Kommunal- og moderniseringdepartementet
v/Bolig- og bygningsavdelingen
Trondheim, 14.februar 2019
Høringsuttalelse: Forslag til ny forskrift om lån fra Husbanken
Undertegnede sender inn uttalelsen som privatperson. Egen bakgrunn fra bank og finans, boligkontor og arbeid innenfor Hjemmetjenesten.
Det som vekket meg var en artikkel i dansk presse om ”Røde hus”, da henspeilet på de hus som ikke lot seg forsikre, da de lå i flom og flomutsatte områder. Disse hus var markert med rødt på kartgrunnlagene. Med villere og våtere vær, og med betydelig havstigning som et sannsynlig utfall, bør det være et prioritert område for storsamfunnet og gjenbosette de som bor i Norges røde hus, på steder uten risiko for flom, havheving og ras.
Folk som bor utsatt til, vil ikke ha verdien i boligen hvis Klimavendingen er i ferd med å gjøre den ubeboelig. Det er på dette området Husbanken vil ha en viktig oppgave fremover. Disse interne klimaflyktninger må det finnes ordninger for. Det gjelder selvfølgelig ikke bare privatpersoner men i særlig grad offentlig infrastruktur som ligger i bakken i form av vann og avløp, havner, veger og trafoer.
Som følge av dette har jeg valgt å komme med innspill også på andre moment i forskriften:
Lån fra Husbanken etter denne forskrift, skal bidra til å gjen-bosette folk som i dag er på bosatt på steder med risiko for ras- flom- og havnnivåstigning.
Lån til utleieboliger er ikke et nødvendig utlånsformål for Husbanken, når vi har et velfungerende privat bankvesen. Det har ingen folkelig forankring å subsidiere profesjonelle boliginvesteringer med skattepenger. Det har bedre effekt å tilgodese folk med behov for boliger på livsløpbasis, å øremerke hjelpen til den enkelte vanskeligstilte med bidrag og lån.
Ved boligforsyningen i distriktene legges i dag kun et skjønn til grunn i form av ”en individuell vurdering” når lånebeløpet overstiger ”en beskjeden panteverdi”. Dette gir låntakere en yderst begrenset forutsigbarhet og er tvilsom rettsikkerhet, når hele avgjørelsen bygger på skjønn! Det burde være mulig å angi en brøkverdi for eks. 8/5 deler av panteverdien i angjeldende distrikt. Forskriften burde i det minste gi en eller annen form for lånedefinisjon som er gjennomsiktig og etterprøvbar.
A Oppføring av stedstrygge boliger for gjenbosetting av indre miljøflyktninger ”røde hus”.
B Nye livsløpsboliger er tilstreklig ivaretatt av byggeforskrifter for nye boliger.
C Oppgradering av eksisterende boliger har en svært gunstig samfunnsnytte og har lang brukstid og medvirker til at folk kan bo lenge i husene. Brukeren får mye nytte for ofte relativt små bidrag fra storsamfunnet (les Husbanken). Hvis Husbanken også hadde åpnet for å kunne legge kostnader til heiseanordninger (skinner i tak), ville en større gruppe brukere, som i dag ikke faller inn under ordningene til NAV, kunne være langt mer selvhjulpne og selvhjulpne over ett lengre tidsrum.
D Ordninger knyttet til energiøkonomisering ivaretas av Enova og denne organisasjonen har en mer strømlinjeformet ordning enn den som kan utøves av Husbanken.
Husbanken bør avstå fra å finansiere miljøvennlige nye boliger, all den stund vi ha et velfungerende privat bankvesen. Byggeforskrifter og god livsløpsøkonomi burde tilsi en tilstreklig lånetilgang fra private banker.
Det bør settes et arealtak på boliger, som finansieres av Husbanken. Hvis Husbanken ønsker å sette krav til miljøvern, så vil et tak på arealet, være den mest treffsikre måten å få ned miljøkostnaden pr bolig. Jo større areal, jo større innsatsfaktor og jo større miljøbelastning. Det er vel rimelig klart at store barnefamilier er mer unntak enn regel, og derfor vil det være lite klokt å bygge for stort for et behov som sjelden vil være til stede.
Betjeningsevne er et svært viktig element for å nå opp til å få lån stort nok for å skaffe egen bolig. Vi har vært vant til å legge – Fast arbeid – som kriterium for å få lån. Dagens arbeidsliv ser annerledes ut enn når Husbanken ble etablert. Det er derfor på tide å utarbeide nye kriterier for hvordan man beregner betjeningsevne. Hvordan skal Husbanken kunne betjene disse gruppene av inntektstakere som har betjeningsevne men ikke klarer å fylle kriteriet – fast arbeid? Tiden er vel moden for å fjerne seg fra denne relikten fra 50-tallet. Når forskriftende nå er under revisjon, bør man vurdere om man må se hen til gjennomsnittsinntekt. Husbanken må også se nøyere på hvor stor risiko man skal ta høyde for. Hvis tapet på utlån pr. år i en kommune er 0,05% er det for lite, når tapet nærmer seg 4% er det kanskje for høyt. Storsamfunnet er nærmest å ta tapet for å få en bedre bohverdag for enda flere.
v/Bolig- og bygningsavdelingen
Trondheim, 14.februar 2019
Høringsuttalelse: Forslag til ny forskrift om lån fra Husbanken
Undertegnede sender inn uttalelsen som privatperson. Egen bakgrunn fra bank og finans, boligkontor og arbeid innenfor Hjemmetjenesten.
Det som vekket meg var en artikkel i dansk presse om ”Røde hus”, da henspeilet på de hus som ikke lot seg forsikre, da de lå i flom og flomutsatte områder. Disse hus var markert med rødt på kartgrunnlagene. Med villere og våtere vær, og med betydelig havstigning som et sannsynlig utfall, bør det være et prioritert område for storsamfunnet og gjenbosette de som bor i Norges røde hus, på steder uten risiko for flom, havheving og ras.
Folk som bor utsatt til, vil ikke ha verdien i boligen hvis Klimavendingen er i ferd med å gjøre den ubeboelig. Det er på dette området Husbanken vil ha en viktig oppgave fremover. Disse interne klimaflyktninger må det finnes ordninger for. Det gjelder selvfølgelig ikke bare privatpersoner men i særlig grad offentlig infrastruktur som ligger i bakken i form av vann og avløp, havner, veger og trafoer.
Som følge av dette har jeg valgt å komme med innspill også på andre moment i forskriften:
Lån fra Husbanken etter denne forskrift, skal bidra til å gjen-bosette folk som i dag er på bosatt på steder med risiko for ras- flom- og havnnivåstigning.
Lån til utleieboliger er ikke et nødvendig utlånsformål for Husbanken, når vi har et velfungerende privat bankvesen. Det har ingen folkelig forankring å subsidiere profesjonelle boliginvesteringer med skattepenger. Det har bedre effekt å tilgodese folk med behov for boliger på livsløpbasis, å øremerke hjelpen til den enkelte vanskeligstilte med bidrag og lån.
Ved boligforsyningen i distriktene legges i dag kun et skjønn til grunn i form av ”en individuell vurdering” når lånebeløpet overstiger ”en beskjeden panteverdi”. Dette gir låntakere en yderst begrenset forutsigbarhet og er tvilsom rettsikkerhet, når hele avgjørelsen bygger på skjønn! Det burde være mulig å angi en brøkverdi for eks. 8/5 deler av panteverdien i angjeldende distrikt. Forskriften burde i det minste gi en eller annen form for lånedefinisjon som er gjennomsiktig og etterprøvbar.
A Oppføring av stedstrygge boliger for gjenbosetting av indre miljøflyktninger ”røde hus”.
B Nye livsløpsboliger er tilstreklig ivaretatt av byggeforskrifter for nye boliger.
C Oppgradering av eksisterende boliger har en svært gunstig samfunnsnytte og har lang brukstid og medvirker til at folk kan bo lenge i husene. Brukeren får mye nytte for ofte relativt små bidrag fra storsamfunnet (les Husbanken). Hvis Husbanken også hadde åpnet for å kunne legge kostnader til heiseanordninger (skinner i tak), ville en større gruppe brukere, som i dag ikke faller inn under ordningene til NAV, kunne være langt mer selvhjulpne og selvhjulpne over ett lengre tidsrum.
D Ordninger knyttet til energiøkonomisering ivaretas av Enova og denne organisasjonen har en mer strømlinjeformet ordning enn den som kan utøves av Husbanken.
Husbanken bør avstå fra å finansiere miljøvennlige nye boliger, all den stund vi ha et velfungerende privat bankvesen. Byggeforskrifter og god livsløpsøkonomi burde tilsi en tilstreklig lånetilgang fra private banker.
Det bør settes et arealtak på boliger, som finansieres av Husbanken. Hvis Husbanken ønsker å sette krav til miljøvern, så vil et tak på arealet, være den mest treffsikre måten å få ned miljøkostnaden pr bolig. Jo større areal, jo større innsatsfaktor og jo større miljøbelastning. Det er vel rimelig klart at store barnefamilier er mer unntak enn regel, og derfor vil det være lite klokt å bygge for stort for et behov som sjelden vil være til stede.
Betjeningsevne er et svært viktig element for å nå opp til å få lån stort nok for å skaffe egen bolig. Vi har vært vant til å legge – Fast arbeid – som kriterium for å få lån. Dagens arbeidsliv ser annerledes ut enn når Husbanken ble etablert. Det er derfor på tide å utarbeide nye kriterier for hvordan man beregner betjeningsevne. Hvordan skal Husbanken kunne betjene disse gruppene av inntektstakere som har betjeningsevne men ikke klarer å fylle kriteriet – fast arbeid? Tiden er vel moden for å fjerne seg fra denne relikten fra 50-tallet. Når forskriftende nå er under revisjon, bør man vurdere om man må se hen til gjennomsnittsinntekt. Husbanken må også se nøyere på hvor stor risiko man skal ta høyde for. Hvis tapet på utlån pr. år i en kommune er 0,05% er det for lite, når tapet nærmer seg 4% er det kanskje for høyt. Storsamfunnet er nærmest å ta tapet for å få en bedre bohverdag for enda flere.
Med vennlig hilsen
Øyvind Østby
Øyvind Østby