Dato: 01.11.2021 Svartype: Med merknad Høringsuttalelse fra Huseierne Forslag til endringer i plan- og bygningsloven om fortetting, transformasjon, utbyggingsavtaler mv. I. Høringsbrev Det vises til høringsbrev datert 30. juni 2021 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Kommunal- og moderniseringsdepartementet foreslår endringer i plan- og bygningsloven som bl.a. skal forenkle og effektivisere kommunens arbeid ved fortetting og transformasjon i byer og tettsteder, samt finansiering av infrastruktur (utbyggingsavtaler mv.) Høringsnotatet inneholder også flere andre lovforslag. Departementet fremmer videre et separat forslag til en endring i statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning. Høringsfristen er 1. november. Huseierne takker for anledningen til å komme med sine merknader til forslagene. II. Høringsnotat I: Forslag til endringer i plan- og bygningsloven om fortetting, transformasjon, utbyggingsavtaler mv. 2.1 Oppsummering av de viktigste forlagene Hovedgrepet i lovforslaget er å utvide dagens hensynssone om «felles planlegging, omforming, fornyelse og bruk av særskilte gjennomføringsvirkemidler» i pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav e med flere virkemidler for å bli et mer effektivt verktøy for kommunene ved bytransformasjon og annen områdeutvikling i transformasjonsområder. Departementets foreslår å samle en «meny» med relevante virkemidler for planlegging og plangjennomføring for bytransformasjon og annen områdeutvikling i én bestemmelse. Det foreslås også at «Hensynssoner med krav om fortetting, omforming og fornyelse samt bruk av særskilte gjennomføringsvirkemidler», skilles ut som ny lovbestemmelse i ny § 11-8 a. Departementet foreslår at det kan gis både retningslinjer og rettslig bindende bestemmelser til hensynssonen. «Bindende» betyr i denne sammenheng bindende i forhold til både etterfølgende regulering og byggerett. Huseierne nevner særskilt at departementet foreslår at det kan til gis bestemmelser til slike hensynssoner om a. krav om felles planlegging for flere eiendommer, fortetting, omforming og fornyelse og særlige samarbeids- eller eierformer b) infrastruktur som nevnt i § 11-8 tredje ledd bokstav b c) bruk av jordskifte til gjennomføring av reguleringsplan etter § 12-7 nr. 13 d) ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan etter § 16-2. De nye hensynssonene skal følges opp i reguleringsplan, og departementet foreslår som § 12-6 første punktum at de hensyn og restriksjoner som er fastsatt gjennom hensynssoner til kommuneplanens arealdel, jf. §§ 11-8 til 11-8 e og 11-10, skal legges til grunn for utarbeiding av reguleringsplan. Et annet viktig grep er forslaget om innføring av en «områdemodell» for finansiering av offentlig infrastruktur innenfor hensynssonen. Hjemmelen er foreslått plassert i § 11-8 a femte ledd, med supplerende bestemmelser i § 11-8 b-e. Områdemodellen bygger på etablert praksis med å innhente bidrag til offentlig infrastruktur (vei, vann, avløp parker/friområder) fra private, som kan inngå i utbyggingsavtaler i dag. Den foreslåtte modellen innebærer imidlertid at kommunen med bindende virkning kan gi bestemmelser om at «grunneier» innenfor hensynssonen skal bidra til finansieringen av det kommunen mener er nødvendig infrastruktur for gjennomføring av reguleringsplan (kostnadsbidrag), bestemme fordelingsnøkkelen for kostnadene mellom eiendommene i sonen m.m. Etter § 11-8 e første ledd, skal kostnadsbidraget fra grunneier eller utbygger skal være innbetalt før det kan gis rammetillatelse. 2.2 Huseiernes merknad § 11-8 a Huseierne har nedfelt i sitt boligpolitiske program at organisasjonen skal arbeide for at alle skal ha tilgang til en god bolig i et godt miljø, og arbeider for at stat og kommune skal tilrettelegge for en stabil og planmessig boligbygging, slik at prisutviklingen på boliger ikke blir utsatt for urimelige svingninger. Videre arbeider Huseierne for at nødvendig infrastruktur, kommunikasjon og offentlige tilbud som skole og barnehager etableres samtidig med nye boligområder. De foreslåtte endringene vil etter vårt syn legge til rette for en enklere og mer effektiv transformasjon av områder, bedre forutsigbarhet og gjennomføring – herunder av teknisk infrastruktur, slik at flere områder raskere blir byggeklare i tråd med de føringer som legges i kommunens arealplaner. Dette vil igjen kunne bidra til en større og raskere produksjon av nye boliger, og være miljøvennlig på lang sikt – for eksempel ved knutepunktutbygging, mindre behov for lange reiser, mer miljøvennlige bygg med mer. Eierskap til egen bolig dreier seg imidlertid om mer enn rent målbare størrelser. Den er også et hjem -med alt som ligger i dette. Det er mange gode og legitime grunner til at folk vil bli boende selv om det er vedtatt utbyggingsplaner for et område. Huseierne mener fortetting og transformasjon i områder med eksisterende boligbebyggelse må ta hensyn til eksisterende bygningsmasse og bomiljø, og at dette hensynet gjør seg gjeldende med større vekt jo mer inngripende tiltak som vurderes. Eiendomsretten til egen bolig må derfor stå svært sterkt, også i møte med andre viktige hensyn. Departementets forslag åpner for et nytt regime når det gjelder eksisterende grunneieres posisjon i møte med regulerings- og utbyggerinteressene. Konsekvensene er svært store for en grunneier som ikke ønsker å selge sin eiendom, og som risikerer at det vedtas hensynssone med «særskilte gjennomføringsvirkemidler» jfr. lovforslaget § 11-8 a fjerde ledd bokstav c og d, eller som får plikt til betaling av kostnader til infrastruktur som er vedtatt for eiendommen som vilkår for rammetillatelse. Til tross for dette er grunneierinteressene nesten ikke omtalt i høringsforslaget. I rapporten «Mer effektiv planlegging ved transformasjon i byer og tettsteder: «urbant jordskifte» og andre gjennomføringsvirkemidler» fra 2021 (utarbeidet på oppdrag fra KMD) skriver arbeidsgruppen på s. 11: «Selv om selve planleggingsprosessen forbedres, er det mange årsaker til at plangjennomføringen kan bli vanskelig eller umulig. Et problem som typisk gjør seg gjeldende, er at interessentene innenfor et område har forskjellige ønsker; noen ønsker å fortsette å bruke arealene slik de brukes i dag, mens andre ønsker utvikling. Målsetningen med reguleringen kan noen ganger være så tungtveiende at det erbehov for å bruke tvang for å få realisert planen. Tradisjonell ekspropriasjon er da et alternativ. Ekspropriasjon er imidlertid i dag et lite brukt virkemiddel. Det oppleves som svært inngripende for dem som må avgi eiendom eller andre rettigheter, og i plangjennomføringen etter någjeldende lovverk ligger kompetansen til å bruke virkemiddelet overfor den enkelte grunneier til kommunen. Slike enkeltvedtak er det vanskelig å få gehør for i politiske organer.» Som løsning på det formulerte problemet foreslo arbeidsutvalget å flytte beslutningsmyndighet vekk fra politiske enkeltvedtak som kun avgjør ekspropriasjonsspørsmålet i den enkelte sak, og i stedet gi kommunens planavdelinger anledning til å utarbeide planer der det nye systemet ligger til grunn, slik at alle «ekspropriasjonsvedtak» i realiteten er fattet i det planen er vedtatt. Huseierne stilte seg i sin tilbakemelding til departementet svært negative til den foreslåtte løsningen om at ekspropriasjon for å få tilgang til privat eiendom skulle gjøres enklere og mer tilgjengelig, og mente at den foreslåtte ordningen kun var til fordel for kommunen som planleggingsmyndighet samt for utbyggere som lettere kunne få rett til å innløse hele reguleringsområdet. Grunneieren som ikke ønsker å selge eller flytte, var taperen. Forslaget som nå er på høring er i konsekvens svært likt arbeidsutvalgets forkastete forslag. Eiendomsretten er en av de grunnleggende menneskerettighetene, og den er vernet av Grunnloven § 105, FNs verdenserklæring om menneskerettigheter artikkel 17, og Protokoll I til Den europeiske menneskerettighetskonvensjon art. 1 (EMK P-1-1). Det skal med andre ord være vanskelig å frata eieren eiendomsretten. Politikerne skal vegre seg, og det er bare i samfunnskritiske tilfeller at et slikt sterkt virkemiddel skal benyttes. Dette må være det klare utgangspunktet for all problemforståelse rundt innløsning av eiendom. Når politiske beslutningstakere opplever ekspropriasjon som kontroversielt og vanskelig, så viser det etter vår mening at systemet fungerer etter hensikten. Det blir da galt hvis «løsningen» på dette skal være å avpolitisere beslutningsprosessene, og gjøre det vesentlig enklere å frata eiere eiendomsretten, selv om erstatningen er riktig. Det er etter vår oppfatning å svekke det vernet eiendomsretten skal ha. Huseierne støtter ikke forslaget. 2.3 Huseiernes merknad områdemodell Den foreslåtte områdemodellen, som er koblet til forslaget om ny hensynssone, vil etter Huseiernes syn kunne bidra til en mer forutsigbar og rettferdig fordeling av kostnader til nødvendig infrastruktur i et transformasjonsområde. Vi bemerker imidlertid at for grunneiere som ikke har noe ønske om å selge sin bolig, vil både det å håndtere en slik prosess, og de økonomiske forpliktelsene som knyttes til eiendommen – og som utløses av rammetillatelse - kunne medføre betydelige utfordringer. Kostnadsbidrag til dekning av infrastruktur i et transformasjonsområde kan dreie seg om betydelige beløp, og det må derfor antas at profesjonelle og ressurssterke grunneiere innenfor sonen vil forsøke å ivareta egne interesser i størst mulig grad. Selv om kommunen skal ha en aktiv rolle, vil den gjennomsnittlige boligeier ha svært begrensede muligheter til å vurdere om f. eks betalingsforpliktelsen for den enkelte eiendom bare gjelder nødvendig infrastruktur som vil bli belastet av eiendommen, eller om det fastsatte kostnadsbidraget ikke overstige den belastningen infrastrukturen får som følge av fremtidige tiltak på eiendommen. Mange vil derfor kvie seg for å bli en del av en slik prosess, og de som blir en det vil mest sannsynligvis måtte innhente fagkyndig bistand. Selv om eiendommen blir mer verdt som følge av økt utbyggingspotensial, er dette er rene utgifter frem til eiendommen eventuelt selges. Etter vårt syn er det grunn til å anta at det å bli en del av en slik prosess vil oppfattes som belastende for grunneier, og fungere som et press for å selge eiendommen, noe som i seg selv er uheldig. Huseierne ber departementet vurdere virkemidler som reduserer ulempen for grunneiere som av forskjellige årsaker ønsker å bli boende i sitt hjem. III Andre forslag 3.1 Eiendomsomdanning Et ytterligere grep som er foreslått for å forenkle transformasjonsprosessen er å innføre eiendomsomdanning som ny sakstype jfr. pbl. §§ 20-1, 20-2 og 26-1 og seksjoneringsloven. «Eiendomsomdanning» åpner for å endre grensene mellom matrikkelenhetene innenfor omdanningsområdet, og for å opprette nye matrikkelenheter uten å behandle dette som enkeltstående arealoverføringer eller grensejusteringer og fradelinger. Det er foreslått som et vilkår for å kunne benytte sakstypen/prosessen at alle hjemmelshavere som omdanningen får virkning for, må samtykke i kravet for at eiendomsomdanningen skal kunne gjennomføres. Huseierne inngir ikke merknader til forslaget. 3.2 Bestemmelse om avfallssystem Departementet foreslår at det i pbl. § 11-9 nr. 3 tas inn en ny bestemmelse om avfallssystem slik at kommunen også på kommuneplannivå gis anledning til å kunne regulere avfallssystem i utbyggingsområder. Departementet ser det som hensiktsmessig at kommunene gjennom plan- og bygningsloven allerede på kommuneplannivå kan gi nærmere bestemmelser om avfallshåndtering på lik linje med annen samfunnskritisk, teknisk infrastruktur. Huseierne støtter forslaget. 3.3 Bestemmelse om tomtestørrelse Det er pr. i dag ikke anledning til å gi bestemmelser om minste tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel. Departementet mener det vil kunne være hensiktsmessig at det i kommuneplanen kan gis bestemmelse om tomtestørrelse, da det vil gi kommunen bedre grunnlag for å styre planleggingen og omfanget av boligbygging i kommunen, for eksempel ved å stille krav om at det ikke kan fradeles mindre tomter til boligbygging enn 650 m2. Departementet mener dette er særlig praktisk ved såkalt eplehageutbygging, da hensynet til å ivareta strøkets identitet gjerne vil komme i konflikt med hensynet til en høyest mulig utnyttelse av tilgjengelig tomteareal. Departementet foreslår en endring i ordlyden i pbl. § 11-9 nr. 5 som går ut på å legge til ordet «tomtestørrelse» først i bestemmelsen. Huseierne støtter forslaget. 3.4 Dekning av utgifter til arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven som er utløst av private initiativ til planlegging Departementet mener det kan være grunn til å endre reglene for gebyrlegging, slik at kommunen- uansett valg av fremgangsmåte ved utarbeidelse av områderegulering, kan slippe å bekoste arkeologiske undersøkelser som andre myndigheter og private forslagsstillere er nærmest til å bære. Departementet foreslår derfor at kommunen skal kunne kreve dekket utgifter til arkeologiske undersøkelser der forslag til utbyggingen kommer fra andre, uansett om kommunen velger å utarbeide områdereguleringen i egen regi eller ikke. Departementet foreslår en tilføyelse i pbl. § 33-1 slik at kommunen får hjemmel til å regulere betalingsplikten for utgifter til arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven § 9 i sitt gebyrregulativ. Huseierne inngir ikke merknader til forslaget 3.5 Klargjøring om at vedtak om statlige arealplan ikke kan påklages Departementet forslår at det i pbl. § 6-4 tas inn et nytt fjerde ledd som bestemmer at Departementets vedtak om statlig reguleringsplan kan ikke påklages. Dette anses å være en presisering av gjeldende rett. Huseierne støtter forslaget. 3.6 Rett til foreleggelse for kommunestyret av forslag til endring av plan Departementet mener at reelle hensyn taler for at en forslagsstiller som fremmer forslag til planendring ikke skal stå i en svakere stilling verken i forhold til andre parters klageadgang, eller i forhold til en forslagsstiller som må fremme forslag til planendring som krever full planbehandling. Departementet ser behov for en klargjøring i loven, og fremmer forslag om endring i plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd slik at retten til å kreve forleggelse fremgår av ordlyden. Huseierne støtter forslaget. IV. HØRINGSBREV II – ENDRINGER I STALIGE PLANRETNINGSLINJER FOR KLIMA- OG ENERGIPLANLEGGING OG KLIMATILPASNING Departementet foreslår et nytt punkt i de statlige retningslinjene som skal bidra til at gjenbruk av bygninger i større grad vurderes ved transformasjon, for å redusere klimautslippene og som et ledd i å nå FNs bærekraftsmål samt Norges ambisjon om å bli et lavutslippssamfunn innen 2030. Departementet foreslår en tilføyelse i § 1-1, nytt siste punktum: Kommunene bør vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp enn regulering til riving. Huseierne støtter forslaget. Oslo 1.11.21 Morten Andreas Meyer Per Christian Nordal Generalsekretær advokat Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
