Dato: 01.09.2023 Svartype: Med merknad Til Kommunal- og distriktsdepartementet Oslo, 1. september 2023 Sak: 9110/9084 Høringssvar - endringer i plan- og bygningsloven (mer effektiv håndheving ved brudd på regelverket og økt forbrukertrygghet i byggesaker) 1. INNLEDNING Vi viser til departementets høringsbrev og høringsnotat av 15. juni 2023. OBOS BBL (OBOS) takker for anledningen til å bli hørt. OBOS er Norges største boligbygger og har derfor en betydelig interesse i dette lovarbeidet. Vi forstår intensjonen med mange av endringsforslagene, og flere av de foreslåtte endringene er vi også positive til. Samtidig er det en del bestemmelser som vi mener kan gi uheldige utslag, er lette å omgå og som ikke er tilstrekkelig utredet. Flere av forslagene gir kostnadsøkninger for utbygger, som igjen vil slå ut i høyere kostnader til forbruker. En av de største utfordringene i boligmarkedet er nettopp at kostnadene i prosjektene blir for store. Dette fører igjen til at boligprosjekter ikke blir igangsatt fordi prisene blir høyere enn det markedet kan betale. Økte kostnader går derfor også utover forbrukerne i form av dårligere boligtilbud og etter hvert høyere priser. Av den grunn må det svært gode grunner til for å gjennomføre nye ordninger og lovendringer som medfører økte kostnader. Slik vi ser det, medfører en del av forslagene uheldige og uklare konsekvenser og økte kostnader, uten en motsvarende samfunnsmessig gevinst. Dette vil vi konkretisere i våre merknader under. Her vil vi kommentere de enkelte forslag i den rekkefølge de er fremstilt i høringsnotatet. Vi har også enkelte forslag til andre mulige løsninger for å ivareta de hensyn forslaget bygger på. 2. VARSLINGSPLIKT FOR PLAN- OG BYGNINGSMYNDIGHETENE (pkt. 3 i høringsnotatet) OBOS er svært opptatt av arbeidet mot arbeidslivskriminalitet. Lovforslaget kan være et bidrag i denne forbindelse, og vi er positive til forslaget. 3. KOBLINGSREGEL TIL GARANTIREGLENE I BUSTADOPPFØRINGSLOVA (pkt. 4 i høringsnotatet) I høringsnotatet er det foreslått tre endringer. Vi behandler disse i underpunkter nedenfor. 3.1. Dokumentasjon på garanti iht. bustadoppføringslova § 12 ved søknad om byggetillatelse – ev. ferdigattest 3.1.1. Generelt OBOS er enig i at det er viktig for forbrukervernet at de lovpålagte garantier faktisk blir stilt. Seriøse aktører i bransjen, som OBOS, stiller allerede alltid garanti etter bustadoppføringslova (bust.l.) § 12 (heretter «§12-garantien») der loven krever dette. Formålet med lovendringer må derfor være å få de som i dag ikke stiller garantier, til å oppfylle lovens krav. Vi antar at dette gjelder et lite mindretall, og da gjerne innenfor det vi normalt omtaler som «useriøse» aktører. Vi er generelt usikre på om forslaget er egnet til å tvinge frem garantier fra aktører som faktisk vil unndra seg denne plikten. I høringsnotatet er departementet også inne på dette, ved at systemet er «tillitsbasert» og at noe av hensikten er en «oppdragende» effekt, se pkt. 4.5 i høringsnotatet. Vi er redd man ikke vil ramme de useriøse aktørene ved ordninger basert på tillit. Resultatet av lovendringen vil da i tilfelle bli merarbeid for de seriøse aktørene (som allerede i dag stiller lovpålagte garantier) og for allerede hardt belastede byggesaksbehandlere i kommunene, og at de aktørene man ønsker å ramme fortsetter sin useriøse aktivitet som før. Merarbeid for seriøse aktører, og ikke minst for kommunen, har også en kostnad. Blant annet kan det føre til at byggesaksbehandlingen tar lengre tid. Selv om det er lovbestemte frister for byggesaksbehandlingen (12 uker), vil det kunne oppstå spørsmål om søknaden er komplett (dvs. at fristen ikke starter). De lovbestemte fristene blir i en del kommuner uansett ikke overholdt i mange saker. Øket behandlingstid har også en kostnad for utbygger, som igjen kan gå utover forbruker. Vi vil også påpeke at plan- og bygningsloven i tidligere endringer har fjernet eller svekket bestemmelser knyttet til privatrettslige forhold (jf. f.eks. § 21-6). Dette forslaget går i motsatt retning. Vi er noe skeptiske til om kommunens byggesaksavdeling er de rette vedkommende, og har den rette kompetansen, til å håndheve forslaget. Garantireglene i bustadoppføringslova er forholdsvis komplekse, bl.a. mht. når garanti faktisk må stilles, hvilke krav som stilles til en garanti osv. Oppsummert er vi generelt skeptiske til forslaget fordi vi ser at det fører til merarbeid og merkostnader, uten at det gir en tilsvarende samfunnsmessig gevinst. De useriøse aktørene vil fortsatt kunne omgå sine lovpålagte plikter. 3.1.2. Nærmere om forslaget i høringsnotatet Vi vil først redegjøre kort for de to kontraktstyper bustadoppføringslova gjelder for, da dette lovforslaget vil slå ut ulikt ut for disse to typene. Bustadoppføringslova bygger på to NOU-er, en om forbrukerentrepriser (1992:9) og en om kjøp av ny bolig (1993:20). Forslagene i disse NOU-ene ble slått sammen og justert gjennom ot.prp.nr. 21 (1996-1997), slik at vi fikk dagens lov som omfatter begge kontraktstypene. Forbrukerentrepriser (dvs. der forbruker bygger på egen tomt) er omfattet av § 1 a. (heretter § 1 a.-tilfellene). Kjøp av ny bolig som ikke er fullført (dvs. der forbruker først blir eier av både bolig og tomt når ferdig bolig overtas), er omfattet av § 1 b. (heretter § 1 b.-tilfellene). All oppføring av blokkbebyggelse og andre flerbolighus (f.eks. firemannsboliger) i Norge gjennomføres som § 1 b.-tilfeller. Dette skyldes at det ikke er mulig å selge tomt separat til f.eks. en blokkleilighet. Utbygger står som eier av tomten mens boligene oppføres. Deretter gjennomfører utbygger seksjonering eller oppretter borettslag og overleverer til slutt ferdige boliger (inkl. andel av tomt). Også de fleste feltutbygginger med rekkehus, tomannsboliger og eneboliger gjennomføres som § 1b.-tilfeller. Vi kjenner ikke eksakte tall på hvor stor andel av boligbyggingen i Norge som faller inn under § 1b.-tilfellene. SSB sin statistikk 05940 indikerer imidlertid, ut fra antall boliger av ulike boligtyper, at et stort flertall av fullførte boliger er § 1b.-tilfeller. Forbrukerentrepriser (§ 1 a.-tilfellene) gjelder i hovedsak oppføring av enkelthus (inkl. fritidsboliger) på tomter forbruker har kjøpt. OBOS sin boligbygging skjer, med noen helt få unntak, som § 1 b.- tilfeller. Det normale ved utbygging i 1 b.-tilfellene, herunder for OBOS, er at det søkes om rammetillatelse før boligsalget starter. Hovedsporet i lovforslaget til nytt pkt. d. i § 21-2 tredje ledd er at garanti skal dokumenteres og legges ved søknad om rammetillatelse. I 1 b.-tilfellene, som utgjør en stor del av boligbyggingen i Norge, vil altså ingen boliger være solgt på dette tidspunkt. Konsekvensen av lovforslaget vil derfor være at utbygger i enhver byggesak må sende inn dokumentasjon på at ingen boliger er solgt, jf. siste punktum i den foreslåtte bestemmelsen. Bestemmelsen vil derfor kun medføre merarbeid og ikke ha noen effekt for å sikre at §12-garanti faktisk blir stilt på det tidspunkt bust.l. § 12 krever. I 1 b.-tilfellene vil derfor kontrollen måtte skje gjennom den foreslåtte endringen i pbl. § 21-10, dvs. ved ferdigattest. Dette er uansett en lite formålstjenlig løsning, da det også på dette tidspunkt ofte gjenstår boliger som ikke er solgt. En garanti må stilles overfor noen (med mindre det benyttes samlegarantier), og i mange tilfeller vil det være usolgte boliger også ved søknad om ferdigattest. Regelen kan derfor føre til at søknad om ferdigattest må utettes, eller at det stilles helt unødvendige garantier i og med at det ikke er kjøpere å stille garanti overfor. Et viktig formål med § 12-garantien er dessuten å sikre forbrukerne dersom utbygger går konkurs i byggetiden. Dette formålet dekkes ikke gjennom en kontroll ved ferdigattest. Et helt sentralt poeng for 1 b.-tilfellene er dessuten at det økonomiske oppgjøret skjer gjennom eiendomsmegler/oppgjørsmegler (ev. advokat). Dette skyldes at det i praksis ikke er mulig å gjennomføre et samtidig oppgjør (ytelse mot ytelse) ved overtakelse, dvs. betaling mot tinglyst skjøte, uten bruk av mellommann. Kjøper vil ikke betale uten sikkerhet for tinglyst skjøte, og selger vil ikke overskjøte uten å ha sikkerhet for betaling. Videre vil heller ikke kjøpers bank utbetale kjøpers lån, uten en inneståelse fra eiendomsmegler eller advokat om at bankens pant får rett prioritet. I og med at oppgjøret skjer gjennom mellommann på denne måten, er forbruker allerede i dag sikret at garanti blir stilt i § 1b.- tilfellene. Dette skyldes at oppgjørsmegler ikke kan utbetale noen del av kjøpesummen til utbygger uten at § 12-garanti er stilt. Oppgjørsmeglers plikter er for øvrig nærmere beskrevet i Finanstilsynets rundskriv 7/2014, og vi viser til dette. Dersom oppgjørsmegler likevel skulle utbetale hele eller deler av kjøpesummen til selger uten at § 12-garanti er stilt, vil dette være et klart brudd på oppgjørsmeglers plikter. Dette vil utløse erstatningsansvar for megler, som er sikret gjennom deres ansvarsforsikring. Vi nevner for ordens skyld at advokat som gjennomfører oppgjør, er oppfattet av det samme regelverket. Også advokater vil få erstatningsansvar som er sikret gjennom ansvarsforsikring, dersom beløp mottatt fra forbruker utbetales til utbygger uten at § 12-garanti er stilt. Dette innebærer at forbruker allerede i dag har en langt bedre trygghet for at § 12-garanti blir stilt i § 1b.-tilfellene, enn det lovforslaget legger opp til. Når det gjelder § 1a.-tilfellene, er dette lite aktuelt for OBOS, og gjelder altså et klart mindretall av antall boliger som bygges i Norge. Her viser vi til de generelle betraktningene i pkt. 3.1.1 over. Vi mener, basert på det som der fremkommer, at forslaget heller ikke i § 1 a.-tilfellene vil ramme de tilfeller det er ment å ramme. I § 1 a.-tilfellene kunne man muligens heller se på en ordning hvor bankene skulle påse at garanti er stilt før de gir byggelån til forbruker. Bankene har den rette fagkompetansen til å vurdere garantier, i tillegg til at garantiene også trygger bankenes pantesikkerhet. 3.1.3. Mulig endring i lovforslaget Det fremgår av det ovenstående at vi generelt er skeptiske til lovforslaget, og at det særlig fremstår lite tilpasset § 1b. -tilfellene. Dersom departementet likevel vil gå videre med lovforslaget, vil vi anbefale at forslaget endres slik at det treffer bedre i § 1b.-tilfellene. Vårt forslag vil da være at § 21-2 tredje ledd d. utvides med en tilleggsbestemmelse (ev. ny bokstav). Her kan det fremgå at en alternativ måte å dokumentere kravet til § 12 garanti, kan være å legge frem erklæring fra eiendomsmegler/oppgjørsmegler eller advokat på at de har påtatt seg oppdrag med gjennomføring av oppgjør og at de i den forbindelse vil kontrollere at § 12-garanti er stilt før noen del av kjøpesummen blir utbetalt. Det bør også fremgå at kommunen kan gi rammetillatelse på vilkår av at slik erklæring foreligger før det gis igangsettingstillatelse, fordi oppgjørsmegler ofte ikke er engasjert allerede ved søknad om rammetillatelse (men vil være på plass ved søknad om igangsettingstillatelse). Som nevnt i pkt. 3.1.2 over vil som regel ingen boliger være solgt ved søknad om rammetillatelse i § 1b.-tilfellene. Ovennevnte forslag vil, i langt større grad enn forslaget i høringsnotatet, sikre at § 12-garanti faktisk blir stilt på det tidspunkt den skal stilles etter bustadoppføringsloven. Samtidig vil denne muligheten åpne for en langt enklere måte å dokumentere garantiforpliktelsen på, som sparer tid og ressurser for både utbyggere og kommuner. Vi understreker likevel at dette forslaget er subsidiært, for det tilfelle at departementet vil gå videre med en lovendring på dette punkt. Vårt prinsipale synspunkt fremgår av pkt. 3.1.1 og 3.1.2 over. 4. PÅKRAVSGARANTI FOR «SINGLE-PURPOSE»-FORETAK (pkt. 5 i høringsnotatet) OBOS er svært kritisk til forslaget om påkravsgaranti for «single-purpose»-foretak (heretter SPV-er). Vi har forståelse for formålet med forslaget, da flere «problem-prosjekter» har vært knyttet til SPV-er. Forslaget er imidlertid lite treffsikkert, svært kostbart (om det i det hele tatt er mulig å gjennomføre) og uklart. Vi vil påpeke følgende forhold: Forslaget skal ramme foretak «hvor hoveddelen av virksomheten er knyttet til gjennomføring av det omsøkte tiltaket». Svært mange prosjekter blir utbygd i etapper, med flere rammesøknader. Ved å dele opp i flere søknader, vil ikke hoveddelen av virksomheten være knyttet til det enkelte «tiltak». Kravet kan derfor enkelt omgås ved å dele opp i flere rammesøknader (dvs. flere tiltak). Forslaget gjelder der «tiltakshaver» er et SPV. Forslaget kan derfor også enkelt omgås ved å la et annet selskap enn SPV-et være tiltakshaver i byggesaken, mens det er SPV-et som er kontraktspart/selger overfor forbruker. En garantistillelse må gjelde et konkret krav, et maksimalt beløp, for en tidsperiode og det må angis hvem som er tilgodesett (er garantidebitor). Forslaget oppfyller ingen av disse vilkårene. Det er uklart hva det skal garanteres for, hvem det skal garanteres overfor (kommunen eller forbruker), det er ikke angitt beløp og det er ikke angitt tidsfrist. Den garanti lovforslaget legger opp til, er det ikke mulig å få noen finansforetak til å stille. Forslaget er derfor ikke gjennomførbart slik det foreligger. Påkravsgaranti er generelt svært kostbart, og for mange aktører krevende å få. En slik garanti medfører også en omvendt søksmålsbyrde, som det ikke er grunnlag for i denne sammenhengen og som kan øke antall tvister. I den grad det skulle etableres garantiordninger, burde det være tilstrekkelig med simpel garanti, og i alle fall en selvskyldnergaranti. Jf. også betraktningene rundt tilsvarende spørsmål i pkt. 6.5 på side 25 i høringsnotatet. Uansett bør en morselskapsgaranti være tilstrekkelig. Ved en morselskapsgaranti vil man komme i samme situasjon som om prosjektet ble gjennomført av morselskapet og ikke av SPV-et. Det er ingen grunn til at ansvaret skal være større om prosjektet gjennomføres av et SPV enn av morselskapet. Alt i alt synes dette forslaget på ingen måte å være å være tilstrekkelig utredet eller gjennomførbart. Hvis det modifiseres slik at det kan gjennomføres, vil det uansett være lett å omgå og være svært kostbart for mange selskaper som faktisk stiller påkravsgarantier (som igjen går utover forbruker). Problemstillingen knyttet til SPV-er må i tilfelle utredes langt bredere, hvor man også trekker inn selskapsrettslige spørsmål mv. I den grad man etter en slik utredning skulle opprettholde et krav om en type garanti, hører hjemmelen for et slikt krav hjemme i bustadoppføringslova og ikke i plan- og bygningsloven, i det en ev. garanti bør stilles overfor forbruker og ikke overfor kommunen. Utbyggers forpliktelser og forbrukers rett til en feilfri bolig følger først og fremst av det privatrettslige kontraksforholdet. Vi minner også om at avveiingen av behovet for garantier og størrelsen på garantiene, opp mot kostnadene med dette (kost-/nyttevurdering) ble foretatt i NOU 2016:10, hvor det ikke ble funnet grunnlag for å utvide garantiene. Avslutningsvis finner vi grunn til å nevne at prosjekter i SPV-er ikke er begrenset til «investor-selskaper» eller mindre «useriøse» aktører. Det kan være mange årsaker til å gjennomføre et prosjekt i et SPV, noe også OBOS gjør i mange tilfeller, for eksempel der utbyggere går inn i samarbeidsprosjekter. 5. KRAV OM SIKKERHET VED MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE (pkt. 6 i høringsutkastet) OBOS har ikke motforestillinger til at det i enkelte tilfeller kan stilles vilkår om garanti for å gi brukstillatelse. Denne hjemmelen har imidlertid kommunene i dag, og vi ser ikke helt behovet for å endre reglene. Slik forslaget er formulert, kan det åpne for at kommunene stiller vilkår om garanti i større grad enn det er behov for. Det fremgår av forslaget at kommunen «bør vurdere» om det skal stilles garanti. Dette kan lede til at kommunene mer regelmessig stiller krav om garanti, for å unngå å gå inn i de vurderinger forslaget legger opp til (f.eks. søkers antatte økonomiske evne). Vilkår for å gi midlertidig brukstillatelse er at det gjenstår «mindre vesentlig arbeid». Det må antas at det arbeid som gjenstår, i normaltilfellene vil ligge innenfor §12-garantien som allerede er stilt. Ofte er gjenstående arbeider knyttet til utomhus ferdigstillelse (f.eks. pga. årstid). I slike tilfeller blir det normalt også holdt igjen et beløp på oppgjørsmeglers klientkonto for å sikre gjennomføringen. Det er positivt at forslaget åpner for morselskapsgaranti, da dette reduserer garantikostnadene. Oppsummert er OBOS ikke negativ til at kommunen kan stille vilkår om garanti for å gi brukstillatelse. Vi ser imidlertid ikke behovet for en lovendring når kommunen allerede har slik hjemmel, og frykter at forslaget kan medføre at det blir stilt krav om garanti i større omfang enn det som er nødvendig og hensiktsmessig. 6. ANSVARSRETT FOR FLERE FORETAK I KONSERN, MORSELSKAPS ANSVAR FOR TVANGSMULKT, RASKERE GJENNOMFØRING AV PÅLEGG OG FORELDELSESFRIST FOR OVERTREDELSESGEBYR (høringsutkastet pkt. 7-10) OBOS har ikke merknader til disse forslagene. 7. AVSLUTNING Vi håper våre innspill kan bidra positivt i det videre lovarbeidet. Dersom det er ønskelig, kan vi naturligvis redegjøre nærmere for de forhold som tas opp (skriftlig eller i et møte). Med vennlig hilsen OBOS BBL Daniel Kjørberg Siraj Pål Grønnæss Konsernsjef Advokat (H) Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
