Dato: 08.05.2020 Svartype: Med merknad Innspill fra Mycoteam § 2-2 Våtrom a) Råte, sopp og skadedyr Det angis at man på vegger og gulvoverflater skal «se etter spor etter råte, sopp og skadedyr». Dette er en unyansert formulering som lett kan misforstås og enten gi en falsk trygghet eller en overdreven skadevurdering i forhold til reelle problemstillinger. For det første er det ikke en tilfredsstillende forklaring på hva man mener er forskjell på «råte» og «sopp». Dette må være entydig definert hvis man skal kreve at dette skal undersøkes og vurderes, ellers blir det hele svært avhengig av tolkningen og kunnskapsnivå til den enkelte aktøren. “Råte”, eller egentlig “råtesoppskade” er resultat av nedbrytning av treverk som er forårsaket av en råtesopp. Fordi det kan være tungvint å skrive “råtesoppskade”, må man i hvert fall bruke en korrekt kortform, det vil si «råteskade» for å avklare det dreier seg om en svekkelse av treverk. I forbindelse med våtrom opptrer i praksis råteskader aldri på vegg eller gulvoverflater med mindre det er svært omfattende fysiske skader på overflater og i konstruksjoner. Dette er derfor en faktor som man kan forvente å observere ved en visuell kontroll av overflater. Ønske om en eventuell observasjon av råte på vegg- og gulvflater er dermed ikke en relevant avklaring i en tilstandsrapport. «Sopp» er et så generelt uttrykk at det ikke kan benyttes som en beskrivende faktor som en bygningssakkyndig skal se etter. Per definisjon kan det jo gjelde svært forskjellige typer av organismer, som for eksempel gjærsopp, muggsopp, slimsopp og råtesopp. Vi antar at man i denne sammenhengen ønsker å avklare om det er en etablert påvekst av muggsopp fordi dette ofte er knyttet til spesielle fuktforhold på badet. Av den grunn er det viktig at man formidler nettopp dette. Problemet er at kun en opplysning av eventuell påvekst av muggsopp ikke gir en tilfredsstillende avklaring av faktiske forhold. Dette skyldes at muggsopp kan vokse i våtrom av både bygningsmessige grunner og bruksforhold. I tillegg er det en avgjørende forskjell på om muggsoppen forårsaker en overflatisk misfarging, en nedbrytning av underlaget og/eller en negativ belastning på inneklimaet. For en huskjøper er det en vesentlig forskjell på dette fordi det har en stor konsekvens for både skade, helse, tiltak og kostnader. Skadedyr på våtrom er hovedsakelig fuktkrevende insekter som sølvkre, skjeggkre og andre arter med tilsvarende mikroklimatiske fuktkrav. Dette er hovedsakelige nattaktive dyr, så det er svært lite realistisk å forvente at en bygningssakkyndig skal kunne observere slike dyr på en befaring - selv om det kan være etablert en stor insektpopulasjon. En negativ observasjon er dermed ikke avklarende på en tilfredsstillende måte og det kan dessuten gi en falsk trygghet. Eventuell forekomst av skadedyr må i utgangspunktet være basert på en standardisert kartlegging, slik som den metoden Mycoteam har utarbeidet i forbindelse med skjeggkreundersøkelser. Alternativt kan man sørge for at eventuelt observert insekter blir entydig identifisert, slik at opplysninger og tolkning av konsekvenser er knyttet til ettersporbare faktaopplysninger. Vi regner med at hensikten med dette punktet er å avklare om det forekommer fuktrelaterte problemstillinger i forbindelse med våtrommet. Teksten i forskriften bør derfor være formulert og nyansert slik at dette blir dekket på en faglig korrekt måte. Til informasjon kan det nevnes at i Norsk Standard NS 3514:2020 Fuktsikker bygging er uttrykket «fuktskade» definert som «Uakseptabel følge knyttet til fukt. Eksempel: Råte, muggvekst, fasthetsreduksjon, oppsprekking, dimensjonsendring, fuktkrevende insekter.». Ved å bruke dette uttrykket i henhold til definisjonen i standarden, blir det entydig for den bygningssakkyndige mer entydig hva man skal se etter. Denne nyanseringen er dermed svært viktig for å sikre en korrekte og reelle observasjoner og riktig tolkning og nyansering av fakta i forhold til tilstandsgrad og konsekvensgrad. Dermed unngår man feil, unøyaktigheter og misforståelser. Vår anbefaling Teksten omformuleres slik at den blir mer korrekt og nøyaktig samt at definisjonen av fuktskade fra NS 3514 benyttes. b) Hulltaking Det er et krav til at det skal borres et hull på ca. 10 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden inn mot badet. Hvis dette skal være hensiktsmessig, må dette selvsagt skje i direkte anslutning til en eventuell dusjsone der det skjer en direkte vanneksponering på veggen. En hulltaking et tilfeldig sted inn i en baderomsvegg eller opp i himlingen under et baderomsgulv gir sannsynlig ingen reell avklaring på eventuelle lokale fuktskader i forbindelse med aktuelle våtsoner eller sluk. Fravær av observasjoner av fuktskader i et slikt tilfeldig hull kan derfor gi feil avklaring og dermed en falsk trygghet. Fuktmåling i et slikt lite hull er teknisk krevende fordi det er vanskelig å treffe riktig i relevante materialer. Dessuten er det i praksis ikke mulig i et slikt lite hull å gjøre en god visuell kontroll eller eventuelt ta ut relevante prøver for videre analyse. Dette vil også gi en klar fare for utilstrekkelig og dermed en feilaktig avklaring av faktiske forhold. Vår anbefaling Det må angis at hulltaking skal skje der det er relevant, det vil si i forbindelse med våtsonen der det er fuktbelastning på vegg og/eller gulv. I tillegg skal det angis tydeligere hvilken metode som skal benyttes og hvordan samt hvilket vurderingsgrunnlag som skal benyttes for å avgjøre om det er et avvikende måleresultat i forhold til referanseverdier. Hullene bør dessuten være tilstrekkelig store til at både visuell kontroll og eventuell prøvetaking kan gjennomføres. § 2-8 Ventilasjon Det står at «Den bygningssakkyndige skal finne ut når anlegget var nytt, og undersøke om boligen har naturlig, mekanisk eller balansert ventilasjon.». Den setningen må endres slik at den blir logisk og korrekt. Man må starte med å avklare hva slags ventilasjonsmulighet det er i boligen, deretter i tilfelle det er et balansert ventilasjonsanlegg, se på alder og teknisk utførelse. Det er viktig at man ved vurdering av muligheten for ventilasjon, det vil si luftutveksling av en bolig, ser på den reelle situasjonen i boligen. En god ventilasjon er avgjørende for både et godt inneklima og for å unngå en del typer av fuktskader. Ved modernisering og energieffektivisering av eldre boliger fjernes for eksempel ofte eksisterende lufteluker og utettheter i yttervegger som tidligere bidro til at friskluft i tilstrekkelig grad kunne trekke inn i boligen. I tillegg tettes ofte luftekanaler over tak eller forandres fordi det monteres kjøkkenvifter og baderomsvifter. Da vil verken naturlig eller mekanisk avtrekksventilasjon fungere tilfredsstillende under normale forhold. Den bygningssakkyndige må derfor se om det er en reell mulighet for en tilfredsstillende luftutveksling i hele boligen og i tilstrekkelig omfang med henblikk på både tilluft og et tilfredsstillende avtrekk. Det er angitt at man skal «se etter fukt og mugg i eventuelle filtre» på ventilasjonsanlegg. Det er kun i svært spesielle tilfeller som man visuelt kan se fukt i et filter og det er ikke noen standardisert fuktmålingsprosedyre for måling i ventilasjonsfilter. Eventuell fuktbelastning vil dessuten være svært avhengig av årstid og værforhold, så vi kan ikke se hvordan en bygningssakkyndig skal klare å både vurdere og kommunisere dette i en tilstandsrapport uten inngående kontroll. Det er dessuten ikke mulig i praksis å visuelt skille mellom støv og eventuell påvekst av muggsopp på/i et filter - særlig ikke i et støvete filter. For å avklare dette må det tas tapeavtrekksprøver eller materialprøver som mikroskoperes. Vår anbefaling Den første setningen må endres slik at den blir korrekt og logisk. Vår anbefaling er: «Den bygningssakkyndige skal undersøke om boligen har naturlig ventilasjon, mekanisk avtrekksventilasjon eller balansert ventilasjon. Det skal vurderes om det ved naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekksventilasjon tilstrekkelig mulighet for tilluft i samtlige rom og at det er tilstrekkelig effekt i avtrekkskanalene. Ved balansert ventilasjon skal anlegget testes.». Hvis det skal kontrolleres for eventuell påvekst av muggsopp i filter, må det tas tapeavtrekk eller materialprøver for analyse. Dette må i så fall angis, ellers må det punktet tas ut. Basert på vår erfaring av tilstandsrapporter og kommunikasjon med bygningssakkyndige, er det dessuten nødvendig at opplæringen på en praktisk vurdering av luftutveksling av en bolig forbedres. § 2-9 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak I punkt 7.2.5 i høringsteksten står det at den bygningssakkyndige skal «…se om det er spor etter biologiske skadegjørere (dvs. skadedyr, parasitter eller uønskede planter),…». Det er en generell påstand som kan være vanskelig å tolke i forhold til nyanser og omfang. Vi undrer oss dessuten over at det forventes at det skal avklares om det finnes parasitter i forbindelse med taket. Vi forstår i grunn ikke hva det er tenkt på fordi parasitter er så mangt. Hvis det faktisk dreier seg om reelle parasitter som kan påvirke mennesker, slik som fuglelopper, veggdyr fra flaggermus eller lignende, er dette virkelig ikke noe som man i det hele tatt kan forvente at en bygningssakkyndig skal klare å påvise eller vurdere ved en befaring. I selve teksten til punkt 2-9, står det i forbindelse med utvendig kontroll av taket «c) se etter spor etter sopp, råte og skadedyr». Denne oppramsingen er både unøyaktig og faglig ukorrekt. Det er ikke faglig relevant eller beskrivende å nevne både sopp og råte. På takkonstruksjoner utendørs kan det oppstå råtesoppskader i eksponert treverk, men det dreier seg i så fall stort sett om vannbord og vindskier. Dette har lite praktisk betydning for bygningen, men det forteller en del om vedlikeholdsnivået på boligen. Det er ikke en reell problemstilling med eventuell påvekst av muggsopp eller aktivitet av skadedyr i forbindelse med utvendige deler av takkonstruksjon, taktekking eller skorstein. Det kan for eksempel være et fuglreir eller vepsebol under taktekkingen eller en lokal forekomst av murerbier i mørtelfuger på pipa. Slikt er ufarlig og ikke relevant å beskrive i en tilstandsrapport. Det bør derfor i punkt c) angis at det skal kontrolleres om det er noen etablerte råteskader der eller ikke. Utvendig er det vanlig å i tillegg til råteskader finne begroing av alger, lav og mose. En del arter er tilfeldig forekommende eller har en årsak som ikke er bygningsrelatert. Dette er i så fall uproblematisk. Andre tilfeller med begroing, enten det gjelder spesielle arter eller mengder, kan gi klare indikasjoner på fuktbelastning, vedlikeholdsgrad og eventuelle fuktskader. Dette er derfor et aktuelt punkt å se etter. Det er imidlertid viktig at vurderingen settes i sammenheng med relevante faktorer som himmelretning, vegetasjon inn mot huset og andre aktuelle forhold så at observasjonen og vurderingen blir bygningsrelevant. Det er så langt vi kan se ikke nevnt kontroll av undersiden av takkonstruksjoner, det vil si verken taktro på kaldtloft eller hvordan det er inne i varmeisolerte skråtak. Dette er konstruksjoner der det svært ofte forekommer fuktskader (se definisjon i henhold til NS 3514:2020) og som er en vanlig bekymring samt grunnlag for tvister. Fuktskadene kan være en helt naturlig konsekvens av bygningsfysikk og uproblematiske, slik som noe påvekst av svertesopp i taktroa. De kan også være en konsekvens av uheldig fuktbelastning på grunn av konstruksjonsfeil, lekkasjer samt endringer i form av tilleggsisolering, bygningsmessige endringer eller bruksendringer. Det er derfor meget viktig at denne problemstillingen er et separat punkt i undersøkelser og vurdering av en bolig. For å kunne få til dette, stilles det spesielle krav til at den bygningssakkyndige har en tilstrekkelig kunnskap til å kunne identifisere og vurdere hvilken type organisme som er etablert og forståelse for hva som er årsaken og konsekvensen av dette. Hvis denne kompetansen mangler, kan dette kompenseres med en god analyse av en tapeavtrekksprøve som gir et nødvendig grunnlag for å kunne avklare skadebildet med henblikk på årsak, omfang, konsekvens og eventuelt behov for tiltak. Vår anbefaling Teksten i forskriften endres slik at den blir faglig korrekt, god beskrivende og relevant. I tillegg må det være god nok kompetanse om kritiske tekniske løsninger, skadebilder og hvordan en god undersøkelse gjennomføres. Dette krevet en spesialopplæring av de bygningssakkyndige og kontroll av nødvendig kompetanse. § 2-10 Yttervegger Det står at den bygningssakkyndige skal se etter deformasjoner og fuktskader. Dette stiller spesielt store krav til både kunnskap om ulike kritiske tekniske løsninger det det er vanskelig å gjennomføre visuelle undersøkelser og relevante fuktmålinger, som for eksempel ved tynnpuss på cellplastisolasjon på isolert bindingsverk og Multielement. Vår anbefaling Det må være rom for en god teknisk beskrivelse at aktuelle overflater og oppbygging i ytterveggene. Dessuten må bygningssakkyndig ha god nok kompetanse om kritiske tekniske løsninger, skadebilder og undersøkelsesmuligheter. Dette krevet en spesialopplæring av de bygningssakkyndige og kontroll av nødvendig kompetanse og kontroll av nødvendig kompetanse. § 2-11 Krypekjeller Det står «a) kontrollere overflater for råte, sopp og skadedyr». Dette er en unyansert og faglig lite korrekt oppramsing av en del mulige problemstillinger. I punkt b) og c) er det et videre fokus på undersøkelse av råteskader. Dette gir inntrykk at det er avgjørende å avklare om det er råteskader der eller ikke. Det står ikke spesifikt noe om muggsopp. Dette er problematisk fordi i krypekjeller er det absolutt vanligste problemet med bygningsbiologiske skadegjørere påvekst av muggsopp. Sekundært kan det over tid også oppstå råteskader og angrep av treskadeinsekter, men da er det høyst sannsynlig allerede etablerte muggsoppskader der. Dessuten kan i mange tilfeller forekomst av dyr som strengt tatt ikke er noe skadedyr, slik som stor kjelleredderkopp og skrukketroll, indikere et vedvarende fuktproblem. Ved slike tilfeller er det sannsynlig at det også forekommer etablerte muggsoppskader på tilstøtende materialoverflater. Fordi muggsoppskader i krypekjelleren kan ha en vesentlig, negativ innvirkning på inneklimaet i boligen – særlig i fyringssesongen – må det primære fokuset for en bygningssakkyndig være å avklare om det er etablerte muggsoppskader der eller ikke. Dette er ekstra viktig fordi eventuell forekomst av skader er et tidsdokument over tidligere fukteksponering og dermed en avklaring på hvor fuktutsatt konstruksjonen er. Muggsoppskader kan oppstå på grunn av en rekke årsaker, slik som ventilasjon av krypekjelleren (= «sommerkondensering»), oppstigende fuktighet/avdamping fra bakken (= «vinterkondensering»), innsig av overflatevann, lekkasjer fra oversiden av bjelkelaget samt ikke minst, uheldig bruk av fuktfølsomme bygningsmaterialer i en ellers relativt normalt fuktbelastet krypekjeller. Det er derfor svært viktig at den bygningssakkyndige har tilstrekkelig kompetanse til å kunne avklare og vurdere disse problemene. Det er for eksempel viktig å være klar over at sommerkondensering skjer uansett om det ligger en dampsperre på bakken eller ikke, og at problemene kan bli ekstra store hvis man øker utluftingen. Prøvetaking og analyse av mugne materialer – gjerne en god tapeavtrekksprøve – kan gi tilstrekkelig avklaring på hva som er problemstillingen, konsekvenser og aktuelle tiltak. Vår anbefaling Teksten i forskriften endres slik at den blir faglig korrekt og relevant. I tillegg må det være god nok kompetanse om kritiske tekniske løsninger, skadebilder og hvordan en god undersøkelse gjennomføres. Dette krever en spesialopplæring av de bygningssakkyndige og kontroll av nødvendig kompetanse. § 2-12 Rom under terreng I dette punktet skal den bygningssakkyndige i punkt c) se etter følgende: «se etter fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter sopp, råte og skadedyr». Også denne formuleringen er faglig unøyaktig og misvisende. Det er mange faglige aspekter som bør nyanseres her, men her er noen eksempler: a) Heksesot er problem som særlig oppstår i rom som er nylig malt, med en mangelfull luftutveksling og lav relativ luftfuktighet. Dette er ikke noe som er typisk for rom under terreng, men i hele boligen. Det er derfor faglig feil å nevne dette som et spesielt problem for rom under terreng. b) Det er krevende å skille på støvkondensering, heksesot, svertesopp og muggsopp (= «spor etter sopp»?) på overflater. Uten en god spesialkompetanse om disse problemstillingene kreves det i hvert fall en analyse av et tapeavtrekk for å kunne skille på disse forholdene. c) I svært mange tilfeller er fuktproblematikken og eventuelle fuktskader (i henhold til NS 3514:2020) inne i utlektede kjellervegger, i tilfarergulv og ved rørføringer ut/inn av boligen. Det er svært vanlig at det er etablerte muggsoppskader inne i konstruksjonene, selv der det kan være sesongmessige tørre forhold. Slike skader er ikke synlige på overflater. Risikokonstruksjoner må tydeligere avklares og undersøkes med en relevant hulltaking, fuktmåling og prøveanalyser. d) Uten å avklare oppbyggingen av disse konstruksjonene med henblikk på materialbruk samt fuktmålinger og prøvetaking av overflater (tapeavtrekk) eller materialer for analyse, er det svært sannsynlig at både mange skader blir oversett og at eventuelt skadefrie konstruksjoner blir unyansert vurdert. Det er nettopp derfor dette er en problemstilling som det er mange spørsmål og tvister om. e) Det er tilsvarende problem med å undersøke og vurdere forholdene i et kjellergulv. Moderne kjellergulv med et gulvbelegg på gulvstøpen, som regel med en dampsperre mellom betong og belegg, har en fuktproblematikk som er hovedårsaken til forekomsten av fuktkrevende insekter. Dette gjelder særlig skjeggkre og sølvkre, men også andre fuktkrevende skadedyr samt en klar fare for muggsoppskader. Avklaring av dette krever både spesialkompetanse og fuktmålingsutstyr som de færreste bygningssakkyndige har i dag. f) De mest aktuelle skadedyrene er dessuten hovedsakelig nattaktive, slik at fravær av observasjoner av en bygningssakkyndig person er ingen reell avklaring av eventuell forekomst av disse dyrene. Det er derfor en klar fare for at dette kan gi en falsk trygghet. En faglig korrekt avklaring av eventuelle skadedyr krever en systematisk kartlegging med en limfelle/2 m2 gulvareal og disse limfellene må stå til eksponering i ca. fire uker og deretter analyseres av kompetent personale. Hvis dette ikke er gjennomført, kan den bygningssakkyndige personen ikke utelukke forekomst av slike skadedyr, heller ikke vurdere nyanser i eventuelt påviste funn av enkelte skadedyr. Det er angitt i teksten til forskriften at den bygningssakkyndige skal sjekke bunnsvill i vegg med hammerelektrode, forlengerelektroder eller relativ fuktighetsmåling. Det er videre angitt at det for å måle eventuell fukt skal bores et 10 mm hull et egnet sted. Dette er en meget unøyaktig angivelse og de praktiske problemene med å gjennomføre en god fuktmåling i bunnsvillen i henhold til NS 3512 Fuktmåling i treverk er klart underkommunisert i denne teksten - uansett om målingen skjer i blinde inn i en veggkonstruksjon eller via et 10 mm stort hull. For å avklare om det er en fuktskade i kjellerveggen eller gulvet, må det tydeligere angis hvor undersøkelsen skal gjennomføres. Det er dessuten viktig at man ikke kun baserer en tilstandsvurdering av en kjelleretasje på et tilfeldig valgt målepunkt. Det bør i hvert fall være minst tre målepunkter ulike steder i rom under terreng og det må være klare krav til at fuktmålingen i bunnsvillen følger norsk standard (NS 3512). I tillegg burde tilstanden avklares og dokumenteres med visuell kontroll i hullet samt en standardisert prøvetaking og analyse. Vår anbefaling Teksten i forskriften endres slik at den blir faglig korrekt og relevant. I tillegg må det være en bedre beskrivelse av hva som skal undersøkes og hvordan. Mycoteam kan bidra med beskrivelse av detaljer i utformingen av denne teksten og nødvendig undersøkelsesprosedyre. Punkt 7.4.2 Radonmåling Vi skjønner at det er upraktisk med krav om langtidsmålinger av radon ved et boligsalg. Man kan henvise til kommunale kart over radonfare, men det er likevel viktig å poengtere at hver bygning har individuelle, lokale forhold som kan påvirke radonnivåene innendørs i så stor grad at de kommunale kartene ikke gir en korrekt avklaring av faktiske forhold i den enkelte boligen. Dette kan skyldes for eksempel bruk av kritiske bygningsmaterialer og fyllmasser, utettheter i såle på bakken og overgang gulv/kjellervegger under terreng (sprekker, hulltaking og lignende) samt utlufting. Det bør derfor være en klar anbefaling om at radonmåling bør gjennomføres. Hvis det ikke er gjort eller hensiktsmessig å gjøre dette til en tilstandsrapport, bør det være et forbehold om resultatene fra en slik, fremtidig kontroll. Vår anbefaling Det bør legges inn et avsnitt med anbefaling om radonmåling. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
