Dato: 01.11.2021 Svartype: Med merknad Høringsuttalelse - endringer i plan og bygningsloven Statsbygg viser til høringsbrev fra Kommunal og moderniseringsdepartementet (KMD) datert 30.06 2021 i sak 21/2623 som gjelder fortetting, transformasjon, utbyggingsavtaler mv. Statsbygg er i hovedsak positiv til de endringene som er foreslått, særlig når det gjelder forslaget om å lovfeste ny modell for privat finansiering av offentlig infrastruktur (områdemodellen). Statsbygg vil nedenfor kort kommentere forslagne til endringer i plan- og bygningsloven. Vi vil også kommentere del 2 av høringen, som gjelder endringer i statlige planretningslinjer om klima- og energiplanlegging og klimatilpasning. Utbyggingsavtaler Statsbygg er enig i at det er en del svakheter ved dagens regelverk. En viktig begrensing i kommunens adgang til å stille rekkefølgekrav er at det bare kan gjøres i «nødvendig utstrekning», jf. Plan og bygningslovens § 12-7 første ledd. Rekkevidden av denne formuleringen er nokså uklar og i stor grad basert på faglig skjønn (som bare i begrenset grad kan overprøves av domstolene). At det blir stilt krav til etablering av teknisk infrastruktur før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for ett byggeprosjektet er normalt. Vi opplever imidlertid i noen saker at det blir stilt krav til opparbeidelse av infrastruktur som går lengere enn vi mener det er rettslig grunnlag for. Vi opplever også at praksis varierer fra sak til sak og fra kommune til kommune. Departementet foreslår å tydeliggjøre vilkårene for når det kan kreves private bidrag i en utbyggingsavtale. Vilkåret om at infrastrukturen må tjene utbyggingseiendommen direkte og være forholdsmessig følger allerede av eksisterende regelverk, men det er positivt at dette nå kommer klarere frem. Statsbygg støtter derfor departementets forslag. Det er også en svakhet ved dagens system at kravene til opparbeidelse av infrastruktur ofte rammer enkeltprosjekter tilfeldig og at det er vanskelig å kreve refusjon av grunneiere og senere utbyggere som også har nytte av infrastrukturen (gratispassasjerer). Dette kan lede til at områder som kunne eller burde vært oppgradert eller transformert, ikke blir det. Foreslåtte endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler vil trolig ikke endre på dette, men innføring av områdemodellen vil formodentlig bidra til at situasjonen blir mer forutsigbar for grunneiere og utbyggere innenfor et utbyggingsområde. Departementet foreslår at kommunen ikke skal kunne kreve bidrag i form av refundert merverdiavgift ut over det som er nødvendig for å dekke kommunens kostnader til å administrere ordningen. Statsbygg har i forhandlinger om utbyggingsavtaler blitt møtt med slike forventinger og krav. Dette gjelder også i saker der kommunen ikke tilfører område noe gjennom utbyggingsavtalen, men legger alle forpliktelser på utbygger. Statsbygg mener dette er urimelig og støtter derfor departementets forslag om at refundert mva bare i begrenset grad skal kunne tilfalle kommunen gjennom utbyggingsavtaler. Departementet foreslår å videreføre dagens forbud om å stille krav til sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Statsbygg støtter forslaget. Vi vil avslutningsvis bemerke at vi kjenner oss igjen i den delen av høringsnotatet som beskriver lange og kostbare forhandlinger. Det er trolig mange årsaker til dette. Vi har i flere saker opplevd at kommunen trekker stadig nye forhold, detaljer og interne fagetater inn i forhandlingene. Dette fører til at forhandlingene trekker ut i tid og til at vår forhandlingsposisjon blir svekket fordi behovet for fremdrift og avklaring ofte blir viktigere enn selve forhandlingsresultatet. Bildet er imidlertid ikke entydig, og praksis varierer. Områdemodellen Departementet foreslår å innføre en modell for privat finansiering av offentlig infrastruktur. Områdemodellen skal være et alternativ til utbyggingsavtaler. Statsbygg ser klare fordeler med områdemodellen. En klargjøring av hvor mye som skal betales vil blant annet være viktig i budsjett- og kalkylesammenheng. Vi ser også en fordel ved å kunne betale et fast beløp fremfor å måtte bygge ut infrastruktur i egen regi. Det vil også være en fordel for Statsbygg å slippe erverv av grunn og rettigheter til anleggene. Dette er et krav som vanligvis stilles til oss i dag der kommunen ikke er grunneier til arealene der infrastrukturen skal etableres. Etter vår oppfatning vil områdemodellen også kunne skape større grad av forutsigbarhet for utbyggere og mer rettferdig fordeling av forpliktelser. Modellen vil også gi mulighet for mer helhetlig og samordnet utbygging av infrastruktur innenfor et større område. Dette vil være positivt for hele området og kan skape merverdi for brukerne og hele samfunnet. Videre mener videre at kommunen trolig er best kvalifisert til å bygge ut egen infrastruktur, herunder til å sørge for at prosjekteringen er i henhold til de siste standarder og krav og at arbeidene utføres som forutsatt og med tilstrekkelig kvalitet. Statsbygg ser samtidig noen utfordringer med områdemodellen. Dersom modellen skal fungere godt vil kommunene måtte legge ned betydelig ressurser i arbeidet med å koordinere berørte interesser, prosjektere de nødvendige anlegg og fordele kostander. Statsbygg ser en fare for at det kan ta lang tid å få klarlagt grunneier/utbyggers fremtidige infrastrukturforpliktelser etter områdemodellen. Vi ser også en risiko for at reguleringsplanarbeidet kan bli forsinket, noe som vil kunne skape utfordringer for oppstart av planlagte byggeprosjekter. Vi vil også trekke frem at regelverket er forholdsvis komplisert og åpner for at kommunen kan pådra seg økonomisk risiko dersom sluttkostandene blir høyere enn beregnet. Det er derfor mulig at enkelte kommuner vil være forsiktige med å ta i bruk modellen. Totalt sett ser imidlertid Statsbygg flere fordeler enn ulemper med områdemodellen. Endringer i statlige planretningslinjer om klima KMD skriver i høringsnotatet at det er behov for at eksisterende bebyggelse i større grad enn tidligere rehabiliteres og gis ny bruk framfor å rives. Statsbygg synes dette er positivt og støtter forslaget. For å nå målsetningen foreslår departementet følgende tilføyelse i pbl. § 31-2 4. ledd: «Kommunene bør vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp enn regulering til riving». Statsbygg støtter at klimagassvurderinger blir en del av beslutningsgrunnlaget i byggesaker. For å sikre at klimahensyn blir tilstrekkelig vektlagt mener vi imidlertid at departementet bør vurdere å skjerpe bestemmelsen noe. Vi foreslår at følgende bestemmelse inntas i pbl. § 31-2 4. ledd: « Kommunen skal vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett har lavere klimagassutslipp enn regulering til riving og oppføring av nybygg på eiendommen». Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
