Dato: 31.01.2025 Svartype: Med merknad HØRING NOU 2024:19, FORSLAG TIL NY BOLIGLEIELOV Larre Eiendom AS driver en langsiktig og profesjonell utleievirksomhet for bolig og næring i Oslo. Selskapet viderefører en utleievirksomhet som pågått sammenhengende i over 60 år. Vi har derfor svært lang erfaring med utleie av et større antall boliger og praktisering av husleieloven. Generelt vil vi innlede med å påpeke at utleie av sekundærboliger økonomisk har blitt mindre attraktivt i de senere år, blant annet av skattemessige grunner. Lovforslaget går langt i å foreslå endringer som er i utleiers disfavør og fremstår for ubalansert. Dette gjelder særlig utvidet oppsigelsesrett for leietaker og leietakers rett til å forlenge tidsbestemte leieavtaler. I Oslo blir det allerede avviklet utleieboliger i et høyt tempo, og dersom loven vedtas slik den foreligger, vil den etter vårt syn kunne redusere tilbudet i leiemarkedet ytterligere. For noen er dette en ønsket utvikling, men vi mener dette både vil gå ut over utleiere og leietakere. Vår erfaring er at mange ikke ønsker å eie eller har mulighet til å kjøpe egen bolig. Dette kan være begrunnet i for eksempel sosiale forhold, økonomi, tyngden av eieransvaret eller at boligbehovet er tidsbegrenset grunnet studier eller arbeidssituasjon. Vi opplever at det i praksis har vært få konflikter med boligutleien etter gjeldende lov, og vi har ikke merket noe behov for endringer av større betydning. Som regel oppleves samarbeidet og dialogen med leietakerne som god. Våre merknader til de enkelte bestemmelser : Til § 4-5: Det kan fungere om en leietaker på fagmessig måte maler noen rom i boligen, men det er også eksempler på at utleier må rette opp i feil utført arbeid. Det er eieren, dvs. utleieren, som har den fulle oversikt over branntetting, verneverdige interiører, vedlikeholdsplan, forsikringer osv. Endringer mener vi kun kan tillates etter samtykke fra utleier. Til §4-7 (1): Det må hjemles anledning for utleier til å komme på årskontroll, med mindre dette skal dekkes av « Tilsyn skal være saklig begrunnet ». Dette er helt nødvendig for å kunne ivareta brannvern, forebygge skader og sikre gode boforhold. Dette avdekker også forhold som kan være helt ukjente for utleieren og noen ganger koble leietaker til nødvendig hjelpeapparat i kommunen. Ved akutte tilfeller som pågående vannlekkasjer o.l. må utleier kunne ta seg inn i boligen umiddelbart. Til kapittel 6: Når det gjelder begrensningene på hvilke kostnader som utleier kan fakturere videre, har det i praksis vært et stort behov for felles løsninger for levering av data/fiber til boligene. Leietakerne kommer i en situasjon hvor de betaler mer enn nødvendig til leverandørene av fiber fordi loven stenger for at utleier kan inngå større og gunstigere avtaler som kan faktureres videre til leietakerne. Det ønskes at det ses på en løsning for dette i lovarbeidet. Til kapittel 8: Vi støtter ikke forslaget om at beboerråd skal finansieres med minst 1% av leieinntektene eller at utleier plikter å gjennomføre tiltak som beboerrådet foreslår. Dette er en urimelig bestemmelse, og kan være problematisk i f. t. utleiers lånefinansiering. Til kapittel 11 : Primært ønsker vi at leiekontrakter fortsatt skal kunne gjøres bindende for begge parter i hele den tidsbestemte leieperioden. Det vil si uten oppsigelsesadgang under den tidsbestemte perioden slik at det oppnås stabile boforhold og en forutsigbar inntekt for uteleieren. Vi ser at leiemarkedet i Oslo er særlig aktivt hver august. For å fortsatt kunne tilby boliger til studenter som på kort tid må skaffe seg bolig, er det svært viktig at vi som et minimum etter ny lov kan sette som vilkår i leiekontraktene at oppsigelse fra leietakers side kun kan skje med 3 måneders varsel og med fraflytting den 1. august hvert år under leieperioden. Det sørger for god rullering og dessuten for en langt bedre utnyttelse av eksisterende boligmasse i Oslo, dvs. færre tomme boliger. Vi mener minstetid for tidsbestemte avtaler bør beholdes på 3 år og ikke økes til 5 år. Vi støtter ikke forslaget om leierens rett til å kunne forlenge tidsbestemte leieavtaler. Dette er en altfor inngripende begrensning av eierrådigheten. I praksis er det ofte i begge parters interesse å inngå avtale for en ny leieperiode for en utleiebolig med mindre boligen må pusses opp, selges eller det er andre grunner til at boforholdet bør opphøre. Vi ber om at følgende begrunnelse tas særskilt hensyn til i det videre lovarbeidet: De tilfellene hvor vi har sagt nei til fornyelse av leieforhold, har i mange tilfeller vært begrunnet i leietakerens negative påvirkning på bomiljøet i en boliggård. Det har vært beboere som har fått en vesentlig redusert livskvalitet på grunn av andre leietakere. Dette kan være begrunnet i rus, truende oppførsel etc. I praksis har det vært for vanskelig å få sagt opp en slik leietaker så lenge leiebetalinger ikke har blitt misligholdt. En sikker mulighet for å avvikle slike problematiske leieforhold har derfor vært å ikke fornye leieforholdet ved kontraktens utløp. Vennlig hilsen Sten Sture Larre –– LARRE EIENDOM –– Gabels gate 41, 0262 Oslo Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
