Høringssvar fra Sandnes kommune:
Sandnes kommune ser det som positivt at det legges frem en ny modell for finansiering av infrastruktur. Det er et godt forslag som bidrar til å løse fordeling av infrastrukturkostnader slik at gjennomføring av reguleringsplaner blir mer forutsigbar for både utbygger og kommunen. Dette vil trolig også føre til at flere planer blir gjennomført og at disse blir gjennomført raskere.
Modellen er komplisert og har problemstillinger som ikke er løst. Modellen er heller ikke uten risiko for kommunen selv om risikoen var større i den tidligere "områdemodellen". Risikoen knytter seg særlig til om utbyggingen innenfor en sone som nytter modellen blir ferdig utbygget innenfor varigheten på 20 eller 30 år. Det vil derfor være viktig hvordan kommunen innretter seg i forhold til styring av infrastrukturutbyggingen, blant annet ved å vurdere endringer av planen underveis. Kommunen mener det bør vurderes om det kan legges inn et risikotillegg i finasieringsmodellen.
Kommunen ser det slik at forslaget innebærer at utarbeidelse av reguleringsplan etter forslaget vil medføre flere og nye oppgaver for kommunen og vil være mer krevende enn i dag ved at det skal etableres en hensynssone som spesifiserer nødvendig infrastruktur og kostnadene med dette. Dersom dette skal avklares før førstegangsbehandling av en reguleringsplan vil det være krevende med de frister til saksbehandling som gjelder i plan- og bygningsloven i dag. Det vil være krevende innenfor fristen å vurdere all nødvendig infrastruktur, kalkulere dette og muligens også å behandle klage på fastsettelse av kostnadene. Selv om det er mulig å utarbeide en kostnadsoversikt allerede på kommuneplannivå for å slippe dette ved utarbeiddelse av reguleringsplan er dette lite realistisk. Årsaken er at det er vanskelig på et så overordnet nivå å ha tilstrekkelig kunnskap om hvilken infrastruktur som er nødvendig. Det vil også være vanskelig å ha en tett dialog med utyggere slik det forutsettes i forslaget. På dette tidspunkt er det ofte ikke kjent hvilke utbyggere som skal realisere prosjekt innenfor hensynssonen. Kommunen ser det derfor slik at departementet også må vurdere hvordan en skal forholde seg til 12 - ukers fristen for å fremme plan til førstegangsbehandling. Det er også fremhevet i forslaget at det vil innebære mer arbeid i planfasen enn slik det er nå. På grunnlag av dette bes det om at departementet vurderer om fristen for å fremme planen for behandling skal forlenges. Dette er viktig da det ellers kan medføre at kommunene ikke nytter denne modellen da det er stor risiko for at kommunenes gebyr for planbehandling bortfaller helt eller delvis.
For å utbygge et område vil det i mange tilfeller være nødvendig å oppføre skole, barnehage og andre formålsbygg for at utbygging kan finne sted. For vekstkommunenr kan dette innebære at kommunen ikke har mulighet til å finansiere slike bygg, og at utbygging av et område derfor ikke kan iverksettes. Det foreslås derfor at kommunen ved utbygging av slike bygg gis hjemmel til å fritas for å delta i finansiering av infrastrukturtiltak. Dette vil lette muligheten for kommunens mulighet til å finansiere nødvendige formålsbygg.
Det er anledning til å legge inn hensynssone både i kommuneplanens arealdel, områdeplan og detaljreguleringsplan. Det er imidlertid ikke krav om at slik hesynssone må inngå i overordnet plan. Det fremgår likevel at dersom dette legges inn i overordnet plan blir hensynssonen bindende. Kommunen er usikker på i hvor stor grad dette er bindende for kommunen, men mener at det kan være fornuftig at det legges til rette for at kommunen kan fravike dette i underordnet plan i spesielle tilfeller, eksempelvis dersom utbygging innenfor hensynssonen deles opp i flere planer hvor det eksempelvis blir mer hensiktsmessig å nytte utbyggingsavtaler på grunn av at det bare er en utbygger innenfor planområdet.
Avslutningsvis vil Sandnes kommune gi innspill om at tidsfrister for oppdatering av kostnadsbidraget som beregnes for hensynssonen følger de samme bestemmelsene som økonomiforskriften til Kommuneloven, om 4 år. Det gjør det mulig for kommunene å inkludere oppdateringen i høring av handlings- og økonomiplan og sørge for at vedtaket skjer som del av samlet økonomiplanvedtak i kommunestyret.
Sandnes kommune har ikke merknader til endring av bestemmelser om utbyggingsavtaler mm.
Modellen er komplisert og har problemstillinger som ikke er løst. Modellen er heller ikke uten risiko for kommunen selv om risikoen var større i den tidligere "områdemodellen". Risikoen knytter seg særlig til om utbyggingen innenfor en sone som nytter modellen blir ferdig utbygget innenfor varigheten på 20 eller 30 år. Det vil derfor være viktig hvordan kommunen innretter seg i forhold til styring av infrastrukturutbyggingen, blant annet ved å vurdere endringer av planen underveis. Kommunen mener det bør vurderes om det kan legges inn et risikotillegg i finasieringsmodellen.
Kommunen ser det slik at forslaget innebærer at utarbeidelse av reguleringsplan etter forslaget vil medføre flere og nye oppgaver for kommunen og vil være mer krevende enn i dag ved at det skal etableres en hensynssone som spesifiserer nødvendig infrastruktur og kostnadene med dette. Dersom dette skal avklares før førstegangsbehandling av en reguleringsplan vil det være krevende med de frister til saksbehandling som gjelder i plan- og bygningsloven i dag. Det vil være krevende innenfor fristen å vurdere all nødvendig infrastruktur, kalkulere dette og muligens også å behandle klage på fastsettelse av kostnadene. Selv om det er mulig å utarbeide en kostnadsoversikt allerede på kommuneplannivå for å slippe dette ved utarbeiddelse av reguleringsplan er dette lite realistisk. Årsaken er at det er vanskelig på et så overordnet nivå å ha tilstrekkelig kunnskap om hvilken infrastruktur som er nødvendig. Det vil også være vanskelig å ha en tett dialog med utyggere slik det forutsettes i forslaget. På dette tidspunkt er det ofte ikke kjent hvilke utbyggere som skal realisere prosjekt innenfor hensynssonen. Kommunen ser det derfor slik at departementet også må vurdere hvordan en skal forholde seg til 12 - ukers fristen for å fremme plan til førstegangsbehandling. Det er også fremhevet i forslaget at det vil innebære mer arbeid i planfasen enn slik det er nå. På grunnlag av dette bes det om at departementet vurderer om fristen for å fremme planen for behandling skal forlenges. Dette er viktig da det ellers kan medføre at kommunene ikke nytter denne modellen da det er stor risiko for at kommunenes gebyr for planbehandling bortfaller helt eller delvis.
For å utbygge et område vil det i mange tilfeller være nødvendig å oppføre skole, barnehage og andre formålsbygg for at utbygging kan finne sted. For vekstkommunenr kan dette innebære at kommunen ikke har mulighet til å finansiere slike bygg, og at utbygging av et område derfor ikke kan iverksettes. Det foreslås derfor at kommunen ved utbygging av slike bygg gis hjemmel til å fritas for å delta i finansiering av infrastrukturtiltak. Dette vil lette muligheten for kommunens mulighet til å finansiere nødvendige formålsbygg.
Det er anledning til å legge inn hensynssone både i kommuneplanens arealdel, områdeplan og detaljreguleringsplan. Det er imidlertid ikke krav om at slik hesynssone må inngå i overordnet plan. Det fremgår likevel at dersom dette legges inn i overordnet plan blir hensynssonen bindende. Kommunen er usikker på i hvor stor grad dette er bindende for kommunen, men mener at det kan være fornuftig at det legges til rette for at kommunen kan fravike dette i underordnet plan i spesielle tilfeller, eksempelvis dersom utbygging innenfor hensynssonen deles opp i flere planer hvor det eksempelvis blir mer hensiktsmessig å nytte utbyggingsavtaler på grunn av at det bare er en utbygger innenfor planområdet.
Avslutningsvis vil Sandnes kommune gi innspill om at tidsfrister for oppdatering av kostnadsbidraget som beregnes for hensynssonen følger de samme bestemmelsene som økonomiforskriften til Kommuneloven, om 4 år. Det gjør det mulig for kommunene å inkludere oppdateringen i høring av handlings- og økonomiplan og sørge for at vedtaket skjer som del av samlet økonomiplanvedtak i kommunestyret.
Sandnes kommune har ikke merknader til endring av bestemmelser om utbyggingsavtaler mm.