Frelsesarmeen

Dette er viktige spørsmål i Frelsesarmeens boligsosiale arbeid. Vi mener at grensene må flyttes for hva som betegner et «godt nok hjem», og at den norske velferdsstaten må tenke nytt omkring hva et hjem er og skal være. Å bo handler om mer enn fire vegger og et tak. Det handler om vårt grunnleggende behov for trygghet, tilhørighet og forutsigbarhet. Vi møter dessverre mange mennesker som ikke får dekket disse behovene – og som bor uverdig.

Frelsesarmeen er til stede i ulike faser og situasjoner av folks liv. I Norge er vi til stede i omkring 100 lokalsamfunn fra Vardø i nord, til Mandal i sør. Vi er å finne ute i gatene, i folks hjem, på våre væresteder, i våre korps (kirker og nærmiljøsentre) eller på et av våre tilbud som institusjoner, etterverns- og arbeidstreningstiltak. Vi møter mange mennesker med komplekse utfordringer i alle aldre.

Forslag til ny boligleielov engasjerer flere av Frelsesarmeens avdelinger, og vi har samlet våre innspill fra ulike avdelinger i dette høringssvaret. Det er innspill fra de som jobber med bolig i rusomsorgen, fra eldreomsorgen, og fra barne- og familievern.

Familiebosatt i Frelsesarmeen bistår barnefamilier med å komme inn i en trygg og stabil bosituasjon. Vi har erfaring fra avdelinger i Stor-Oslo, Bærum, Stavanger og Kristiansand. Vi har noen klare oppfordringer til hva som må inkluderes i en ny husleielov for å sikre sårbare barnefamilier en trygg og stabil hverdag.

Familiebosatt i Frelsesarmeen ser mange dårlige og uverdige boforhold, som for eksempel mugg, fukt, ikke fungerende strømsystem, knuste vindusruter, manglende innlagt vann, rotter med mer. Utfordringene vi ser fører til stress og bekymringer hos barnefamilier, og noen opplever vedvarende helseplager grunnet dårlige boliger. Det er et stort behov for å definere noen minimumskrav for hva som skal være på plass i en utleiebolig. Vi ser for oss en godkjenningsordning som ligner EU-godkjenning på bil som utleier selv må sørge for å skaffe. Frelsesarmeen støtter arbeid som «Boligmerket» (boligmerket.no), og mener en slik godkjenningsordning bør på plass snarest for å sikre trygge og gode boliger for de som leier. Vi ser samtidig at dette kan fordyre utleieleiligheter, noe som igjen vil gå ut over leietakerne, men mener allikevel det er et riktig og nødvendig grep.

Regelverket for hva som kreves i en utleiebolig er i dag vanskelig tilgjengelig, for eksempel er det ulike krav for vinduer og rømningsvei i separate boenheter, sokkelleiligheter, og det er variasjon etter når boligen er bygget. Dette gjør det også vanskelig for utleiere som ønsker å følge loven, å forstå hva som faktisk kreves for at utleieenheten skal være godkjent. Her er det nødvendig med en klargjøring.

Vår erfaring er at det er krevende for leietaker å påpeke feil og mangler, av frykt for å bli oppsagt. Videre er det i praksis lett for utleier å la være å gjøre nødvendige utbedringer, for eksempel ved mugg. Husleietvistutvalget er en byråkratisk og krevende instans som er lite tilgjengelig for leietakere som snakker lite norsk og ikke er kjent med gjeldende krav og regler. Vi ser behov for en lavterskel klage-/ hjelpeinstans der de med boligutfordringer kan få personlig tilpasset hjelp og støtte for å løse sine boligutfordringer. Dette vil kunne kompensere for at leietaker er en «svakere part» i relasjon med utleier, og har behov for støtte til å hevde sine rettigheter.

Frelsesarmeens eldreomsorg støtter forslagene som utvalget er enige om; §§3-3 og 3-2, som gjelder å innføre ufravikelige minstekrav til leieboligen og lovfeste at «som den er»-forbehold ikke skal ha virkning. Vi støtter også forslaget om å gi leieren en ufravikelig rett til å si opp leieavtalen når som helst (§ 11-5) og å forlenge reklamasjonsfristen for mangler som forelå ved overlevering av boligen (§ 5-2). Videre støtter vi forslag om å skjerpe inn utleierens frist for å rette mangler (§ 5-4). Dette er tiltak som bidrar til at sannsynligheten for å sitte i en leilighet med mugg/råte og betydelige mangler, reduseres.

Spørsmål om tilpasning av bolig mtp universell utforming omtales. I lovgivningen skal det være saklig grunn for å nekte en slik tilrettelegging.

«Utvalget mener det er betenkelig at estetiske hensyn kan være saklig grunn til å nekte tiltak som er nødvendig på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonsnedsettelse. Så lenge den estetiske forandringen er midlertidig, mener utvalget at det vil ha liten betydning for utleieren i perioden boligen leies ut. Hvis tiltaket lett kan fjernes når behovet ikke lenger er til stede, bør det ikke være saklig grunn for å nekte godkjenning.»

Dette støtter vi også.

BoSatt tilbyr bolig med oppfølging for mennesker med behov for bistand for å bo. Frelsesarmeen eier boligene og tilbyr oppfølging på oppdrag fra Oslo kommune, Velferdsetaten. Det er ulike grader av oppfølgingsbehov, men det er et inntakskriterium og en bestilling i disse boligene at man både har behov for oppfølging og skal ta imot bistand. Hvis man ikke lenger har behov for oppfølging, så er man ikke lenger innenfor målgruppen og boformen. Boligene er ofte samlokaliserte og har bemanning tilknyttet boforholdet.

Vi finner lite informasjon om forholdet mellom utleie til vanskeligstilte og behov for tjenester for å mestre å bo.

Hvor langt går utleiers muligheter til å fastsette regler for oppførsel og krav til å bo? Det oppleves vanskelig å sette gode regler for å bo i samlokaliserte leiligheter for vanskeligstilte, slik at alle føler seg trygge i eget hjem og at naboskapet kan ivaretas på en god måte.

Det foreslås at varsler, oppsigelser e.l. skal være skriftlig, men at bruk av elektronisk kommunikasjon mellom partene kan benyttes hvis det gjøres på en betryggende måte, og partene har blitt enige om dette. Partene har også mulighet til å trekke tilbake samtykke. I arbeidet med vanskeligstilte innen psykisk helse og rusfeltet oppleves ofte ambivalens til å gi samtykke. Samtidig gjør fagsystemer det utfordrende å føre kontroll over hvilke samtykke som foreligger til enhver tid.

Vi er enige i utvalgets vurderinger i kap. 30.5, og er positive til bestemmelsen som tydeliggjør at elektronisk kommunikasjon er tilstrekkelig.

Utleie av boliger til vanskeligstilte skal ha en god standard, etter en tanke om at en selv ville bodd i boligen og inneha en verdig størrelse og romfordeling som er forenlig med å skape seg et hjem. Samtidig leies flere av disse boligene ut med en redusert standard, som medfører redusert verdighet for leietaker. En av våre beboere uttrykte det på følgende måte: "For meg er det viktig å ha en trygg bolig, et sted du kan låse døra og ikke være redd for at noen stjeler fra deg. Jeg ønsker å ha folk på besøk også, da. Jeg trenger å være sammen med andre, men vil velge det selv."

Lovutkastet viser til at utleier er ansvarlig for å skifte ut gjenstander som tilhører utleier. Frelsesarmeen som aktiv utleier til vanskeligstilte ser at dette medfører utfordringer, da utleie av møblerte boliger medfører ansvar for å skifte og reparere det leietaker har ødelagt av gjenstander.

Andre ledd viser til at leier skal rense sluk, vannlås, og diverse vedlikehold i leilighet. For enkelte leietakere er deres ferdigheter for å kunne ivareta sin plikt redusert. Flere i målgruppen har behov for bistand for å mestre slike oppgaver, men avslår eller unndrar seg hjelp. Som utleier medfører dette sårbarhet og usikkerhet med tanke på ivaretakelsen av boligmasse og for å unngå skade. Frelsesarmeen mener det er viktig at sjette ledd vedtas slik at partene kan avtale annen fordeling av vedlikehold.

Som utgangspunkt er det positivt at leietaker kan henge opp bilder o.l. for å sette sitt eget personlige preg på boligen. Vi ser også utfordringer da det vil være tilfeller hvor leietaker lager for mange hull i eller store hull i veggen, f.eks murvegger. Dette må utleier reparere før leilighet kan leies ut på ny. Slike hendelser medfører utgifter til reparasjon og merarbeid ved eventuelt krav om utbetaling av garantier. Videre gir dette tap av inntekter grunnet forsinket mulighet for utleie.

Dersom det vedtas at leietaker kan utføre mindre inngrep uten utleiers samtykke bør utleier kunne kreve dette rettet av leietaker før tilbakelevering av bolig. Flere leietakere vil ikke spørre om tillatelse og uansett gjøre endringer på eget initiativ uavhengig av hva som vedtas i loven. Utleier vil heller ikke ha mulighet til å ha oversikt over hva som eventuelt er utført av endringer, da spesielt ved mindre energiøkonomiserende tiltak.

Frelsesarmeen stiller seg positiv til en lovfestet rett til å henge opp bilder, hyller og lignende dersom utleier kan kreve tilbakeføring av disse tiltakene. Dette tross utfordringer ved at flere av Frelsesarmeens målgrupper for utleie ikke vil klare å tilbakeføre boligen til opprinnelig stand. At leietakere skal kunne utføre mindre energiøkonomisparende tiltak anbefaler vi utføres kun i samråd med utleier. Dette kan sees i sammenheng med at flere av boligene har vaktmester tilknyttet som gir bistand ved behov.

Frelsesarmeen har flere boliger i sin portefølje og er eier av hele bygårder. Ved utleie av boliger får Frelsesarmeen inntekt, men det antas at inntektene ikke samsvarer med det som tilsvarer på det private leiemarked. Frelsesarmeen har i flere av boligene til vanskeligstilte redusert husleien av hensyn til målgruppen. Samtidig vil også Frelsesarmeen ha betydelige utgifter knyttet til å bosette vanskeligstilte; en utgift som kanskje ikke private utleiere har. Boligene må i de fleste tilfeller pusses opp etter hver leietaker, som medfører både administrative utgifter og reduksjon i leieinntekter. I andre tilfeller medfører det utgifter i utkastelsesprosesser. Ved utleie til vanskeligstilte og i flere av Frelsesarmeens målgruppe er det miljøtiltak som personalbase i bygningene, og felles måltider som ikke er et lovpålagt tiltak. Dette gjennomføres for å etablere sosiale tiltak og bedre naboskap og fellesskap.

I flere av tiltakene til Frelsesarmeen er det allerede innført beboermøter hvor det gis muligheter for innspill. Utvalget forslår et beboerråd som kan foreslå endringer i husordensreglene og at utleier skal implementere forslagene. Et tiltak i Frelsesarmeen kan ha flere lokasjoner/bygninger tilknyttet. Dersom et tiltak må forholde seg til flere ulike beboerråd pr bygning, kan det medføre individuelle husordensregler pr bygning. Dette kan bli uoversiktlig og utfordrende dersom husordensregler endres for ett bygg og ikke andre.

Deltakelse i et beboerråd vil med Frelsesarmeens leietakere være variert i fungering og tilstedeværelse. Enkelte vil være ekskludert fra å delta, eller for å kunne uttrykke sine synspunkter. Medbestemmelsen kan bli redusert. Da vil det være de som er mest dominerende i sin kommunikasjon eller som er tilstede, som får påvirket reglene, og ikke nødvendigvis flertallet.

Frelsesarmeen mener at det skal være frivillig å opprette et beboerråd, og at disse skal gis mulighet for påvirkning av husordensregler, men at utleier ikke skal være forpliktet til å implementere forslag for husordensreglene.