Dato: 29.08.2023 Svartype: Med merknad Høringssvar forslag til endringer i plan- og bygningsloven 1. Innledning Det vises til høring av 15. juni 2023 hvor det foreslås endringer i Plan- og bygningsloven. På vegne av Byggmesterforbundet inngis svar på høringen. Byggmesterforbundets medlemsbedrifter rapporterer konkurranse fra useriøse aktører som en av sine hovedutfordringer og er derfor svært tilfreds med at det i høringsnotatet er angitt at en «sunnere konkurranse» er oppgitt å være formålet med flere av regelendringene. Dessverre kan vi ikke se at flere av forslagene vil kunne bidra i retning av intensjonen. 2. Sammendrag av merknader Nedenfor følger et sammendrag av merknadene som Byggmesterforbundet har til forslaget i høringen: 1. Byggmesterforbundet støtter varslingsplikt for plan- og bygningsmyndighetene. 2. Byggmesterforbundet mener den foreslåtte koblingsregel til garantireglene i bustadoppføringslova er lite hensiktsmessig utformet, og er tvilende til om en slik kontroll bør foretas av kommuner 3. Byggmesterforbundet mener det er uklart hva det foreslåtte kravet om påkravsgaranti for «single-purpose»-foretak i realiteten innebærer, og kan ikke støtte dette. 4. Byggmesterforbundet mener det ikke er dokumentert noe behov for at kommunen skal ha adgang til å stille krav om sikkerhet ved midlertidig brukstillatelse. 5. Byggmesterforbundet mener at forslaget om å kunne frata ansvarsrett i flere selskap ikke er egnet til å bøte på problemene med ansvarsrettssystemet. Det er mer aktuelt å iverksette tilsyn og frata ansvarsrett i flere tiltak, for samme foretak. 6. Byggmesterforbundet mener den foreslåtte adgangen til å holde morselskap ansvarlig for forfalt tvangsmulkt ikke er begrunnet i tilstrekkelig grad. 7. Byggmesterforbundet støtter tydeliggjøring av adgangen til raskere gjennomføring av pålegg. 8. Byggmesterforbundet mener det er helt på sin plass at det innføres en foreldelsesfrist for overtredelsesgebyr. Nedenfor følger nærmere merknader til forslaget. Nummereringen fra høringsnotatet følges. 3. Nærmere merknader 3.1 Varslingsplikt for plan- og bygningsmyndighetene Byggmesterforbundet støtter forslaget om at plan- og bygningsmyndighetene skal ha varslingsplikt hvis det ved offentlig besiktigelse oppdages forhold som åpenbart er i strid med bestemmelser i annen lovgivning. Byggmesterforbundet er opptatt av at det skal være et effektivt kontroll- og sanksjonsregime som kan bidra til et bedre skille mellom seriøse og useriøse aktører. Når det oppdages forhold som er i strid med annen lovgivning bør dette derfor meldes til relevante sektormyndigheter for eventuell videre oppfølging. Ettersom det kan være faglig krevende å vurdere hva som innebærer brudd på annen lovgivning, fremstår det hensiktsmessig at plikten begrenses til de «åpenbare» tilfeller slik som foreslått. 3.2 Koblingsregel til garantireglene i bustadoppføringslova Byggmesterforbundet registrerer at mange medlemsbedrifter opplever den kommunale saksbehandlingskapasiteten som presset. Dette fører ofte til lang saksbehandlingstid og at tiltak blir forsinket. Byggmesterforbundet mener man derfor skal være tilbakeholden med å ilegge kommunene ytterligere forpliktelser. Dette med mindre det kan begrunnes i klare fordeler for forbrukervernet sammen med begrenset økning i behov for kommunal saksbehandling. Byggmesterforbundet er bekymret for at det i realiteten kan være komplisert for kommunen å fastslå om det foreligger plikt til å stille garanti. Bustadoppføringsloven er grunnleggende en privatrettslig lov, som bygger på en annen begrepsbruk en plan- og bygningsloven. Ved ombyggingsarbeider inntrer eksempelvis plikten til å stille garanti ved «full ombygging», jf. bustadoppføringsloven § 1 siste ledd. Dette begrepet har klare likheter med «hovedombygging», men er ikke sammenfallende. Som det legges til grunn i høringsnotatet, er tidspunkt for søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven, og tidspunktet for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12, «sjelden sammenfallende». Det fremstår på denne bakgrunn høyst uklart hvorfor departementet foreslår en regel hvor utgangspunktet er at det skal finnes dokumentasjon på at det er stilt garanti på søknadstidspunktet. Videre fremstår det uklart hvorfor det ved totrinnstillatelse skal dokumenteres garanti ved rammetillatelse. I mange tilfeller vil det ikke være avklart hvilke aktører som skal utføre arbeid på prosjektet før ved igangsettingstillatelse. Det er også normalt først ved igangsettelsestillatelse behovet for garantien er størst, ettersom det ved faktisk igangsettelse kan avtales fremdriftsbetaling i de tilfellene forbruker har hjemmelen til eiendommen. For de tilfeller hvor det etter loven ikke skal stilles garanti på søknadstidspunktet, er det foreslått at dokumentasjon for slik garanti skal foreligge ved søknad om ferdigattest. Imidlertid er situasjonen at svært mange boliger overtas på grunnlag av midlertidig brukstillatelse, jf. nærmere pkt. 3.4 nedenfor. Avslutningsvis fremstår det uklart hva som skal være rettsvirkningen av manglende garantistillelse – eksempelvis om dette skal innebære at søknaden ikke skal behandles eller innvilges. Dette bør i alle tilfeller klargjøres. For det tilfelle manglende garantistillelse skal medføre at tillatelse/ferdigattest ikke skal gis, kan dette gi svært urimelige konsekvenser. Dersom en selger ikke har oppfylt forpliktelsen til å stille garanti, og heller ikke evner å stille slik garanti bør en kjøper som allerede har overtatt boligen, ikke også nektes ferdigattest for denne. På denne bakgrunn kan Byggmesterforbundet ikke støtte den foreslåtte koblingsregel til garantireglene i bustadoppføringslova. 3.3 Krav om påkravsgaranti for «single-purpose»-foretak Påkravsgarantier innebærer en plikt for garantistiller til å betale ut ved påkrav - altså uten at det foreligger noe tvangsgrunnlag eller annen avgjørelse i saken. En påkravsgaranti snur derfor hvilken av partene som har søksmålsbyrden. Påkravsgarantier er av denne årsak ofte kostbare. Videre stilles det ofte vilkår om at den som stiller garantien, selv skal sikres ved garantier eller annen form for sikkerhet. Dette innebærer ofte at kapital må bindes opp for å få stilt garantien. Forslaget på dette punktet har følgende ordlyd: Dokumentasjon for at det er stilt påkravsgaranti der tiltakshaver er et foretak hvor hoveddelen av virksomheten er knyttet til gjennomføring av det omsøkte tiltaket. For Byggmesterforbundet fremstår flere sentrale aspekter ved forslaget uavklart. · For det første er det uklart hvem som garantien skal stilles til fordel for. Er det en garanti som skal sikre eventuelle krav boligkjøper har – eller skal garantien være til fordel for kommunen? I redegjørelsen for formålet med forslaget omtales både «byggefeil» og myndighetskrav. · For det andre er det uklart hvilken størrelse, altså beløpsgrense garantien skal ha. En påkravsgaranti uten beløpsgrense er i realiteten ikke mulig å få stilt. · For det tredje er det uklart hvilke begrensninger i løpetid garantien skal ha. Samlet mener Byggmesterforbundet at forslaget ikke fremstår tilstrekkelig utredet. Ved en eventuell konkretisering av forslaget må dette på nytt fremlegges på høring. 3.4 Adgang til å stille krav om sikkerhet ved midlertidig brukstillatelse I forarbeidene til plan- og bygningsloven er det lagt til grunn at midlertidige brukstillatelser er ment å være et unntak. I praksis gis det midlertidige brukstillatelser i en rekke byggesaker og det er ofte gode grunner for dette. For en innvilgelse av ferdigattest må tiltaket som sådan i utgangspunktet være ferdig utført. I mange tilfeller er det imidlertid praktisk at tiltaket, eller deler av dette, kan tas i bruk før alle arbeider er ferdige. Eksempelvis må enkelte utomhus og tilbakefyllingsarbeider nødvendigvis gjennomføres til sist i byggesaken. Dette innebærer i praksis ofte at man må vente til årstiden gjør det mulig å gjennomføre slike arbeider. På samme måte kan arbeider med puss, mur eller støp i praksis utføres mye enklere ved stabile værforhold. I enkelte tilfeller kan det også være aktuelt å ta i bruk deler av et tiltak – eksempelvis hvis det både inneholder seksjoner til bolig og næring, eller flere selvstendige boliger i samme tiltak. Dette er realiteter som vanskelig kan endres ved regelendringer. Det foreslås at kommunen nå «bør vurdere» om det skal kreves garanti fra finansforetak før det gis midlertidig brukstillatelse. I høringsnotatet er det ikke redegjort for omfanget av det problemet man her søker å løse. Byggmesterforbundet er ikke kjent med at det er en utbredt problemstilling at det etter midlertidig brukstillatelse ikke utføres nødvendige arbeider for å få ferdigattest i byggesaken. Det fremstår derfor høyst uklart i hvilken grad det er et reelt behov for en regel som den som foreslås. I den foreslåtte regelen skal det videre gjøres en vurdering på grunnlag av «blant annet» legge vekt på: · omfanget og karakteren av gjenstående arbeid eller dokumentasjon · om kjøper er forbruker · om det er stilt andre garantier for byggearbeidene · søkers antatte økonomiske evne til å ferdigstille gjenstående arbeid. Det er altså en relativt bredt anlagt helhetsvurdering det legges opp til. Flere av momentene vil ligge utenfor hva bygningsmyndighetene har som kjerneoppgaver, slik som å vurdere søkers økonomiske evne. Samlet er det synet til Byggmesterforbundet at det her foreslås en relativt omfattende og resurskrevende prosess, uten at det er klart at denne vil bøte på et problem av betydelig omfang. Byggmesterforbundet kan derfor ikke støtte dette forslaget. 3.5 Vedtak om å frata ansvarsrett kan omfatte flere foretak i konsern Ansvarlige foretak får i dag ansvarsrett ved at denne «erklæres» ovenfor kommunen. Det er på denne bakgrunn vanlig at ett enkelt foretak har «ansvarsrett» i flere byggesaker. Det er også vanlig at samme foretak har erklært ansvarsrett i flere kommuner. Systemet med ansvarsrett er altså grunnleggende basert på tillit. Byggmesterforbundet er derfor av den oppfatning at det grunnleggende er viktig med en effektiv kontroll og sanksjonsregime. Byggmesterforbundet er derfor enige i at det er viktig at foretakene ikke får anledning til å organisere seg bort fra kravene til kompetanse og kvalitetssikring. Et vedtak om å bli fratatt ansvarsretten innebærer at foretaket ikke lenger har ansvarsrett i den aktuelle byggesaken. Det innebær ikke i seg selv at foretaket mister retten til å erklære ansvar i andre byggesaker, eller at det mister ansvarsretten i andre byggesaker. I høringsnotatet opplyses det at den foreslåtte regelendringen har bakgrunn i en konkret sak hvor et selskap forsøkte å «organisere» seg rundt at det ble fratatt ansvarsretten i en byggesak. Slik saken er fremstilt i høringsnotatet ble et annet konsernselskap nektet å erklære ansvar i samme sak – og at dette vedtaket ble opprettholdt. Byggmesterforbundet viser videre til at kommuner har hjemmel i pbl. § 14-3 til bruk av utvidet uavhengig kontroll i slike tilfeller: « Kommunen kan etter en konkret vurdering av tiltaket stille krav om uavhengig kontroll også for forhold som ikke faller inn under § 14-2, når det på grunnlag av planbestemmelser, forhåndskonferanse, søknadsbehandlingen eller ved tilsyn anses å foreligge forhold som gjør det nødvendig med kontroll for å sikre kvalitet i det ferdige byggverket.» Det kan derfor synes som om det finnes tilstrekkelig regelverk i dag for å løse det problemet som høringsnotatet er utformet på bakgrunn av. Noen generell regel om å frata andre selskaper ansvarsrett – tross at de ikke har erklært denne, synes derfor ikke nødvendig. Byggmesterforbundet kan derfor ikke støtte forslaget slik det her er fremsatt. Byggmesterforbundet viser til at systemet med erklæring av ansvarsrett har en rekke andre utfordringer, som etter vårt syn er mer aktuelle enn de som er omhandlet i høringsnotatet. En slik problemstilling kan være hvilke konsekvenser for andre byggesaker det skal ha når et foretak blir fratatt ansvarsrett. Slik Byggmesterforbundet ser det ville det vært naturlig at i de tilfelle et foretak ble fratatt ansvarsrett i en byggesak , gjennomføres en systematisk gjennomgang av alle tiltak foretaket har erklært ansvar i. Dette for å avgjøre om det er grunnlag for å frata ansvarsretten også i disse byggesakene. En slik gjennomgang må skje uavhengig av kommunegrenser. Gjeldende ordning hvor det bare skal varsles til den sentrale godkjenningsordningen, fremstår lite effektiv. Dette fordi den sentrale godkjenningsordningen ikke er noen egentlig «godkjenning», men er ment som et frivillig «kvalitetsstempel», og varsel til godkjenningsordningen ofte ikke får konkrete følger. 3.6 Adgang til å holde morselskap ansvarlig for forfalt tvangsmulkt Den foreslåtte adgangen til å gjøre morselskap subsidiært ansvarlig for tvangsmulkt, innebærer et markert unntak fra det generelle utgangspunktet i selskapsretten om at hvert konsernselskap er et selvstendig rettssubjekt. Et slikt avvik fra de generelle prinsipper krever slik Byggmesterforbundet ser det en tungtveiende begrunnelse. Det er i høringsnotatet ikke vist til statistikk eller annen erfaring som viser at dette er et generelt problem i dag. I høringsnotatet er det vist til følgende lover som er ment å være sammenlignbare: · akvakulturloven · svalbardmiljøloven · havne- og farvannsloven · naturmangfoldloven § 73 fjerde ledd Slik Byggmesterforbundet ser det har alle de lover det sammenlignes med det særtrekk at de er ment å sikre sårbare miljøverdier. Videre vil et begrenset antall virksomheter være direkte berørt av de nevnte lovene. Plan- og bygningsloven har annerledes formål og langt flere foretak driver virksomhet som er regulert av denne loven. Byggmesterforbundet kan på denne bakgrunn ikke støtte den foreslåtte endringen. 3.7 Tydeliggjøring av adgangen til raskere gjennomføring av pålegg Forslaget er hovedsakelig opplyst å ville være en ren språklig omregulering for å tydeliggjøre innholdet i bestemmelsene. Byggmesterforbundet støtter forslaget. 3.8 Foreldelsesfrist for overtredelsesgebyr etc Punktet omfatter i realiteten to forslag. For det første foreslås det enkelte språklige endringer. Herunder fremmes følgende forslag: Departementet foreslår at ny overskrift til plan- og bygningsloven § 29-7c skal lyde: § 29-7c Markedstilsynsmyndighetenes adgang til å ilegge overtredelsesgebyr Byggmesterforbundet er usikker på hva som er bakgrunnen for bruken av begrepet «Markedstilsynsmyndighetenes». Dette synes ikke benyttet i plan- og bygningsloven for øvrig. Hva gjelder forslaget om foreldelsesfrist for overtredelsesgebyr støttes dette ubetinget av Byggmesterforbundet. Foreldelsesfrister er viktige både av hensyn til rettssikkerhet og forutsigbarhet. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
