Høringssvar fra Oslo kommune- Ny forskrift om tilskudd til utleieboliger Dato: 07.11.2017 Svartype: Med merknad Byrådet er gitt myndighet til å avgi høringsuttalelser på vegne kommunens vegne ved bystyrets vedtak av 30.05.2001 sak 218 – Delegasjon av myndighet til å avgi høringsuttalelser på kommunens vegne. Myndigheten er videredelegert til de respektive fagbyråder i saker som ikke er av prinsipiell betydning ved byrådets vedtak av 03.07.2001 sak 1360. Byråden har i denne saken videredelegert myndigheten til å avgi høringsuttalelse til kommunaldirektøren i byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester. Kommunaldirektøren for byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester i Oslo kommune avgir på delegert myndighet fra byråden følgende høringsuttalelse til Kommunal- og moderniseringsdepartementets forslag til ny forskrift om tilskudd til utleieboliger fra Husbanken: Det er foreslått at «ungdom» fjernes i formålsparagrafen (§ 1). Oslo kommune er enig i at ungdom ikke er en egen målgruppe, og som departementet viser til, er ikke unge vanskeligstilte ekskludert fra ordningen ved at «ungdom» fjernes fra formålsparagrafen. Departementet bemerker at enkelte bestemmelser i Husbankens retningslinjer og veileder for tilskudd til utleieboliger hører hjemme i en forskrift. Videre vil dette gjøre at det blir et tydeligere og mer oversiktlig regelverk for brukerne av ordningen. Oslo kommune bemerker at begreper som benyttes i §§2, 3 og 4 som for eksempel ” mer formålstjenlig boligmasse» eller « i tråd med prinsippene om normalisering og integrering» kan oppfattes som vage og må uansett utdypes i retningslinjene. Dokumentasjonskravet i forskriftets §§ 2,3 og 4 praktiseres allerede i dag. Søknad om tilskudd til utleieboliger foregår med manuell utfylling av ulike skjemaer. Ved søknad både for tilskudd til utleieboliger og investeringstilskudd krever Husbanken at kommunen skal fylle ut et omfattende skjema (dialogverktøy) for å svare på om boligene er egnede og formålstjenlige, er funksjonelle, har tilfredsstillende standard, samt spres i vanlige og gode bomiljøer. I tillegg når kommunen søker tilskudd til kjøp av boliger krever Husbanken utfylling av tre ulike skjemaer for hver bolig som kjøpes. Dette betyr at kommunen må fylles ut flere hundre skjemaer for ca. 130 boliger kommunen søker tilskudd for årlig, før tilskuddet utbetales. All dokumentasjon må sendes per post. Når kommunen planlegger bygging av boliger går Husbanken gjennom tegninger og lokalisering av boligene før kommunen søker tilskudd. Krav til dokumentasjon som fremkommer i §§ 2, 3 og 4 utgjør et stort merarbeid for kommunen. Kommunen har allerede egne systemer og rutiner som ivaretar både Husbanken og kommunens krav til kvalitet og beliggenhet. Kommunen følger egne funksjonelle krav for bygging og ombygging av boliger som skal ivareta at boligene har god standard og utforming ut over tekniske forskrifter (TEK10). I tillegg har kommunen utarbeidet og følger et eget kravdokument for kjøp av boliger med blant annet krav til standard, utforming, uteområde, beliggenhet, nærhet til transport, butikker, skole med mer. Oslo kommune mener at det kan være hensiktsmessig at departementet vurderer dokumentasjonskravene i §§ 2,3 og 4 på nytt og hvordan dokumentasjonskrav, spesielt for store kommuner, kan gjennomføres på en enklere måte. Et sentralt punkt i forslaget til ny forskrift er forslaget om nye beregningsmodeller for tilskudd (§ 9). Oslo kommune er enig at dagens modell kan oppfattes som komplisert men dette kompenseres fullt ut med at tilskuddsbeløpet beregnes automatisk ved utfylling av husleieinntekt, prosjektkostnader og areal i søknadsskjemaet til Husbanken. Oslo kommune mener at dagens beregningsmodell oppleves som logisk av brukerne i Oslo kommune. Begrunnelsen for dette er at utmåling av tilskudd beregnes etter husleien (gjeng leie) som kommunen kan ta for den enkelte bolig avhengig av størrelse og beliggenhet samt størrelsen på bygge- eller kjøpskostnader. Et annet og svært viktig poeng er at dagens ordning gir kommunen handlefrihet i valg av hvilke områder det skal kjøpes boliger og størrelse på boligene. Størrelsen på tilskuddet for den enkelte bolig gjenspeiles i boligpris og husleie i området boligen ligger (gjeng leie). Oslo kommune mener at ut fra de betingelser som gjelder for kjøp og bygging av boliger i Oslo, vil de foreslåtte nye modellene gi store økonomiske konsekvenser for Oslo kommune. Det er særlig forslaget til innføring av et øvre tak som slår uheldig ut. Gjennomsnittlig kjøpspris (anleggskostnad) for de i overkant siste 100 innkjøpte boliger i Oslo er 4 300 000 kroner per bolig. Innkjøpsprisen for over 80 prosent av de innkjøpte boligene ligger over det foreslåtte taket på 3 400 000 kroner. Gjennomsnittlig utmåling av tilskudd har vært ca. 1 239 000 kroner per bolig. Den prosentvise tilskuddsutmålingen har variert fra 7 til 38 prosent avhengig av gjengs leie, størrelse, pris og beliggenhet på boligen. Modell 1 fremstår som ulogisk fordi utmåling av tilskudd er høyere for små boliger med pris under øvre kostnadsramme, enn for større dyrere boliger. Modellen er egnet dersom kommunen kun skal kjøpe familieboliger i ytre Oslo øst og syd samt små boliger, innenfor øvre kostnadsramme, i andre bydeler. Modellen passer best til bygging eller kjøp av boliger til maksimalpris innenfor øvre kostnadsramme og et fast antall kvadratmeter (slik som studentboliger). Modell 2 gir samme tilskuddsutmåling til alle boliger uansett størrelse eller beliggenhet, med priser lik eller over øvre kostnadsramme. Modellen fremstår som enkel, men en øvre kostnadsramme begunstiger kjøp av små boliger, og gir Oslo kommune liten handlefrihet i valg av størrelse på boligene og i hvilke områder kommunen kan kjøpe boliger. Modell 2 vil fremstå som mer hensiktsmessig, dersom det gis en fast prosentvis utmåling på 25 prosent uten en øvre kostnadsramme, basert på boligens markedsverdi. Samtidig vil det gi kommunen større mulighet til å kjøpe familieboliger i områder av Oslo med få kommunale boliger. Følgende illustrasjoner av foreslåtte modell 1 og 2 (og med foreslåtte satser) viser konsekvensene ved kjøp av to ulike boliger ut fra areal og beliggenhet: Etter modell 1 vil kjøp av en 65 kvadratmeter toroms bolig i ytre Oslo syd med en kjøpspris på 3 200 000 kroner gir et tilskudd på 785 000 kroner. Ved kjøp av en fireroms bolig på 78 kvadratmeter i ytre Oslo nord med en kjøpspris på 4 500 000 kroner (ca. 57 700 kroner per kvadratmeter), vil beregningsgrunnlaget være ca. 59 kvadratmeter og tilskuddet utgjør 754 000 kroner. Størrelsen på areal det gis tilskudd til, er beregnet ved at øvre kostnadsramme på 3 400 000 kroner er delt på kvadratmeterpris (57 700 kroner). Etter modell 2 vil kjøp av en 65 kvadratmeter toroms bolig i ytre Oslo syd med en kjøpspris på 3 200 000 kroner gi et tilskudd på 800 000 kroner, mens kjøp av en fireroms bolig på 78 kvadratmeter i Oslo ytre nord med en kjøpspris på 4 500 000 kroner gir et tilskudd på 850 000 kroner. Oslo kommune støtter forslaget om ny § 10 som innebærer en skjerping av kravet til tilbakebetaling. I forskriftets § 11 foreslås det at tilskuddet avskrives over 30 år med 3,3 prosent per fullført år fra utbetalingsdato. Oslo kommune forventer å disponere alle kommunale boliger som bygges eller kjøpes de neste 30 årene, og støtter forslag til endring. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen
