettelegge for raskere boligbygging. Omfang og fordeling av kostnader til infrastruktur blir fastlagt direkte i hensynssone og bestemmelser i plan, som blir et alternativ til dagens modell med utbyggingsavtaler. Hensynssone kan fastlegges på alle plan-nivå. Både ny og oppgradering av eksisterende infrastruktur kan inngå. Kostnader blir fastlagt som kr pr. kvm BRA, og forfaller ved igangsettingstillatelse.
Forslaget følger opp og justerer et lignende forslag som var på høring høsten 2021, et forslag som fikk bred tilslutning, men også kritiske kommentarer fra kommuner og KS. Justeringene fra forslaget i 2021 består i hovedsak av tilpasninger som reduserer kommunenes risiko og kostnader for kommunene.
Forslaget skal gi mer forutsigbar og rettferdig kostnadsfordeling, ved at kostnadene blir tidlig kjent og ved å unngå «gratispassasjerer». Det skal bidra til at et utviklingsområde blir byggeklart tidligere enn i dag, og gi påfølgende raskere utbygging.
Det kommunen som bestemmer om modellen skal benyttes eller ikke. Dagens modell med utbyggingsavtaler vil fortsatt være et alternativ.
Modellen er lagt tett opp til eksisterende praksis i flere kommuner ved fortetting og transformasjon, blant annet Bergen, og er ment for større utbyggingsområder som skal skje over mange år.
I reglene om utbyggingsavtaler foreslås presiseringer og tydeliggjøringer, blant annet om hvilken infrastruktur en avtale kan omfatte, og avgrensninger om at forpliktelser ikke skal overstige det eiendommer belaster infrastrukturen.
Balansering av risiko
Endringene fra forrige høringsrunde i 2021 innebærer i hovedsak at merknader fra kommuner er blitt hørt og hensyntatt. Det justerte forslaget gir redusert risiko for kommunen, blant annet ved å kunne endre kostnadsbidrag for utbygging som foregår over lang tid. Høringsnotatet reflekterer i liten grad at redusert kommunal risiko betyr overvelting av risiko og kostnader på grunneiere/utbyggere. NBBL har notert at flere kommuner ber om ytterligere reduksjon av risiko i forslaget som nå fremmes. Risikoen ved privat boligutvikling er i dag svært høy i flere områder av landet, noe som gir høye risikopremier, økte kostnader og høye priser som boligkjøpere må bære. NBBL forutsetter at et endelig lovforslag ikke øker risikoen for private grunneiere/utviklere mer enn det høringsutkastet legger opp til. NBBL mener det bør være et overordnet poeng med endringene at de bidrar til en balansert risikofordeling og et tettere samarbeid mellom kommuner og private om utvikling, gjennomføring og finansiering, og dermed økt forutsigbarhet for begge parter.
NBBL ber om mer forenkling
Kommunenes tidsbruk i behandling av reguleringsplaner har økt betydelig de siste årene, spesielt i storbyene. Dette skjer samtidig som planene blir stadig mer detaljerte. En stor del av planene tilrettelegger for boligbygging. NBBL mener dette er et symptom på et komplisert regelverk og svært ulik praksis i kommunene, manglende prioritering av boligbygging, og at stadig nye krav og hensyn blir lagt til. NBBL mener det er behov for et forenklingsarbeid som tilrettelegger for digitalisering og mer effektiv planlegging. Et slikt arbeid bør blant annet inneholde:
Overføring av ansvaret for plandelen av loven fra Miljødepartementet til KDD har hatt effekt, blant annet på redusert antall innsigelser og antall innsigelser som har fått medhold. Det har effektivisert planprosessen. Men det er potensiale for å effektivisere enda mer. NBBL opplever at innsigelse ofte brukes som «ris bak speilet» uten at innsigelsen formelt varsles eller blir en realitet. Formell registrering av innsigelse er kun toppen av isfjellet. Slik bruk av innsigelse skaper ekstra tidsbruk og uforutsigbarhet i mange saker, uten at dette fanges opp av statistikk. Dette problemet kan avdempes ved å fjerne den relativt vide muligheten for innsigelse som ligger i loven § 5-4; «eller som av andre grunner er av vesentlig betydning for vedkommende organs saksområde» . NBBL mener at retten til innsigelse kun må gjelde spørsmål av nasjonal og vesentlig regional betydning, og at denne avgrensningen klargjøres i nasjonale veiledere og retningslinjer.
En TEK for hele landet
Når tekniske krav følger en og samme nasjonale standard kan utbyggere/entreprenører konkurrere om samme produkt over hele landet. Det gir forutsigbarhet, og legger grunnlaget for sunn konkurranse, industrialisering, produktivitetsutvikling og kostnadseffektiv boligproduksjon, noe som gir lavere priser for boligkjøpere. Hvis den enkelte kommune stiller egne krav til bygg og byggeprosess vil det hemme konkurransen og øke kostnadene ved boligproduksjon. På oppdrag fra KMD fant Menon Economics (12/2018) et betydelig omfang i bruk av kommunale planbestemmelser med byggtekniske krav, dels av ulovlig karakter. Det ble dokumentert at slike bestemmelser medførte uforutsigbarhet, økt tidsbruk og kostnader i plan- og byggesaksprosessen. NBBL ber om at det tydeliggjøres at tekniske krav til bygg ikke skal inngå i planbestemmelser, om nødvendig ved en egen bestemmelse i loven.
Privat og offentlig bygging av infrastruktur må likestilles
Når kommunen bygger offentlig infrastruktur selv belastes den ikke med merverdiavgift. Men hvis private utviklere blir pålagt å opparbeide den samme infrastrukturen er det opp til den enkelte kommune om investeringen belastes merverdiavgift eller ikke. Det foregår her en vilkårlig økonomisk forskjellsbehandling, avhengig av hvordan et prosjekt organiseres og ansvar fordeles. NBBL mener at regelverket må endres. Ulike modeller for utbygging av infrastruktur må økonomisk likestilles.
Standardisering og digitalisering
Reguleringsplaner med bestemmelser er juridiske dokumenter som fastsetter lovlig bruk av arealer og hva som kan bygges. Reguleringsplan fungerer som «kontrakt» mellom samfunn, grunneiere og berørte, og er et av de viktigste dokumentene til grunn for boligutvikling. Det er viktig at byggeretter og plikter fremgår enkelt og entydig. I dag utformes planer og bestemmelser på mange ulike måter, og hver kommune har ofte sine varianter av krav. Dette skaper ofte merarbeid i planprosessen, tolkningstvil i gjennomføringen, som igjen fører til unødig tidsbruk og kostnader. NBBL mener bestemmelser til planer må utformes og at det er behov for sterkere satsing på standardisering og digitalisering.
NBBL mener regjeringen bør sette i gang et lovarbeid med gjennomgang av plan- og bygningsloven med hovedformål å tilrettelegge for digitalisering, en såkalt «digitaliseringsproposisjon».
NBBL mener hensynet til boligbygging må prioriteres høyere
Hensynet til «tilstrekkelig boligbygging» ble skrevet inn i loven § 3-1 første ledd bokstav d, jf. Prop. 64L (2020-2021). NBBL mener endringen må følges opp for å gis et mer konkret innhold, og sikre en stabil boligbygging.
Med vennlig hilsen
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA