Generelt
Leieboerforeningen anser at de leie-til-eie modellene som departementet regulerer er modeller som har vokst frem organisk og som har vært tatt i bruk av blant annet boligbyggelagene. Disse modellene er måter å kjøpe en bolig ved hel eller delvis leie av den boligen som man senere kan kjøpe helt eller delvis. Disse modellene er dermed en måte å la boligkjøpere som har tilstrekkelig inntekt til å dekke renter og avdrag på et boliglån til å komme inn i markedet på et tidligere tidspunkt enn de ellers ville. Det er imidlertid bare en tidsmessig forskyvning. Leieboerforeningen har hatt et særlig fokus på den perioden hvor disse fremtidige boligkjøperne helt/delvis leier bolig. Denne siden av disse boligkjøpsmodellene synes å være sett bort fra, eller i det minste ikke blitt behandlet i tråd med den betydningen et boligforhold har.
Forslaget har en iboende svakhet i form av at det avviser husleielovens anvendelse på det som Leieboerforeningen ser på som opplagte leieforhold. Det må derfor være et grunnlag for alle leie-til-eie modellene at husleieloven kommer til anvendelse i leieforholdet.
Forslaget til endringer har likevel svært mange gode endringsforslag og egnet til å være et godt grunnlag med tillegg og endringer for å beskytte leieboerens situasjon. De kommentarer og forslag som Leieboerforeningen har til departementets forslag er derfor ikke motstand mot å regulere slike boligkjøpsformer som «leie-til-eie» eller «deleie», men å sørge for at selve utgangspunktet for disse boligkjøpsmodellene – leieforholdet – blir tatt med i endringsforslagene.
Vedrørende minstevilkårene som er tatt opp i forslaget så er det en ulempe at det ikke er tatt med et vilkår om skriftlig leieavtale. Etter husleieloven er det på det rene at leieboeren har rett til å kreve slik skriftlig leieavtale. Det er innlysende at et boligforhold som forutsetningsvis kan vare i inntil 5 år, til og med inntil 10 år etter en 5 årig fornyelse, har behov for en kontrakt som danner grunnlaget for at retten til å kjøpe oppstår. Når den eksisterende husleieloven dessuten har en utstrakt adgang til å fravike husleielovens regler, så er det enda viktigere at leiekontrakt blir inngått for å avklare i hvor stor grad leieavtalen benytter seg av dette. Der hvor det ikke er inngått noen leiekontrakt så vil leieavtalen være ansett for i tråd med husleielovens bestemmelser. Dette kan også være uhensiktsmessig for leier/kjøper og utleier/selger, i det husleieloven ikke legger til grunn at leieboeren skal erverve boligen til eie.
Forslaget har en iboende svakhet i form av at det avviser husleielovens anvendelse på det som Leieboerforeningen ser på som opplagte leieforhold. Det må derfor være et grunnlag for alle leie-til-eie modellene at husleieloven kommer til anvendelse i leieforholdet.
Forslaget til endringer har likevel svært mange gode endringsforslag og egnet til å være et godt grunnlag med tillegg og endringer for å beskytte leieboerens situasjon. De kommentarer og forslag som Leieboerforeningen har til departementets forslag er derfor ikke motstand mot å regulere slike boligkjøpsformer som «leie-til-eie» eller «deleie», men å sørge for at selve utgangspunktet for disse boligkjøpsmodellene – leieforholdet – blir tatt med i endringsforslagene.
Vedrørende minstevilkårene som er tatt opp i forslaget så er det en ulempe at det ikke er tatt med et vilkår om skriftlig leieavtale. Etter husleieloven er det på det rene at leieboeren har rett til å kreve slik skriftlig leieavtale. Det er innlysende at et boligforhold som forutsetningsvis kan vare i inntil 5 år, til og med inntil 10 år etter en 5 årig fornyelse, har behov for en kontrakt som danner grunnlaget for at retten til å kjøpe oppstår. Når den eksisterende husleieloven dessuten har en utstrakt adgang til å fravike husleielovens regler, så er det enda viktigere at leiekontrakt blir inngått for å avklare i hvor stor grad leieavtalen benytter seg av dette. Der hvor det ikke er inngått noen leiekontrakt så vil leieavtalen være ansett for i tråd med husleielovens bestemmelser. Dette kan også være uhensiktsmessig for leier/kjøper og utleier/selger, i det husleieloven ikke legger til grunn at leieboeren skal erverve boligen til eie.
Borettslagsloven
Forslaget med tidsperiode på 5 år har ikke regulert hva som er følgen av at byggeprosjekt blir utsatt. Dette kan få stor betydning når det er bestemt at fristen regnes fra avtaleinngåelsen. Dette kan være til skade for leier/kjøper, og leier/kjøper vil uansett ikke ha innvirkning på oppstart og ferdigstillelse av byggingen. I realiteten vil denne 5 års perioden kunne bli svært mye kortere når avtaleinngåelsen skjer lenge før oppstart av byggeprosjektet. For å gjøre den perioden som leier/kjøper har den avtalte kjøpsretten til en reell periode, så kan det vurderes å føye til en tilleggsfrist ved utsettelse av planlagt byggestart, eller at fristen på 5 år utløper senest 5 år etter ferdigstillelse.
b) Avtalens minstevilkår
De tre anførte minstevilkårene er ikke tilstrekkelige. Det kan være grunn til å tro at seriøse aktører vil ha betydelig flere konkrete forhold som fremgår av avtalen enn disse tre forholdene med salgspris, leiepris og hvordan feil og mangler skal bli håndtert. Slike seriøse aktører vil ikke ha noe problem med å ha vesentlig flere forhold som er pliktig å fremgå av avtalen. Herunder må det være vesentlig for leier/kjøper å vite hvordan bustadoppføringsloven, avhendingsloven, husleieloven og foreldelsesregler kommer til anvendelse.
Foreldelse er ikke søkt regulert i forslaget til lovendring, noe som er en klar ulempe. Det fremgår av høringsnotatet at det er uklart hva som evt. ville bli resultatet uten en særlig regulering. Dette innebærer at det er den som har mest økonomisk styrke som vil kunne tjene mest på slik usikkerhet. Det er nok ikke leier/kjøper. Ved å regulere foreldelsesspørsmålet særskilt så vil denne usikkerheten bli borte. Leieboerforeningen ser at det vil være en fordel med slik regulering slik at foreldelse ikke inntrådte for leier/kjøper så lenge kjøpsretten består. Slik regulering bør da også skje i samme lov hvor leie-til eie avtalen er regulert. Dette gjør det enklest for leier/kjøper å gjøre seg kjent med regelverket på forhånd og i tilfelle tvist. Foreldelsesloven regulerer foreldelse av slike obligatoriske rettigheter, som en rett til å kjøpe vil være. Foreldelseslovens ufravikelighet gjør at ny lovgivning om leie-til-eie modeller bør avklare forholdet mellom foreldelseslovens regler om foreldelse og ny særlovgivning om avvikende foreldelse.
Det er foreslått at husleielovens kapittel 4 om leiefastsettelse kommer til anvendelse. I punkt 3.1 om gjeldende rett skriver departementet at husleieloven regulerer leieelementet i avtalen i leie-til-eie avtaler. I deleie avtaler skriver departementet at det ikke er avklart av domstolene om husleieloven kommer til anvendelse eller ikke. Det fremstår som passivt av departementet å overlate et slikt rettslig tvistespørsmål til partenes evne og vilje til å reise søksmål, i stedet for å fastsette at husleieloven kommer til anvendelse.
I forhold til departementets konkrete drøftelse av husleielovens anvendelse ved deleie viser Leieboerforeningen til NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler s. 99 1. spalte 2. avsnitt: «I andre sameieforhold må en legge til grunn at det ikke foreligger noe husleieforhold så lenge eierens bruk rent kvantitativt ligger innenfor rammen av hans part…» og «Er sameierens bruksrett kvantitativt mer omfattende enn hans part i sameiet, sil det ofte foreligge en leieavtale for så vidt angår den overskytende del av arealet. Bruksretten til denne del av arealet grunner seg nemlig ikke på sameierens medeiendomsrett.»
Departementet ser for seg at leier/kjøpers betaling for bruksrett til medeiers del av boligen kan bli oppfattet som en betaling for bortfallet av medeiers bruksrett. Dette er uhensiktsmessig, i det bortfall av en rett til bruk ikke i seg selv innebærer at den er overlatt til en annen. Det virker som om departementet ser på husleieloven som en ulempe i stedet for den tydelige reguleringen av rettigheter og forpliktelser som den er.
Regulering av leie-til-eie modellene må henvise til at leieforholdet faller inn under husleieloven.
e) Eierandel og stemmerett
Leieboerforeningen ser positivt på at juridiske personer som nevnt i brl. § 4-2 kan ha en større andel enn andre juridiske aktører. Dette vil kunne åpne for flere former for organisering av kommunale boliger.
Leieboerforeningen er også positiv til forslaget at kun fysiske personer kan bli ansett som eier av andelen i forhold til borettslaget. Likeledes er det naturlig at det er beboeren som utøver stemmerett og for øvrig de rettigheter og forpliktelser som forutsetningsvis utøves eller påføres i forhold til borettslaget. Dette er i utgangspunkt en følge av brukerhensynet i borettslagsloven, og forbrukerhensynet underbygger dette. At det i avtalen mellom leier/kjøper og utleier/selger vil være avtalt et annet forhold er ikke noen grunn til å undergrave brukerhensynet. Selgers ansvar for evt. å dekke sin del av kostnader som måtte oppstå vil fremgå av avtalen mellom leier/kjøper og utleier/selger. Hvis dette innebærer at leier/kjøper må dekke vis-á-vis borettslaget i første omgang for deretter å søke regress for en del hos utleier/selger, så er ikke dette annerledes enn i tilsvarende husleierettslige solidarskyldnerforhold.
b) Avtalens minstevilkår
De tre anførte minstevilkårene er ikke tilstrekkelige. Det kan være grunn til å tro at seriøse aktører vil ha betydelig flere konkrete forhold som fremgår av avtalen enn disse tre forholdene med salgspris, leiepris og hvordan feil og mangler skal bli håndtert. Slike seriøse aktører vil ikke ha noe problem med å ha vesentlig flere forhold som er pliktig å fremgå av avtalen. Herunder må det være vesentlig for leier/kjøper å vite hvordan bustadoppføringsloven, avhendingsloven, husleieloven og foreldelsesregler kommer til anvendelse.
Foreldelse er ikke søkt regulert i forslaget til lovendring, noe som er en klar ulempe. Det fremgår av høringsnotatet at det er uklart hva som evt. ville bli resultatet uten en særlig regulering. Dette innebærer at det er den som har mest økonomisk styrke som vil kunne tjene mest på slik usikkerhet. Det er nok ikke leier/kjøper. Ved å regulere foreldelsesspørsmålet særskilt så vil denne usikkerheten bli borte. Leieboerforeningen ser at det vil være en fordel med slik regulering slik at foreldelse ikke inntrådte for leier/kjøper så lenge kjøpsretten består. Slik regulering bør da også skje i samme lov hvor leie-til eie avtalen er regulert. Dette gjør det enklest for leier/kjøper å gjøre seg kjent med regelverket på forhånd og i tilfelle tvist. Foreldelsesloven regulerer foreldelse av slike obligatoriske rettigheter, som en rett til å kjøpe vil være. Foreldelseslovens ufravikelighet gjør at ny lovgivning om leie-til-eie modeller bør avklare forholdet mellom foreldelseslovens regler om foreldelse og ny særlovgivning om avvikende foreldelse.
Det er foreslått at husleielovens kapittel 4 om leiefastsettelse kommer til anvendelse. I punkt 3.1 om gjeldende rett skriver departementet at husleieloven regulerer leieelementet i avtalen i leie-til-eie avtaler. I deleie avtaler skriver departementet at det ikke er avklart av domstolene om husleieloven kommer til anvendelse eller ikke. Det fremstår som passivt av departementet å overlate et slikt rettslig tvistespørsmål til partenes evne og vilje til å reise søksmål, i stedet for å fastsette at husleieloven kommer til anvendelse.
I forhold til departementets konkrete drøftelse av husleielovens anvendelse ved deleie viser Leieboerforeningen til NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler s. 99 1. spalte 2. avsnitt: «I andre sameieforhold må en legge til grunn at det ikke foreligger noe husleieforhold så lenge eierens bruk rent kvantitativt ligger innenfor rammen av hans part…» og «Er sameierens bruksrett kvantitativt mer omfattende enn hans part i sameiet, sil det ofte foreligge en leieavtale for så vidt angår den overskytende del av arealet. Bruksretten til denne del av arealet grunner seg nemlig ikke på sameierens medeiendomsrett.»
Departementet ser for seg at leier/kjøpers betaling for bruksrett til medeiers del av boligen kan bli oppfattet som en betaling for bortfallet av medeiers bruksrett. Dette er uhensiktsmessig, i det bortfall av en rett til bruk ikke i seg selv innebærer at den er overlatt til en annen. Det virker som om departementet ser på husleieloven som en ulempe i stedet for den tydelige reguleringen av rettigheter og forpliktelser som den er.
Regulering av leie-til-eie modellene må henvise til at leieforholdet faller inn under husleieloven.
e) Eierandel og stemmerett
Leieboerforeningen ser positivt på at juridiske personer som nevnt i brl. § 4-2 kan ha en større andel enn andre juridiske aktører. Dette vil kunne åpne for flere former for organisering av kommunale boliger.
Leieboerforeningen er også positiv til forslaget at kun fysiske personer kan bli ansett som eier av andelen i forhold til borettslaget. Likeledes er det naturlig at det er beboeren som utøver stemmerett og for øvrig de rettigheter og forpliktelser som forutsetningsvis utøves eller påføres i forhold til borettslaget. Dette er i utgangspunkt en følge av brukerhensynet i borettslagsloven, og forbrukerhensynet underbygger dette. At det i avtalen mellom leier/kjøper og utleier/selger vil være avtalt et annet forhold er ikke noen grunn til å undergrave brukerhensynet. Selgers ansvar for evt. å dekke sin del av kostnader som måtte oppstå vil fremgå av avtalen mellom leier/kjøper og utleier/selger. Hvis dette innebærer at leier/kjøper må dekke vis-á-vis borettslaget i første omgang for deretter å søke regress for en del hos utleier/selger, så er ikke dette annerledes enn i tilsvarende husleierettslige solidarskyldnerforhold.
Eierseksjonsloven
Leieboerforeningen viser til de samme merknadene i forhold til borettslagsloven som for eierseksjonsloven.
Konklusjon
Leieboerforeningen ser at det er nødvendig å lage et regelverk for leie-til-eie modeller slik at leier/kjøper får en lovregulert stilling i forhold til utleier/selger og borettslag/eierseksjonssameie. Departementet skal ha ros for å ha begynt dette arbeidet og Leieboerforeningen støtter arbeidet.
Det er likevel svært mange kompliserte sammenhenger, og det er særlig viktig at det ikke er usikkerhet knyttet til rettigheter og forpliktelser for leier/kjøper i leie-til-eie modeller. Usikkerhet kan bli utnyttet av useriøse aktører som lovreguleringen i utgangspunktet skal fjerne eller oppdra. En slik usikkerhet vil også øke risikoen for tvister, som en vellykket lovregulering skal forhindre.
Leieboerforeningens i særdeleshet største bekymringer ligger imidlertid i at forslaget søker å avskjære husleieloven fra å gjelde i slike boligleieforhold. Leieboerforeningen viser til at husleieloven gjelder i deleiemodeller, og at departementets motsatte synspunkt ikke har støtte i lovforarbeider, rettspraksis eller juridisk teori. Leieboerforeningen viser og til formuleringen at husleielovens kapittel 4 kommer til anvendelse i leie-til-eie modeller kan bli forstått antitetisk, slik at husleieloven ellers ikke kommer til anvendelse. Formuleringen er i så måte svært uheldig. Leieboerforeningen må derfor understreke at husleieloven gjelder i leie-til-eie og i deleie, og dette bør fremgå eksplisitt.
Leieboerforeningen foreslår at departementet fortsetter arbeidet med å lovregulere leie-til-eie modeller på bakgrunn av det påbegynte arbeidet. De foreslåtte lovendringene kan danne grunnlaget for fremtidige forslag til lovendringer, forutsatt det blir avklart konsekvenser av forslagene og at lovreguleringen er i overensstemmelse med lovgivningen for øvrig og i særdeleshet husleieloven.
Det er likevel svært mange kompliserte sammenhenger, og det er særlig viktig at det ikke er usikkerhet knyttet til rettigheter og forpliktelser for leier/kjøper i leie-til-eie modeller. Usikkerhet kan bli utnyttet av useriøse aktører som lovreguleringen i utgangspunktet skal fjerne eller oppdra. En slik usikkerhet vil også øke risikoen for tvister, som en vellykket lovregulering skal forhindre.
Leieboerforeningens i særdeleshet største bekymringer ligger imidlertid i at forslaget søker å avskjære husleieloven fra å gjelde i slike boligleieforhold. Leieboerforeningen viser til at husleieloven gjelder i deleiemodeller, og at departementets motsatte synspunkt ikke har støtte i lovforarbeider, rettspraksis eller juridisk teori. Leieboerforeningen viser og til formuleringen at husleielovens kapittel 4 kommer til anvendelse i leie-til-eie modeller kan bli forstått antitetisk, slik at husleieloven ellers ikke kommer til anvendelse. Formuleringen er i så måte svært uheldig. Leieboerforeningen må derfor understreke at husleieloven gjelder i leie-til-eie og i deleie, og dette bør fremgå eksplisitt.
Leieboerforeningen foreslår at departementet fortsetter arbeidet med å lovregulere leie-til-eie modeller på bakgrunn av det påbegynte arbeidet. De foreslåtte lovendringene kan danne grunnlaget for fremtidige forslag til lovendringer, forutsatt det blir avklart konsekvenser av forslagene og at lovreguleringen er i overensstemmelse med lovgivningen for øvrig og i særdeleshet husleieloven.