Ringerike boligstiftelse
Askveien 6, 3510 Hønefoss
Askveien 6, 3510 Hønefoss
Høringsuttalelse - Forslag om å åpne for å oppheve kommunale boligstiftelser
Styret i Ringerike boligstiftelse behandlet ovennevnte lovforslag 25.9.2020 og vil kommentere følgende:
Utredningen fra departementet omfatter ikke konsekvenser for beboerne, som vi mener kan bli de store taperne ved overføring av verdiene til kommunale budsjett. Høringen burde vært oversendt organisasjoner som kan representere vanskeligstilte på boligmarkedet.
Lovforslaget berører mange flere problemstillinger enn det som er omtalt i høringsnotatet. Forslaget bør tas inn i helheten i arbeidet med ny stiftelseslov og ikke håndteres frittstående.
For øvrig kjenner vi oss ikke igjen i situasjonsbeskrivelsen i høringsnotatet. Det synes som departementet generaliserer mangler hos enkelte boligstiftelser.
Utredningen fra departementet omfatter ikke konsekvenser for beboerne, som vi mener kan bli de store taperne ved overføring av verdiene til kommunale budsjett. Høringen burde vært oversendt organisasjoner som kan representere vanskeligstilte på boligmarkedet.
Lovforslaget berører mange flere problemstillinger enn det som er omtalt i høringsnotatet. Forslaget bør tas inn i helheten i arbeidet med ny stiftelseslov og ikke håndteres frittstående.
For øvrig kjenner vi oss ikke igjen i situasjonsbeskrivelsen i høringsnotatet. Det synes som departementet generaliserer mangler hos enkelte boligstiftelser.
Boliger som del av det boligsosiale arbeidet
I Granavolden-plattformen fra 2019 har Regjeringen satt mål om alle skal ha et trygt og godt sted å bo. Regjeringen vil forsterke det boligsosiale arbeidet for å få positive konsekvenser innen arbeid, helse, utdanning og integrering. Arbeidet bør utføres gjennom godt samarbeid mellom ulike parter.
En egnet bolig skal være på rett sted med riktige tjenester rundt beboeren, og ha byggeteknisk utforming og design som bidrar til økt livskvalitet. Boliger til vanskeligstilte skal være av god kvalitet og være utformet slik at de gir den enkelte mulighet til å skape et hjem og til å leve et selvstendig liv.
Bolig, behandling og annen oppfølging henger tett sammen i det boligsosiale arbeidet, og forutsetter både gode boliger som vedlikeholdes, og gode tjenester til beboerne.
En egnet bolig skal være på rett sted med riktige tjenester rundt beboeren, og ha byggeteknisk utforming og design som bidrar til økt livskvalitet. Boliger til vanskeligstilte skal være av god kvalitet og være utformet slik at de gir den enkelte mulighet til å skape et hjem og til å leve et selvstendig liv.
Bolig, behandling og annen oppfølging henger tett sammen i det boligsosiale arbeidet, og forutsetter både gode boliger som vedlikeholdes, og gode tjenester til beboerne.
Faglige anbefalinger for god eiendomsforvaltning
Bærekraftige bygg skal fungere for de som bruker byggene over lang tid og med lavest mulig ressursbruk. God eiendomsforvaltning er å gi brukerne gode og effektive bygninger til lavest mulig kostnad. Dette inkluderer blant annet å tilfredsstille prioriterte brukerbehov og å sørge for riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter.
Dette er prinsipper boligstiftelsene har som kjernekompetanse.
Verdibevarende vedlikehold av eiendom innebærer jevnlig oppgradering av bygg. Mange av boligstiftelsene sitter med eldre bygg som er modne for rehabilitering på grunn av alder. Lovforslaget om å overføre slike bygg til trange kommunale budsjett synes særs dårlig timet.
Dette er prinsipper boligstiftelsene har som kjernekompetanse.
Verdibevarende vedlikehold av eiendom innebærer jevnlig oppgradering av bygg. Mange av boligstiftelsene sitter med eldre bygg som er modne for rehabilitering på grunn av alder. Lovforslaget om å overføre slike bygg til trange kommunale budsjett synes særs dårlig timet.
Om kommunal eiendomsforvaltning
Rådgivende ingeniørers forening (RIF) viste i 2019 et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov i størrelsesorden 1 450 milliarder kroner i kommunale og fylkeskommunale bygg. RIF hevdet at vedlikeholdsetterslepet vil øke fremover hvis det ikke gjøres store endringer, og mener at kommunene prioriterer andre formål enn vedlikehold av bygningsmassen sin.
Formålsbygg som skoler og barnehager er en utgift i kommunenes regnskap. Boliger leies derimot ut til markedsleie som gir inntekter til nødvendig drift og vedlikehold. Vi ser det som problematisk dersom kommunene bruker husleieinntekter fra vanskeligstilte til andre formål enn boligforvaltning.
Departementet hevder at det ligger store verdier i boligstiftelsene, som bør komme kommunene til gode. Verdiene i boligstiftelsene er kun interessante dersom eiendommene skal omsettes. Så lenge eiendommene er i bruk som utleieboliger, vil de representere store vedlikeholdskostnader i kommunenes driftsbudsjett.
Formålsbygg som skoler og barnehager er en utgift i kommunenes regnskap. Boliger leies derimot ut til markedsleie som gir inntekter til nødvendig drift og vedlikehold. Vi ser det som problematisk dersom kommunene bruker husleieinntekter fra vanskeligstilte til andre formål enn boligforvaltning.
Departementet hevder at det ligger store verdier i boligstiftelsene, som bør komme kommunene til gode. Verdiene i boligstiftelsene er kun interessante dersom eiendommene skal omsettes. Så lenge eiendommene er i bruk som utleieboliger, vil de representere store vedlikeholdskostnader i kommunenes driftsbudsjett.
Boligstiftelsenes unike posisjon
En boligstiftelse beskyttet av Stiftelsesloven er skreddersydd til å ivareta eiendomsforvaltning for vanskeligstilte brukere. Loven krever at stiftelsens kapital skal forvaltes på en forsvarlig måte. Dette innebærer et lovkrav om å utvikle eiendommene i et langsiktig perspektiv i tråd med faglige anbefalinger.
Boligstiftelsene skal etter gjeldende stiftelseslov bruke all sin kapital og energi til å oppnå stiftelsens formål, som normalt handler om å forvalte, drifte og vedlikeholde bygg for vanskeligstilte. Stiftelsen skal ikke dele ut utbytte til eier eller sloss med andre kommunale tjenester om bevilgninger. Denne finansieringsmodellen sikrer midler til drift og vedlikehold av stiftelsenes boliger.
Boligstiftelsene skal etter gjeldende stiftelseslov bruke all sin kapital og energi til å oppnå stiftelsens formål, som normalt handler om å forvalte, drifte og vedlikeholde bygg for vanskeligstilte. Stiftelsen skal ikke dele ut utbytte til eier eller sloss med andre kommunale tjenester om bevilgninger. Denne finansieringsmodellen sikrer midler til drift og vedlikehold av stiftelsenes boliger.
Vanskeligstilte på boligmarkedet trenger gode boliger
NHD legger i høringsnotatet opp til et lavt ambisjonsnivå for kommunens boligsosiale ansvar, i motsetning til intensjonene for boligsosialt arbeid i Granavolden-plattformen.
Vanskeligstilte i boligmarkedet har boligstiftelsene til å sikre nødvendig vedlikehold. Vi frykter at en overføring av boliger fra stiftelsene til kommunene vil medføre betydelig lavere budsjett. Med krevende beboere er veien kort til omfattende verdiforringelse - og dårlig boligsosialt arbeid.
Vi mener at lave kommunale budsjetter til drift og vedlikehold vil hindre kommunene i å ivareta boligstiftelsenes formål over tid, noe som både bryter med forutsetningene i NFD sitt lovforslag og vil ramme de svakeste i samfunnet.
Vi mener at Stortinget bør ivareta vanskeligstilte i boligmarkedet særskilt ved å hegne om boligstiftelsenes posisjon. Dette vil styrke det boligsosiale arbeidet på linje med andre tiltak for sårbare grupper.
Vanskeligstilte i boligmarkedet har boligstiftelsene til å sikre nødvendig vedlikehold. Vi frykter at en overføring av boliger fra stiftelsene til kommunene vil medføre betydelig lavere budsjett. Med krevende beboere er veien kort til omfattende verdiforringelse - og dårlig boligsosialt arbeid.
Vi mener at lave kommunale budsjetter til drift og vedlikehold vil hindre kommunene i å ivareta boligstiftelsenes formål over tid, noe som både bryter med forutsetningene i NFD sitt lovforslag og vil ramme de svakeste i samfunnet.
Vi mener at Stortinget bør ivareta vanskeligstilte i boligmarkedet særskilt ved å hegne om boligstiftelsenes posisjon. Dette vil styrke det boligsosiale arbeidet på linje med andre tiltak for sårbare grupper.
Merknad vedr. habilitet
I høringsnotatet problematiseres habilitetsspørsmålet i kommunale boligstiftelser. Kommunene behandler ofte spørsmål om habilitet, og er gjennom kommuneloven pålagt å utarbeide eierskapsmelding for alle virksomheter de har interesse i. Vi mener kommunene må håndtere habilitet i boligstiftelsene som for andre virksomheter.
Merknad vedr. vedtakskompetanse
Lovforslaget fra departementet legger opp til ensidig vedtakskompetanse, der det er foreslått at kommunestyret selv skal være vedtaksmyndighet ved opphevelse av kommunal boligstiftelse.
Bodø boligstiftelse og Høyanger bustadstifting har tidligere krevde opphevelse og fått avslag etter klagebehandling. Vi kan ha forståelse for en unntaksbestemmelse der begge parter ser kommunal overtakelse som beste løsning for å oppnå stiftelsens formål, men vi reagerer på at kommunestyret skal vedta dette alene.
Kirkeloven har en etablert modell for opphevelse av stiftelser. Etter § 41 kan stiftelser som ivaretar kirkelige formål innen soknet omdannes når fellesrådet og stiftelsens styre finner at formålet kan ivaretas av soknet direkte. Begjæring om omdanning fremsettes av fellesrådet og stiftelsens styre i fellesskap, og behandles av Stiftelsestilsynet.
Dersom lovforslaget om opphevelse av kommunale boligstiftelser blir vedtatt, anbefaler vi at modellen fra Kirkeloven følges, slik at det må være gyldige vedtak både i kommunestyret og i stiftelsens styre.
Vi anbefaler også at Stiftelsestilsynet blir vedtaksmyndighet ved endelig opphevelse av boligstiftelse. Dette vil være en kvalitetssikring av prosessen og er et naturlig minstekrav når departementet legger opp til å rokke ved stiftelsesinstituttet.
Bodø boligstiftelse og Høyanger bustadstifting har tidligere krevde opphevelse og fått avslag etter klagebehandling. Vi kan ha forståelse for en unntaksbestemmelse der begge parter ser kommunal overtakelse som beste løsning for å oppnå stiftelsens formål, men vi reagerer på at kommunestyret skal vedta dette alene.
Kirkeloven har en etablert modell for opphevelse av stiftelser. Etter § 41 kan stiftelser som ivaretar kirkelige formål innen soknet omdannes når fellesrådet og stiftelsens styre finner at formålet kan ivaretas av soknet direkte. Begjæring om omdanning fremsettes av fellesrådet og stiftelsens styre i fellesskap, og behandles av Stiftelsestilsynet.
Dersom lovforslaget om opphevelse av kommunale boligstiftelser blir vedtatt, anbefaler vi at modellen fra Kirkeloven følges, slik at det må være gyldige vedtak både i kommunestyret og i stiftelsens styre.
Vi anbefaler også at Stiftelsestilsynet blir vedtaksmyndighet ved endelig opphevelse av boligstiftelse. Dette vil være en kvalitetssikring av prosessen og er et naturlig minstekrav når departementet legger opp til å rokke ved stiftelsesinstituttet.
Styrking av det boligsosiale arbeidet
Vi vil avslutte med en sterk oppfordring om å styrke det boligsosiale arbeidet. Gjennom virket i Ringerike boligstiftelse ser vi enkeltpersoner og familier som strever både i boligmarkedet og på andre områder.
Godt, helhetlig arbeid fra kommune og boligstiftelse kan løfte livskvaliteten for den enkelte gjennom gode boliger og andre støttetjenester. Når vi sammen lykkes, sprer dette gode ringvirkninger for den enkelte og lokalsamfunnet.
Styret i Ringerike boligstiftelse
• Bolig for velferd - Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014–2020)
• NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle - Om eiendomsforvaltningen i kommunesektoren
• Stortingsmelding 28 (2011–2012) Gode bygg for eit betre samfunn - Ein framtidsretta bygningspolitikk
• Rådgivende ingeniørers forening (2019): State of the nation – kommunale og fylkeskommunale bygg
Godt, helhetlig arbeid fra kommune og boligstiftelse kan løfte livskvaliteten for den enkelte gjennom gode boliger og andre støttetjenester. Når vi sammen lykkes, sprer dette gode ringvirkninger for den enkelte og lokalsamfunnet.
Styret i Ringerike boligstiftelse
• Bolig for velferd - Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014–2020)
• NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle - Om eiendomsforvaltningen i kommunesektoren
• Stortingsmelding 28 (2011–2012) Gode bygg for eit betre samfunn - Ein framtidsretta bygningspolitikk
• Rådgivende ingeniørers forening (2019): State of the nation – kommunale og fylkeskommunale bygg