Godwin Austen AS

Jeg arbeider nå bl.a. som takstmann (NITO) men har i en rekke år vært konsulent innenfor både bedrift- og samfunnsrådgivning samt teknisk rådgivning. Jeg er utdannet både ingeniør (bygg) og siviløkonom. Her er mine innspill til det arbeid som pågår vedørende takstlovutvalgets arbeid. Jeg begynte med taksering i 2015 – trodde bransjen var i positiv endring og betydelig vekst jf. Boligsalsgrapportsatsingen. Jeg er nå helt desillusjonert på bransjens vegne, de rådende forhold ligger langt utenfor det jeg har møtt ellers i min yrkeskariere.  

Vi har i dag et generelt system innen byggebransjen med en viss teoretisk kontroll, men uten en faktisk reell kontroll. Aktørene har tilpasset seg og tilpasser seg nå videre den kontrollfrie virkeligheten. Aktører med størst endringsvillighet (yngre, merkantile) er kommet lengst i denne prosessen. Dette bunner i at den gamle bygningskontrollen er overlatt til egenkontroll, og til en teoretisk kommunal kontroll og til den kontroll som ligger i en evt. reklamasjon fra en senere kjøper av boligen. En slik reklamasjonskontroll kan imidlertid greit unngås ved at det tas de riktige forbehold i salgsdokumenter. Kontroll fra kommunen er i svært mange fall faktisk helt fraværende – ofte bare siden de kommunalt ansatte ikke ser seg selv som «lensmenn», men som offentlige tjenesteleverandører som bidrar positivt i lokalsamfunnene.

Bransjeforeningene og sertifieringsorganisasjonene til meglere og takstmenn har i dag heller ingen aktiv kontroll- og sanksjonsfunksjon. De etiske retningslinjer er mest til pynt. Det gis minimalt disiplinære reaksjoner. Finanstilsynets kontroll er i hovedsak innrettet med klagebehandling. Slik bransjen er innrettet er det ingen som har noe å vinne på å klage inn noen. Dette fungerer ikke. Det skjer i realiteten ingenting dersom man signerer på en kontrollerklæring for et bygningsmessig tiltak – feil og med overlegg.

Min erfaring er at det i dag eksisterer ikke annen kontroll enn den som tillegger personlig integritet, ærlighet og yrkesstolthet. Disse faktorene er under et veldig press. Bransjen etter hvert er preget av utenlandske håndverkere, en betydelig økning i endringproblematikk ift. regelreferanse og komplisering av regelgrunnlaget og ikke minst den økte økonomiske betydningen boligverdiene har for folk flest.

Videre opplever jeg at fagaktørene ifb. med boligsalg opptrer som harde kommersielle forretningsaktører. Dette i direkte møte med forbrukere som omtrent aldri er kjøper/selgerrollen og som ofte ikke noen som helst forutsetning for å forstå eller ivareta sine interesser. Forbrukerne «tror på» at meglerne ivaretar begge siders interesse, og forbrukerne «tror på» at de har med et forsikringsselskap å gjøre ifb. med eierskifteforsikring og eierkjøperforsikring.

Jeg opplever også en takstmannsbransje som i stor grad har lagt seg under helen på meglerbransjen. Hvem i bransjen som er bundet av et profesjonsansvar, ift. å gi korrekt informasjon, fremstår som svært utydelig. Fravær av ansvar for skrevne og uttalte opplysninger i salgsprosess og tvisteforhold benyttes i dag systematisk for å fremme egen vinning.   

Når en forbruker som er blitt eier av en bolig utsettes for feil og mangler, er systemet innrettet slik at denne står alene mot selger, megler, selgers takstmann, forsikringsaktørene - og det er gjerne ingen hjelp å få hos den lokale kommune – men heller en trussel om mulig pålegg og kostnader. Kjøper løper også all risiko for feil i egen sakshåndtering, risiko i valg av advokat og av faglig rådgiver ved reklamansjon (bygningskyndig). Og verre, kjøper er i mange tilfeller trukket inn i et forhold til en advokat med negativ økonomisk interesse i saksforholdet siden kjøper var i den tro at dette var et forsikringsselskap – Help «eierkjøperforsikring».

Rettsvernet til en boligkjøper er reelt avhengig av en evne som bare besittes av en promille av befolkningen. Selv ikke innen det skapeste forretningsliv er det noe ala - her er aktørene alltid «forstått» og nærer en viss vegring mot å feilinformere og «late som ingenting».

Dette er de juridiske problemområdene jeg np konkret vil fremheve.

Undersøkelsesplikten for private boligkjøpere må bare fjernes.

Denne uklare skjønnsdefinerte plikten skaper svært mye usikkerhet hos en kjøper ift. en reklamasjonssak. Det bør kunne stilles krav som at salgsdokumentasjonen skal være uttømmende og korrekt, og en privat bolig bør trykt kunne kjøpes usett – enten man er blind eller ikke. Denne rettspraksisen med at undersøkelsesplikten øker i takt med fagkompetansen hos den eller de som deltar undersøkelsene har frembrakt en forunderlig virkelighet. Det harmonerer overhode ikke med folks rettsoppfatning at noen skal tape sivile rettigheter dersom man bringer med en fagmann på visning. Da min datter kjøpte egen bolig deltok jeg selvsagt ikke på visningene. Dette er jo egentlig helt håpløst.

Fjernes undersøkelsesplikten vil dette virke klart skjerpende for kvalitet og tydelighet i dokumentasjonen fra selger (megler/takstmann).

Fjernes undersøkelsesplikten vil kjøpere igjen ha fordel av faglig bistand ifb. med et kjøp slik at dette faktisk etterspørres. Slik det er nå plikter nærmest en bygningskyndig/takstmann etter interne etiske retningslinjer å opplyse om at dette som å ivareta en kundes interesse, og evt. fraråde.

Systemet gir bare den som reklamerer en teoretisk kompensasjon for selve mangelsforholdet samt de kostnader som retten finner nødvendig for å opplyse saken. Det ligger ingen gevinst som kompensasjon for den risiko den reklamerende påtar seg og som en type straff for den som har forsømt seg. En selger som opptrer grovt uaktsomt og mot bedre viten for å bli kvitt en bolig med feil og mangler risikerer bare å måtte kompensere for det denne egentlig skulle kompensert for gjennom et mindre attraktivt salgsobjekt. I den grad det ikke kommer til dom med sakskostnader er det i teorien ingen økonomisk risiko å unnlate å opplyse om kjente negative forhold. Det er – fritt frem.

På kjøpers side er det som regel et betydelig behov for ivaretakelse av kjøperen som person lagt ut over det å belyse reklamasjonsforholdet faglig og juridisk. Kjøper har (med unntak av for denne nevnte promillen) et betydelig behov for saksveiledning, vurderinger av sakens (reklamasjonspunktenes) styrke, klargjøring av feil og forvirrende innspill fra motparten, personlig motivasjon og finansiering av risikokapital for faktisk å kunne gjennomføre en slik reklamasjonssak hvor det altså ikke eksisterer en oppside - bare en utligning av et tap.

Selgersiden må pålegges å opplyse om alle negative forhold. Dette må omfatte alle negative forhold som alle engasjert ifb. opplysningsplikten (selger, megler, takstmann) kjenner til eller burde kjenne til. Unnlatelse av å opplyse om negative forhold må være erstatningsbetingene i seg selv (jf. det må prinsippielt kunne antas at dette virket inn på budprosessen).

Meglerforetak og banker har systematisk lagt opp til å unngå reelt uavhengige takstmenn.

Bankene og meglerforetakene innretter nå takst og verdivurdering slik at dette enten løses ved en tilgjengelig grovmasket statestikk som blir svært lett feil på små plasser (e-takst) og ellers gjennom fast tilknyttede takstmenn. Dersom takstmannen ikke er av en slik kategori kreves det gjerne at taksten ikke skal inneholde taksering av markedsverdi.

Takstbransjen (NTF/NITO) for sin del har etterhvert mange medlemmer i dette systemet og bransjens etiske retningslinjer som bl.a. krever flg.:

«Takseringsoppdragene fra samme oppdragsgiver skal i denne perioden (24 mnd red.anm.) heller ikke overstige 20 % av den totale takseringsrelaterte omsetningen til takstmannen eller takseringsforetaket. Det kreves også at en Uavhengig Takstmann skal skriftlig vise eventuelle engasjement knyttet til

objektet(ene) som takseres, til oppdragsgiver og til parter (megler red. anm.) som på annen måte er knyttet til objektet(ene) de samme 24 månedene.»

Den fast tilknyttede takstmannen engasjeres og sendes til selgers bolig uten forutgående kontakt disse mellom. Megler innestår for takstmannen overfor selger (kunden). Takstmannen skriver imidlertid selgers navn på sin faktura, men denne gjøres opp (forskutteres) av megler. Disse takstmennene kommer så i et sterkt avhengighetsforhold til sin megler siden hoveddelen av oppdragene genereres på denne måten. De er i praksis inhabile og de må i praksis takke nei til reklamasjonsoppdrag hvor denne meglerkjeden er involvert. De blir gjerne også for «lydhøre» for meglers synspunkter på takstrapporten.

Jeg har aldri sett en slik «meglerbestilt takst» angi % av totale takseringsrelaterte omsetning, aldri.

Jeg har heller aldri sett en anførsel om engasjement knyttet til parter (megler) – selv ikke for takstmenn som offentlig har annonsert at de har fått avtale med meglerforetak.

Jeg har heller aldri sett eller hørt om forespørsel e.a. til en takstmann vedrørende dette fra bransjeorganisasjonene, eller Finanstilsynet.

Da jeg begynte som takstmann tok jeg runden til meglerne i regionen og … la igjen visittkort. Det meglerne gjennomgående da spurte om var – om jeg hadde avtale med noen. Når jeg ikke forsto hva slags avtale de siktet til ville de ikke prate mer med meg om den saken.

Systemendringer de siste par årene drevet at meglerforetak og bankene er i praksis på tur å fordrive uavhengige takstmenn, vanskeliggjøre tilgang på fagpersonell til reklamasjonssaker og tilrettelegge for at fri adgang til å forlede folk til å kanskje betale 1 mill. for mye.

Det må lovreguleres hva en takserer er og hvilke krav som stilles til denne for å kunne virke som takserer.

Ved boligsalg må det kreves rapport fra takserer med et minimumsinnhold og tjenesten takserer må ikke lovlig kunne være en del av en annen tjeneste eller selges eller formidles ifb. med en annen tjeneste. Ved inngåelse av avtale om salg gjennom eiendomsmegler om salg av bolig må det foreligge en rapport fra en takserer.