Høringsuttalelse fra Pensjonistforbundet om forslag til ny forskrift om lån fra Husbanken (deres ref. 16/3421-47s)
Pensjonistforbundet er en landsomfattende medlemsorganisasjon som i dag representerer om lag 250 000 pensjonister og uførepensjonister. Våre medlemmer representerer i stor grad den gruppen som vil trenge tilgjengelige boliger som muliggjør at eldre kan bli gamle i eget hjem. Dette er en målsetting som både er samfunnsøkonomisk lønnsom og noe de eldre selv vil. Husbankens ulike tilskudds- og låneordninger i våre øyne er blant de viktigste virkemidlene for å få til nevnt målsetting om å økt andel tilgjengelige boliger i boligmassen.
Vi er i utgangspunktet positive til at låneforskriftene samles og støtter intensjonene bak dette forenklingsarbeidet. I dette høringssvaret vil vi gå nærmere inn på endring av formålsparagraf for grunnlån og tilgjengelighetskriteriene ved lån til boligkvalitet. Vi har ikke kommentarer til hva som angår studentboliger eller oppføring av utleieboliger for vanskeligstilte.
Endring av formålsparagrafen
Pensjonistforbundet mener dagens formålsparagraf er omfattende, men god, og bidrar til å styrke og tilgjengeliggjøre boligmassen for flere grupper. Vi er åpen for at formålsparagrafen gjennomgår en vurdering, men forslaget som foreligger bør også innbefatte ulike målgrupper for lånet, slik at det er tydelig hvilke aktører som er målgrupper. Grunnlånet må bidra til at også privatpersoner kan gjøre egne boliger tilgjengelige, både med tanke på aldring og funksjonsendringer.
Forskriften - og formålet - bør avspeile det tverrpolitiske målet om aldersvennlige samfunn, dvs. at alle skal kunne bruke lokalsamfunnet – med boligen som en integrert del av omkringliggende samfunn og nabolag. Grunnlånet er en av få incentivordninger som kan bidra til kvalitetsbaserte oppgraderinger som øker tilgjengeligheten i boligmassen. Vi mener at formålet må ha med seg videre visjonen om en universelt utformet og tilgjengelig boligmasse.
Lån til boligkvalitet
Lån til boligkvalitet er foreslått inndelt i tre kategorier: oppføring av miljøvennlige boliger, oppføring av livsløpsboliger og oppgradering av eksisterende boliger. Det fremgår ikke av forslaget hvordan de tre kategoriene skal vektes mot hverandre, selv om det vises til dagens praksis i form av totalsum per kategori.
Grunnlånet fungerer i dag som en god og rimelig låneordning som bidrar til å tilgjengeliggjøre og styrke boligmassen for funksjonshemmede og eldre. Rimelige lån gir incentiver for tilgjengeliggjøring, som ofte har en høy prislapp. I høringsnotatet er det uklart for oss om departementet vil vektlegge og prioritere tilgjengelighet i nye boliger eller i eksisterende boligmasse.
Pensjonistforbundet mener at begge deler er viktige, men at finansiering av tiltak som forbedrer tilgjengeligheten i den eksisterende boligmassen er viktigst. De aller fleste av boligene vi skal bo i er allerede bygget, og mange av disse har et enormt oppgraderingspotensial når det gjelder tilgjengelighet og universell utforming. Vi ønsker at grunnlånet i større grad kan bidra til at frittliggende hus og boliger kan brukes av eldre og f unksjonshemmede på lik linje med funksjonsfriske, og ikke minst til at boligsammenslutninger kan ta grep for å oppgradere fellesområder som trappe- og heisrom, utearealer og generell tilkomst til boenheter, samt legge til rette for integrering av velferdsteknologi og hjelpemidler. Man kan ikke forvente at dette skjer uten gode incentivordninger som grunnlån og tilskudd.
Vi støtter NHFs innspill om det som angår å tydeliggjøre universell utforming i formålet, og mener at universell utforming må være del av kriteria for å kvalifisere til grunnlån. Grunnlånet må fortsatt være en måte å fremme og styrke universell utforming på, og vi mener at kravene i TEK i dag ikke er gode nok for å ivareta dette.
Lån til oppføring av livsløpsboliger
I forslaget er begrepet livsløpsbolig brukt på en måte som gjør det uklart for oss hvilke kvaliteter i prosjektene som reelt sett kvalifiserer for å kunne kategoriseres som en livsløpsbolig. Her må det tydeliggjøres hva departementet mener. Den tidligere definisjonen gjorde det klart at en livsløpsbolig er en bolig for alle, mens i forslaget kan det gi inntrykk av at det heretter kun vil gis lån til personer med funksjonsnedsettelser. Tiden er moden for å diskutere og redefinere kriterier og målgrupper, og i en forskrift bør det ikke kunne misforstås verken av forvalter eller søker hva som kan søkes om. Vi har forstått det slik at poeng- og kriteriesystemet skal gjennom en ny høringsrunde, og i en ny runde er det avgjørende at bruker- og interesseorganisasjonene får bidra med innspill.
Noen innspill om enkelte av poengkriterinene er listet her:
Pensjonistforbundet er svært positive til at det innføres en ny vektor for velferdsteknologi og smarthusteknologi i boliger. Vi ser at å tilrettelegge for dette når behovet først oppstår, er kostnadskrevende og for mange vanskelig å prioritere. Det vil også kunne bidra å forenkle prosessene for installering av hjelpemidler i bolig.
b) Arealer for fellesfunksjoner
I utgangspunktet er vi positive til at grunnlånet kan benyttes til å bygge boliger med fellesfunksjoner. Når slike boliger i dag blir etterspurt håper vi at grunnlånet kan bidra til å legge til rette for fellesområder som både yngre og eldre ønsker seg. Det bør utvilsomt defineres og avgrenses hvilke typer fellesfunksjoner det er snakk om. Det er nevnt at disse fellesfunksjonene er for ansatte, og da blir det uklart for oss om dette handler om omsorgsboliger. I så tilfelle mener vi at dette ikke hører hjemme i grunnlånet, men i andre tilskuddsordninger.
Som departementet viser til er det i dag en økt etterspørsel etter boliger med fellesskapsløsninger, men vi mener at det omfanget av etterspørselen må kartlegges, slik at grunnlån ikke benyttes i unødvendig eksperimentelt virke til å oppføre boliger som har slike funksjoner. Vi vet at flere ønsker seg bofelleskapsløsninger, men at få slike prosjekter iverksettes. Grunnlånet kan muligens åpne for nybygging av slike løsninger, men det bør testes ut og kvalitetssikres i hvilken grad slike boliger er omsettbare.
d) Gode og trygge utearealer
Pensjonistforbundet savner en tydeligere kobling mellom oppføring av nye tilgjengelige boliger og tilgjengelige uteområder. Vi mener at begrepet aldersvennlige samfunn også må kobles opp til privatpersoners bygging av boliger. Grunnlånet kan muliggjøre boligbygging som oppfyller de krav som også gjør at boligen med tilknyttede uteområder møter norsk standard for universell utforming. Dette kan for eksempel vektlegges når poengkriteriene og spesifisering av kriterier skal gjennomgås.
e) Innovative planløsninger og boligkonsepter
Vi støtter forslaget om å teste ut nye eller innovative planløsninger, men ber om at søknader som skisserer slike planløsninger blir nøye vurdert og at det blir stilt høye krav til tilgjengelighet.
Låneutmåling og distriktsutvikling
Ved utmåling av lån ser vi at de foreslåtte kriteriene – med utgangspunkt i omsetningsverdi - kan utfordre gode tilgjengelighetskriterier. Grunnlån burde gi privatpersoner som vil bygge egne boliger et incentiv til å gjøre boligene tilgjengelige. Men for mange, særlig i distriktene, vil ikke investeringer i tilgjengelighet kunne gjenspeiles i boligens omsetningsverdi. Lån for å utbedre egen bolig slik at den blir mer tilgjengelig, må – innenfor gitte grenser – utmåles uavhengig av forventet økning i omsetningsverdi.
Etterspørsel av grunnlån
Vi mener at det som omhandler etterspørsel etter grunnlån må forskriftsfestes, og støtter NBBLs innspill som omhandler dette.
Pensjonistforbundet er en landsomfattende medlemsorganisasjon som i dag representerer om lag 250 000 pensjonister og uførepensjonister. Våre medlemmer representerer i stor grad den gruppen som vil trenge tilgjengelige boliger som muliggjør at eldre kan bli gamle i eget hjem. Dette er en målsetting som både er samfunnsøkonomisk lønnsom og noe de eldre selv vil. Husbankens ulike tilskudds- og låneordninger i våre øyne er blant de viktigste virkemidlene for å få til nevnt målsetting om å økt andel tilgjengelige boliger i boligmassen.
Vi er i utgangspunktet positive til at låneforskriftene samles og støtter intensjonene bak dette forenklingsarbeidet. I dette høringssvaret vil vi gå nærmere inn på endring av formålsparagraf for grunnlån og tilgjengelighetskriteriene ved lån til boligkvalitet. Vi har ikke kommentarer til hva som angår studentboliger eller oppføring av utleieboliger for vanskeligstilte.
Endring av formålsparagrafen
Pensjonistforbundet mener dagens formålsparagraf er omfattende, men god, og bidrar til å styrke og tilgjengeliggjøre boligmassen for flere grupper. Vi er åpen for at formålsparagrafen gjennomgår en vurdering, men forslaget som foreligger bør også innbefatte ulike målgrupper for lånet, slik at det er tydelig hvilke aktører som er målgrupper. Grunnlånet må bidra til at også privatpersoner kan gjøre egne boliger tilgjengelige, både med tanke på aldring og funksjonsendringer.
Forskriften - og formålet - bør avspeile det tverrpolitiske målet om aldersvennlige samfunn, dvs. at alle skal kunne bruke lokalsamfunnet – med boligen som en integrert del av omkringliggende samfunn og nabolag. Grunnlånet er en av få incentivordninger som kan bidra til kvalitetsbaserte oppgraderinger som øker tilgjengeligheten i boligmassen. Vi mener at formålet må ha med seg videre visjonen om en universelt utformet og tilgjengelig boligmasse.
Lån til boligkvalitet
Lån til boligkvalitet er foreslått inndelt i tre kategorier: oppføring av miljøvennlige boliger, oppføring av livsløpsboliger og oppgradering av eksisterende boliger. Det fremgår ikke av forslaget hvordan de tre kategoriene skal vektes mot hverandre, selv om det vises til dagens praksis i form av totalsum per kategori.
Grunnlånet fungerer i dag som en god og rimelig låneordning som bidrar til å tilgjengeliggjøre og styrke boligmassen for funksjonshemmede og eldre. Rimelige lån gir incentiver for tilgjengeliggjøring, som ofte har en høy prislapp. I høringsnotatet er det uklart for oss om departementet vil vektlegge og prioritere tilgjengelighet i nye boliger eller i eksisterende boligmasse.
Pensjonistforbundet mener at begge deler er viktige, men at finansiering av tiltak som forbedrer tilgjengeligheten i den eksisterende boligmassen er viktigst. De aller fleste av boligene vi skal bo i er allerede bygget, og mange av disse har et enormt oppgraderingspotensial når det gjelder tilgjengelighet og universell utforming. Vi ønsker at grunnlånet i større grad kan bidra til at frittliggende hus og boliger kan brukes av eldre og f unksjonshemmede på lik linje med funksjonsfriske, og ikke minst til at boligsammenslutninger kan ta grep for å oppgradere fellesområder som trappe- og heisrom, utearealer og generell tilkomst til boenheter, samt legge til rette for integrering av velferdsteknologi og hjelpemidler. Man kan ikke forvente at dette skjer uten gode incentivordninger som grunnlån og tilskudd.
Vi støtter NHFs innspill om det som angår å tydeliggjøre universell utforming i formålet, og mener at universell utforming må være del av kriteria for å kvalifisere til grunnlån. Grunnlånet må fortsatt være en måte å fremme og styrke universell utforming på, og vi mener at kravene i TEK i dag ikke er gode nok for å ivareta dette.
Lån til oppføring av livsløpsboliger
I forslaget er begrepet livsløpsbolig brukt på en måte som gjør det uklart for oss hvilke kvaliteter i prosjektene som reelt sett kvalifiserer for å kunne kategoriseres som en livsløpsbolig. Her må det tydeliggjøres hva departementet mener. Den tidligere definisjonen gjorde det klart at en livsløpsbolig er en bolig for alle, mens i forslaget kan det gi inntrykk av at det heretter kun vil gis lån til personer med funksjonsnedsettelser. Tiden er moden for å diskutere og redefinere kriterier og målgrupper, og i en forskrift bør det ikke kunne misforstås verken av forvalter eller søker hva som kan søkes om. Vi har forstått det slik at poeng- og kriteriesystemet skal gjennom en ny høringsrunde, og i en ny runde er det avgjørende at bruker- og interesseorganisasjonene får bidra med innspill.
Noen innspill om enkelte av poengkriterinene er listet her:
Pensjonistforbundet er svært positive til at det innføres en ny vektor for velferdsteknologi og smarthusteknologi i boliger. Vi ser at å tilrettelegge for dette når behovet først oppstår, er kostnadskrevende og for mange vanskelig å prioritere. Det vil også kunne bidra å forenkle prosessene for installering av hjelpemidler i bolig.
b) Arealer for fellesfunksjoner
I utgangspunktet er vi positive til at grunnlånet kan benyttes til å bygge boliger med fellesfunksjoner. Når slike boliger i dag blir etterspurt håper vi at grunnlånet kan bidra til å legge til rette for fellesområder som både yngre og eldre ønsker seg. Det bør utvilsomt defineres og avgrenses hvilke typer fellesfunksjoner det er snakk om. Det er nevnt at disse fellesfunksjonene er for ansatte, og da blir det uklart for oss om dette handler om omsorgsboliger. I så tilfelle mener vi at dette ikke hører hjemme i grunnlånet, men i andre tilskuddsordninger.
Som departementet viser til er det i dag en økt etterspørsel etter boliger med fellesskapsløsninger, men vi mener at det omfanget av etterspørselen må kartlegges, slik at grunnlån ikke benyttes i unødvendig eksperimentelt virke til å oppføre boliger som har slike funksjoner. Vi vet at flere ønsker seg bofelleskapsløsninger, men at få slike prosjekter iverksettes. Grunnlånet kan muligens åpne for nybygging av slike løsninger, men det bør testes ut og kvalitetssikres i hvilken grad slike boliger er omsettbare.
d) Gode og trygge utearealer
Pensjonistforbundet savner en tydeligere kobling mellom oppføring av nye tilgjengelige boliger og tilgjengelige uteområder. Vi mener at begrepet aldersvennlige samfunn også må kobles opp til privatpersoners bygging av boliger. Grunnlånet kan muliggjøre boligbygging som oppfyller de krav som også gjør at boligen med tilknyttede uteområder møter norsk standard for universell utforming. Dette kan for eksempel vektlegges når poengkriteriene og spesifisering av kriterier skal gjennomgås.
e) Innovative planløsninger og boligkonsepter
Vi støtter forslaget om å teste ut nye eller innovative planløsninger, men ber om at søknader som skisserer slike planløsninger blir nøye vurdert og at det blir stilt høye krav til tilgjengelighet.
Låneutmåling og distriktsutvikling
Ved utmåling av lån ser vi at de foreslåtte kriteriene – med utgangspunkt i omsetningsverdi - kan utfordre gode tilgjengelighetskriterier. Grunnlån burde gi privatpersoner som vil bygge egne boliger et incentiv til å gjøre boligene tilgjengelige. Men for mange, særlig i distriktene, vil ikke investeringer i tilgjengelighet kunne gjenspeiles i boligens omsetningsverdi. Lån for å utbedre egen bolig slik at den blir mer tilgjengelig, må – innenfor gitte grenser – utmåles uavhengig av forventet økning i omsetningsverdi.
Etterspørsel av grunnlån
Vi mener at det som omhandler etterspørsel etter grunnlån må forskriftsfestes, og støtter NBBLs innspill som omhandler dette.